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在深圳，一個(gè)趨勢(shì)正在蔓延：不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主和租客，越來越多了。

房子不管是租還是買，都很難和物業(yè)脫離關(guān)系。小區(qū)有正經(jīng)物業(yè)，收取物業(yè)費(fèi)，城中村則收取管理費(fèi)。由于收費(fèi)和服務(wù)經(jīng)常出現(xiàn)不匹配，大大小小的矛盾時(shí)有發(fā)生。

談起物業(yè)，業(yè)主們往往一肚子不滿和怨氣：一是質(zhì)疑價(jià)格是否合規(guī)，二是否認(rèn)服務(wù)已經(jīng)到位，三是認(rèn)為不住，沒有享受物業(yè)服務(wù)，不愿意繳費(fèi)。

“物業(yè)只服務(wù)公攤面積，但是按照套內(nèi)面積收費(fèi)，這合理嗎？”

“深圳的超高層在3.9元/㎡的基礎(chǔ)上，又多了個(gè)所謂的高層管理費(fèi)0.48元/㎡?？傆?jì)都4.38元/㎡了，這合規(guī)嗎？”

最近，全國(guó)多地出現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)打折的現(xiàn)象，部分小區(qū)降幅甚至高達(dá)50%，只是這一輪全國(guó)物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮暫時(shí)還未波及深圳。

深圳業(yè)主們躍躍欲試，認(rèn)為物業(yè)費(fèi)整頓刻不容緩。而物業(yè)公司，開始為越來越多拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主頭疼不已。

業(yè)主拒繳

因物業(yè)“德不配位”

業(yè)主們交物業(yè)費(fèi)的原因只有一個(gè)，按規(guī)定得交。而不交物業(yè)費(fèi)的原因，則涉及不滿意的方方面面——衛(wèi)生、綠化、維修、安保，總結(jié)起來，“德不配位”。

住在福田的程佳，物業(yè)費(fèi)是8.9元/㎡/月，而她認(rèn)為小區(qū)內(nèi)的管理和服務(wù)并不值得這個(gè)價(jià)格。

他們小區(qū)的綠化面積很小，不需要投入大量資金去維護(hù)綠化。小區(qū)只有兩三個(gè)保安輪流看門，垃圾投放點(diǎn)只有兩處，垃圾清運(yùn)人員也只有兩批。

她想不明白，這么少的服務(wù)項(xiàng)目，這么高的物業(yè)費(fèi)，他們?yōu)槭裁炊疾荒茏龊茫皬男^(qū)大門到樓棟的通道上，地上全是污垢?！?/p>

程佳知道這些污垢是遛狗的鄰居留下的，他們只遛狗而不清理。她平時(shí)會(huì)盡量避免踩到這些污垢，晚上走路，她還會(huì)特意將手機(jī)電筒打開照明，以防踩到狗的排泄物。

她生氣的是，物業(yè)對(duì)此毫不管理，清理的次數(shù)也很少。

“那些遛狗的鄰居嘗過一次不清理排泄物的便利，并且不會(huì)被物業(yè)找上門，之后就變得更肆無忌憚?！?/p>

衛(wèi)生問題是程佳最不能忍受的一點(diǎn)，外來車輛占用小區(qū)停車位是第二點(diǎn)。她無數(shù)次向物業(yè)投訴過這兩個(gè)問題，但物業(yè)方每次都是敷衍了事。僅憑這兩點(diǎn)，她每個(gè)月都不愿意繳納800多元的物業(yè)費(fèi)，能拖就一直拖，直到忍受不了物業(yè)的電話騷擾。

程佳是業(yè)主里還算配合的，根據(jù)她的觀察，小區(qū)里大概有80%的業(yè)主都拒繳，“現(xiàn)在還在等和物業(yè)交涉，看是提升服務(wù)，還是換掉物業(yè)”

即便是有錢人，也不愿意當(dāng)物業(yè)費(fèi)的冤大頭。

一則新聞顯示，就在今年，深圳灣一號(hào)某頂級(jí)公寓數(shù)十位業(yè)主已拒交物業(yè)費(fèi)超過半年，原因是認(rèn)為物業(yè)服務(wù)配不上每月超一萬元的物業(yè)費(fèi)。

