觀點(diǎn)網(wǎng) 物業(yè)管理行業(yè)有沒(méi)有必要存在？
這是一個(gè)自物業(yè)企業(yè)誕生起便有的“命題”，去年呼聲更甚。往深層剖析，這個(gè)問(wèn)題探討的實(shí)質(zhì)落點(diǎn)在“服務(wù)”之上。從“管理”邁向“服務(wù)”，物業(yè)行業(yè)發(fā)展重心正轉(zhuǎn)向“質(zhì)重于量”，對(duì)服務(wù)品質(zhì)的追求已上升到新維度。
對(duì)于切身體會(huì)著行業(yè)變遷的物業(yè)企業(yè)而言，賽道越加擁擠，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，降費(fèi)風(fēng)潮也襲向大小企業(yè)，還要疊加規(guī)模增長(zhǎng)放緩與盈利空間壓縮等挑戰(zhàn)，物業(yè)行業(yè)正走在傳統(tǒng)模式的重構(gòu)之路。
然而，機(jī)遇與挑戰(zhàn)總是相伴相生：科技迭新加速，關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)正在出清，行業(yè)內(nèi)生動(dòng)力仍存。
不妨將現(xiàn)下遇到的挑戰(zhàn)看作行業(yè)升級(jí)的關(guān)卡，當(dāng)我們?cè)竭^(guò)這一道考題，便將迎來(lái)更多增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。
2025觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)
4月10日，以“破局立新”為主題的2025觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)，在深圳深業(yè)上城城市云客廳召開(kāi)，各路行業(yè)大咖、企業(yè)高管、專家學(xué)者、金融機(jī)構(gòu)人員云集，共享思考成果，探索行業(yè)的未來(lái)發(fā)展。
挑戰(zhàn)與共識(shí)
在現(xiàn)場(chǎng)，僑銀股份高級(jí)副總裁兼物業(yè)公司董事長(zhǎng)、總裁李長(zhǎng)江率先分享了他的一些思考。
李長(zhǎng)江提到，房地產(chǎn)過(guò)去對(duì)物業(yè)是起到了很大的促進(jìn)作用，但是現(xiàn)在一切已經(jīng)發(fā)生了較大的改變。此外，現(xiàn)在的資本市場(chǎng)反應(yīng)也是一個(gè)新形勢(shì)。
僑銀股份高級(jí)副總裁兼物業(yè)公司董事長(zhǎng)、總裁 李長(zhǎng)江
他指出，面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)行業(yè)要有5個(gè)堅(jiān)持--一是堅(jiān)持把服務(wù)做好，回歸初心；二是堅(jiān)持質(zhì)價(jià)相符；三是堅(jiān)持收繳率，即滿意度；四是堅(jiān)持加薪，善待員工；五是堅(jiān)持經(jīng)理人必須學(xué)習(xí)。
隨后，金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司首席信息官袁鴻凱在演講中指，以經(jīng)驗(yàn)為導(dǎo)向的物業(yè)行業(yè)未來(lái)將面臨來(lái)自AI的強(qiáng)大挑戰(zhàn)，有了DeepSeek深度推理之后，會(huì)大幅度改變?cè)械墓ぷ髂Ｊ?，?huì)極速壓縮原來(lái)的創(chuàng)新、管理模式上的變化周期。
金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司首席信息官 袁鴻凱
“在2013、2014年的時(shí)候，談到互聯(lián)網(wǎng)公司對(duì)物業(yè)公司的沖擊，那時(shí)候我們認(rèn)為不會(huì)很大。目前有了深度AI推理工具之后，未來(lái)對(duì)物業(yè)行業(yè)的改變是深刻的，而且在極短的時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)新的物業(yè)管理平臺(tái)?！?/p>
深圳星河控股集團(tuán)副總裁、星河智善生活集團(tuán)董事長(zhǎng)孫哲峰也給出了自己的一個(gè)預(yù)判：未來(lái)的物業(yè)管理會(huì)是雙軌制。
他指出，在44年前中國(guó)第一家商業(yè)化的物業(yè)管理公司成立，2025年的3月17號(hào)，國(guó)有投資的以服務(wù)公共品為目的的石家莊式物業(yè)管理公司成立，這對(duì)物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)就是一個(gè)輪回。
深圳星河控股集團(tuán)副總裁、星河智善生活集團(tuán)董事長(zhǎng) 孫哲峰
“這個(gè)輪回我們稍微偏激一點(diǎn)講就是回到了過(guò)去，因?yàn)楫?dāng)時(shí)是服務(wù)型職能，不以營(yíng)利為目的的，是整個(gè)社會(huì)的公共品服務(wù)機(jī)構(gòu)?！?/p>
第二條軌道就是純粹的商業(yè)化運(yùn)作，對(duì)應(yīng)的是非住板塊。但是非住業(yè)態(tài)也面臨著麻煩，現(xiàn)有情況下，各行各業(yè)都在降本增效，第一刀砍的就是物業(yè)服務(wù)，所以IFM行業(yè)現(xiàn)在標(biāo)的價(jià)格大幅下降，利潤(rùn)空間面臨大幅壓縮。
從各位嘉賓的分享中，物業(yè)行業(yè)目前無(wú)疑面臨著困難?；貧w到開(kāi)頭的問(wèn)題，那么物業(yè)行業(yè)是否應(yīng)該存在呢？答案是肯定的。李長(zhǎng)江表示：“物業(yè)行業(yè)現(xiàn)在有很多困難和問(wèn)題，但也同時(shí)存在很多希望?！?/p>
恒車通停車服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)唐學(xué)斌更是直截了當(dāng)?shù)乇硎荆飿I(yè)管理永遠(yuǎn)是一個(gè)好生意。
與其他嘉賓討論的過(guò)程中，唐學(xué)斌對(duì)“住宅物業(yè)很可能不需要物業(yè)管理了”的觀點(diǎn)表示不認(rèn)同。他認(rèn)為，住宅更需要物業(yè)管理，“因?yàn)樽≌幸粋€(gè)東西不可能用機(jī)器來(lái)取代，那就是情感的交流，物業(yè)公司在這一塊存在的必要性是非常強(qiáng)的?！?/p>
