很多人說，這次的提振消費政策意在穩(wěn)股市、穩(wěn)樓市，房地產又要迎來春天了。但我可以負責任地告訴大家，并不會，房價還會下跌。
前兩期我講了中國經濟已經進入通縮時代?？赡芤驗閮热荼容^負能量，被限流了。之后我又講了解決通縮的唯一辦法，就是增加收入。這里說的收入，不單純指居民增加工資，而是要從政府、企業(yè)和居民三個端口全面增加財富和收入。這包括兩個方面：
第一，降低成本也是增加收入，比如稅費、補貼、利息等等。
第二，增加資產和財富也是增加收入，像提振股市、穩(wěn)樓市，其實就是穩(wěn)住并增加資產財富。
我文章剛發(fā)布，當晚就出臺了新政策。既然政策已出，為什么我還說房價會下跌呢？大家別走開，我從以下幾點給大家分析分析。
房價上漲原動力缺失
我們要清楚房價上漲的原動力是什么，主要有四個要素：
第一，經濟持續(xù)增長，大家收入提高。
第二，城市化進程推進，很多人從農村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)到城市，從小城市到大都會，產生住房需求。
第三，土地資源稀缺，致使土地價格上漲。
第四，寬松的貨幣政策，M2增長迅速，也就是市場上資金充裕。這與“短期看政策，中期看土地，長期看人口”的說法基本相符。
那當下情況如何呢？
先看經濟增長，別說官方數據的5%，就看看身邊實際的經濟狀況，其實增長并不明顯。
再看城市化進程，基本上已經結束了。
土地稀缺嗎？以前稀缺是因為城市開發(fā)，好位置的土地有限。但實際上城市還有不少土地，現在很多城市土拍都流拍了，土地價格一降再降。當購房需求不足，土地也就不稀缺了。
最后說貨幣政策，2024年M2增速是7.3%，這可是30年來的最低點。2025年1 - 2月M2增速又降到了7%。不能說貨幣政策失效，但正常的M2投放效果不佳。因為居民和企業(yè)不敢花錢，即便投放了資金，要么沒人敢要，要么就存起來。而政府主導的基建投資，雖然支撐了M2和信貸的高增長，但其商業(yè)周期長、資金占用量大，還存在一定擠出效應?？傊?，房價支撐的四個核心要素都不具備。
此次政策對房價支撐有限
再來看看這次提振政策中有關房地產的內容。我就不說具體細節(jié)了，直接講幾個核心點：推進城中村及危舊房改造、專項債券收購存量房、稅收減免、降低公積金貸款利率，以及加大公積金使用范圍和力度。就這些，這些政策就像我上一篇說的“添油戰(zhàn)術”，解決不了什么大問題，和剛才提到的房價上漲的四個核心要素，似乎都沒太大關聯(lián)。
房地產歷史使命改變
我們再回過頭來說房地產。在過去30年經濟快速增長期，房地產作為支柱行業(yè)，受益頗豐，我覺得它的歷史使命已經完成。未來肯定不會再依靠房地產來支撐經濟發(fā)展，新的經濟增長點應該是科技與創(chuàng)新，比如量子相關產業(yè)、AI智能、低空經濟、新能源產業(yè)等。未來房地產的使命還是回歸居住屬性。新開發(fā)項目可以滿足居民高品質、高標準的居住需求，尤其是改善型需求。存量房主要滿足居民基本居住需求，各取所需。
既然房價未來還會下跌，我們該怎么辦呢？很簡單：
如果你有很多套房子，可以規(guī)整一下資產，保留或者置換到核心城市核心位置的房產，其他的都可以處理掉。特別是那些還有房貸、位置不好或者房齡老、戶型小的房子，更沒必要持有。
如果你是剛需，著急結婚或者孩子上學，一定要看準了，選好位置、產品和核心賣點，該買就買。
如果你是剛性改善需求，一定要選好地段、環(huán)境和產品，這樣也沒問題。
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