在某豪宅銷售平臺(tái)上，這處深圳頂級(jí)公寓新房報(bào)價(jià)1.2-3.1億，均價(jià)31.58-34.83萬/㎡。

這公寓的物業(yè)費(fèi)也堪稱全國(guó)最高，33元/㎡/月。多名業(yè)主表示，公寓面積在150-890㎡之間，但多數(shù)為大戶型，很多戶型每月物業(yè)費(fèi)超2萬元。

上億的房子都買得起，以萬為單位的物業(yè)費(fèi)又何以讓他們?cè)阈模?/p>

業(yè)主王先生解釋，物業(yè)除了正常的物業(yè)管理、設(shè)置前臺(tái)等，并沒有提供什么高端服務(wù)，也沒有健身房、游泳池等設(shè)施。

而購(gòu)房時(shí)，銷售帶他看了停機(jī)坪、健身房、行政酒廊等高端設(shè)施，表示同一棟樓的高檔酒店的這些服務(wù)，購(gòu)買公寓的業(yè)主都可以同時(shí)享受。

但他在入住后發(fā)現(xiàn)，這些承諾都無法兌現(xiàn)，業(yè)主沒有被特殊優(yōu)待，使用酒店的高端服務(wù)需要和其他酒店顧客一樣付費(fèi)。

業(yè)主們委托了律師，只想弄清楚一個(gè)問題：“公寓員工不多，只有一些保潔、保安、前臺(tái)，也沒有大型綠化工程，那每年物業(yè)費(fèi)都用在哪兒了？”

不交物業(yè)費(fèi)

是誰的損失？

現(xiàn)在的問題是，大家都在質(zhì)疑物業(yè)費(fèi)貴，是物業(yè)公司真的賺得盆滿缽滿了，還是物業(yè)服務(wù)確實(shí)成本比較高？

在深圳從事過物業(yè)催收員的小蔣表示，催收深圳業(yè)主，是一份相當(dāng)艱難的工作，盡管他們的物業(yè)費(fèi)是3.9元/㎡/月，但仍有很多業(yè)主不愿意交。

“物業(yè)又不是只收垃圾，電梯、綠化、保潔、垃圾、照明、保安巡邏、師傅維修這些都有，還有辦公室里的工作人員，做著組織文員之類的工作。這些人不被看到，但也需要成本。”

在他看來，物業(yè)的工作經(jīng)常是默默付出的，是常態(tài)化存在的，可能有的時(shí)候達(dá)不到所有業(yè)主想要的效果，但看不到不代表沒有。而且如果有需要了，他們就會(huì)出現(xiàn)。

“沒有做過物業(yè)的人，大多覺得物業(yè)只收錢不干活。一旦物業(yè)撤場(chǎng)，所有問題都會(huì)暴露出來，那時(shí)候才會(huì)知道物業(yè)一直在干活。”

有業(yè)主不交費(fèi)，他們一般會(huì)先發(fā)消息、門口貼條通知，再語音，超過半年不交、不接電話且不明原因的，他們才會(huì)上門去了解到底為什么不繳費(fèi)。

小蔣有時(shí)很心疼作為樓棟管家的同事，因?yàn)槟切I(yè)主不交費(fèi)，總和他們有關(guān)。

“1個(gè)管家一雙手，每天最少面對(duì)100戶業(yè)主。好的服務(wù)根本沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，有的業(yè)主說能幫我遛狗是好，有的業(yè)主說能幫我澆花是好，還有人說能幫我拿快遞才是好。”

很多人說他們就是每天在辦公室坐著，時(shí)間到了就動(dòng)動(dòng)手指收物業(yè)費(fèi)。他們身為物業(yè)人總是笑而不語：“物業(yè)做的不只是針對(duì)一戶人家，工區(qū)垃圾不用清理嗎？水箱不用清洗嗎？消防不用維保嗎？電梯不用排查嗎？”

更讓他同事無奈的是，有的時(shí)候物業(yè)人員遇到的問題，都來自業(yè)主之間的矛盾。

“比如兩戶鄰居，鞋柜放門口，怎么處理都眾口難調(diào)，雙方都不滿，最后都認(rèn)為是物業(yè)包庇鄰居，繼而對(duì)物業(yè)不滿。”

小蔣只堅(jiān)持當(dāng)了一年的催收員便忍受不了了，這份工作對(duì)他來說，太耗心力了。

“業(yè)主什么都找我們，以為我們是萬能的，實(shí)際上好多鄰居之間的矛盾都是他們自己制造的，他們解決不了就拿我們出氣，總是把不交物業(yè)費(fèi)了掛在嘴上。”

作為催收員，收不上來物業(yè)費(fèi)就得用工資抵扣，他們只能晚上熬夜加班打電話催費(fèi)?！懊總€(gè)月都有幾萬的催費(fèi)任務(wù)，完不成就一直加班，也沒加班費(fèi)?！?/b>

一些深圳業(yè)主認(rèn)為，同為業(yè)主，如果不是一致對(duì)物業(yè)不滿意的情況，不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，占的不是物業(yè)公司的便宜，而是交費(fèi)業(yè)主的便宜。

“我們小區(qū)以部分人拖欠物業(yè)費(fèi)，甚至拖欠一年水電費(fèi)想要逼物業(yè)走。我們這種每個(gè)月準(zhǔn)時(shí)付費(fèi)的業(yè)主感覺是在替他們交錢，服務(wù)這些業(yè)主，本來可以得到更好的服務(wù)沒得到。”

“不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)就不想投資更新，業(yè)主發(fā)現(xiàn)越來越差更不會(huì)交物業(yè)費(fèi)，如此惡性循環(huán)往復(fù)?？傆腥讼胩焐系麴W餅，自己分幣不花享受同等服務(wù)，甚者還要指指點(diǎn)點(diǎn)?！?/p>

他們認(rèn)為，如果真的對(duì)物業(yè)非常不滿意，可以聯(lián)合其他業(yè)主商量，而不是拒繳，讓其他業(yè)主的權(quán)益受損。

若房買不住

可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的原因，除了對(duì)物業(yè)不滿意之外，還有一個(gè)很普遍的情況，是房買不住，沒有享受過物業(yè)服務(wù)，所以認(rèn)為沒必要交。

“我基本上沒有在這里住過，為什么要交那么多物業(yè)費(fèi)？”

陳盛的房子在寶安中心的一個(gè)小戶型小區(qū)里，房子28平方米，除去公攤面積，套內(nèi)剩下的不到20平方米，每個(gè)月的物業(yè)費(fèi)79元。

陳盛當(dāng)時(shí)買下這個(gè)房子是為了送給未婚妻，結(jié)果關(guān)系談崩了，未婚妻走了，房子也就空置了下來。陳盛一年到頭，最多到這個(gè)房子來兩次，房子也不放租，也不賣掉。

一個(gè)月79元，一年下來也要948元的物業(yè)費(fèi)，雖說相比于房?jī)r(jià)來說杯水車薪，但陳盛堅(jiān)持表示，沒有居住，沒有享受到服務(wù)，不交。

他的房子大鐵門上常年貼著物業(yè)費(fèi)催收單，物業(yè)也常常給他發(fā)短信催收，但他不置可否。有的時(shí)候?qū)嵲跓┝?，便一次性交上拖欠的那些，然后繼續(xù)一拖就是半年到一年。

物業(yè)可能也知道他的情況，并沒有進(jìn)行強(qiáng)制催收，只是一味地在他看得見和看不到的地方，默默提醒。

圖釋：陳盛門口的催繳單

房買不住，仍要交物業(yè)費(fèi)，雖然聽起來很破費(fèi)，但是不交，其實(shí)不符合法律規(guī)定。

很多人咨詢過深圳的程律師：買了房后，長(zhǎng)期沒有居住，也沒有享受物業(yè)服務(wù)，是否能不交或者少交物業(yè)費(fèi)。

按照《中華人民共和國(guó)民法典》第九百九十四條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)? 物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。”

程律師的解讀是，要正常支付，即使房子空置，但如果和物業(yè)公司有約定可以少交，那么可以按照約定的標(biāo)準(zhǔn)少交。

針對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)的問題，很多地方政府也在積極下調(diào)物業(yè)費(fèi)。

2024年以來，已經(jīng)有十多個(gè)地方政府，比如湖南長(zhǎng)沙、甘肅蘭州、江蘇鎮(zhèn)江等地，要求對(duì)空置房的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行減免，如果房子空置一段時(shí)間以上（比如6個(gè)月），物業(yè)費(fèi)就要減免30%或者50%等等。

還有一些地方政府出臺(tái)政策，設(shè)置物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)上限。此前也有深圳業(yè)主聯(lián)合起訴物業(yè)公司，法院的判決是超過3.9元的部分，可以不用交。

根據(jù)深圳發(fā)改委官網(wǎng)2024年8月1日發(fā)布的信息，深圳普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，目前執(zhí)行《關(guān)于印發(fā)我市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知》等政策文件，最高分級(jí)服務(wù)要求對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.9元/㎡/月。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。

在那份起訴中，業(yè)主沒有和物業(yè)簽署增值合同，或新建小區(qū)服務(wù)合同在住建局備案時(shí)備案價(jià)格不包括增值服務(wù)，所以法院判定，超過3.9元/㎡/月的部分，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

深圳的物業(yè)費(fèi)

一線最貴

很多人其實(shí)已經(jīng)猜到，在房?jī)r(jià)遙遙領(lǐng)先的北上廣深一線城市中，深圳的物業(yè)費(fèi)均價(jià)是最高的。

2024年6月，中指研究院發(fā)布《中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)2024上半年總結(jié)與下半年展望》，該報(bào)告監(jiān)測(cè)了二十個(gè)城市，包括北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津、寧波、武漢、成都、青島、蘇州、重慶、無錫、長(zhǎng)沙、南京、濟(jì)南、昆明、南昌、合肥、常州，物業(yè)服務(wù)均價(jià)為2.64元/㎡/月。

深圳的均價(jià)為3.95元/平方米/月，為最高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。北京、上海緊隨其后，分別為3.65元/㎡/月和3.31元/㎡/月，從報(bào)告樣本來看，廣州在一線城市中物業(yè)服務(wù)均價(jià)最低，為2.77元/㎡/月。

此前我們發(fā)布過一篇深圳物業(yè)費(fèi)的話題，關(guān)于物業(yè)費(fèi)的討論中，深圳人對(duì)收費(fèi)貴的吐槽層出不窮：

@ISZ：清湖北某園區(qū)物業(yè)管理費(fèi)5.6元/㎡，3.9元是基礎(chǔ)物業(yè)管理費(fèi)，1.7是增值服務(wù)費(fèi)，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)都沒做好，還收增值服務(wù)費(fèi)，可笑不？增值服務(wù)是強(qiáng)加。

@簡(jiǎn)單：深圳的超高層在3.9元/㎡的基礎(chǔ)上，又多了個(gè)所謂的高層管理費(fèi)0.48元/㎡?？傆?jì)4.38元/㎡了。這合規(guī)嗎？

@星空：坐標(biāo)布吉新三村東小區(qū)，小產(chǎn)權(quán)，一個(gè)月管理費(fèi)100元，也就30多平方，再加電梯費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等等！還時(shí)不時(shí)換電梯配件、清化糞池費(fèi)等，要瘋了！

@Circle.：坐標(biāo)福永，4.15元/㎡，周邊最貴了，每個(gè)月交得心在滴血，什么時(shí)候可以降低啊…

@Kally：坐標(biāo)龍華，5元/㎡一平，服務(wù)爛，只會(huì)懟業(yè)主。

@Jordyn：光明3.9元/㎡基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)加0.6元/㎡的增值服務(wù)費(fèi)4.5元/㎡，天天糊弄業(yè)主，去年底都說會(huì)擦玻璃，年前等到年后，等到今年了都沒安排。

@Qing：9.8元/㎡，網(wǎng)紅盤。

@小熊：8.9元/㎡，還要什么分?jǐn)偪照{(diào)費(fèi)這些加起來超過11元/㎡。

可以看出來，吐槽物業(yè)費(fèi)的這些業(yè)主，繳納的物業(yè)費(fèi)都遠(yuǎn)超文件中規(guī)定的最高分級(jí)服務(wù)要求對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3.9元/㎡/月，還需另外繳納各種增值費(fèi)用。