主題討論會(huì)之一：宏觀與行業(yè)
主持嘉賓：恒車通停車服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)唐學(xué)斌
討論嘉賓：僑銀股份高級(jí)副總裁兼物業(yè)公司董事長(zhǎng)、總裁 李長(zhǎng)江；龍湖集團(tuán)副總裁、龍湖智創(chuàng)生活CEO宋海林；深圳星河控股集團(tuán)副總裁、星河智善生活集團(tuán)董事長(zhǎng)孫哲峰
李長(zhǎng)江進(jìn)一步表示：“行業(yè)永遠(yuǎn)會(huì)存在，但是做法大概率會(huì)改變，服務(wù)的模式可能會(huì)改變。為什么說(shuō)永遠(yuǎn)會(huì)存在？小區(qū)需要服務(wù)，這是改不了的，而怎么提供服務(wù)有可能會(huì)發(fā)生變化。”
龍湖集團(tuán)副總裁、龍湖智創(chuàng)生活CEO宋海林對(duì)李長(zhǎng)江的觀點(diǎn)亦深以為然。他指出，不管外部環(huán)境怎么樣，作為企業(yè)來(lái)講，核心就是有能力提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，“我相信現(xiàn)在不管是政策面還是市場(chǎng)面，或者是在客戶端，都在呼喚好服務(wù)，我相信好服務(wù)是常青的。”
破局之法
在物業(yè)行業(yè)該不該存在的這個(gè)問(wèn)題上，大家的答案都是一致的。只是行業(yè)痛點(diǎn)仍然存在，該如何解決呢？
針對(duì)于成本上升的問(wèn)題，彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司副總裁于海華認(rèn)為：“一定要通過(guò)技術(shù)賦能幫助我們解決這個(gè)問(wèn)題?！?/p>
在質(zhì)價(jià)相符和社區(qū)共建方面，她提出要跟業(yè)主共治，借助社區(qū)的空間以及社區(qū)周圍的商家，形成一個(gè)社區(qū)良性的生態(tài)。
彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司副總裁 于海華
與此同時(shí)，于海華還介紹了彩生活價(jià)值重構(gòu)的戰(zhàn)略路徑，即“從服務(wù)提供者到生態(tài)共建者。”她表示，彩生活打破了只有服務(wù)小區(qū)的這個(gè)邊界，致力于構(gòu)建物業(yè)+社區(qū)+商業(yè)的生態(tài)共建模式。同時(shí)，未來(lái)彩生活會(huì)把社區(qū)空間以及社區(qū)周圍的商家聯(lián)動(dòng)起來(lái)。
卓越商企服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理、華東商務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理劉瀟則分享了公司在IFM賽道方面的經(jīng)驗(yàn)。他認(rèn)為，IFM的內(nèi)核就是處理人、事和場(chǎng)的關(guān)系，所以真正的交付競(jìng)爭(zhēng)力是讓不可見(jiàn)的體系化能力，轉(zhuǎn)化為可感知的確定性價(jià)值。
卓越商企服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理、華東商務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理 劉瀟
“交付這件事，對(duì)于IFM整體的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)說(shuō)是非常重要的，因?yàn)樗前颜麄€(gè)物業(yè)全生命周期的客戶價(jià)值和服務(wù)價(jià)值進(jìn)行深度的捆綁和融合，在整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的物業(yè)行業(yè)中，我們覺(jué)得唯有以交付能力為根基的品牌，才能穿越周期，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)。”
合景悠活集團(tuán)首席執(zhí)行官王中琦認(rèn)為，未來(lái)是從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)到價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)的回歸，因此從物業(yè)企業(yè)自身而言，確實(shí)要做好質(zhì)價(jià)相符和品質(zhì)服務(wù)這兩個(gè)工作。
合景悠活集團(tuán)首席執(zhí)行官 王中琦
在質(zhì)價(jià)相符方面，他表示要確實(shí)地做好物業(yè)服務(wù)協(xié)議以內(nèi)的工作，以及跟業(yè)主約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的兌現(xiàn)以及有效的實(shí)施。同時(shí)，還可以與業(yè)主進(jìn)行共建的定價(jià)以及服務(wù)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。
關(guān)于降本增效和服務(wù)品質(zhì)的平衡，他指出在品質(zhì)的投入上要有取舍，不能過(guò)于追逐利潤(rùn)而喪失對(duì)品質(zhì)的投入，“另外就是要盡量避免卷入低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)榈蛢r(jià)本來(lái)就和質(zhì)價(jià)相符的要求背道而馳，合景悠活不會(huì)主張卷入這種低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>
最后，他表示希望整個(gè)行業(yè)能夠形成一個(gè)生態(tài)，一起為行業(yè)爭(zhēng)取比較有利的政策、輿情，共同建設(shè)形成一個(gè)聯(lián)盟：“在共同發(fā)展、有效競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，能夠一起把行業(yè)塑造成一個(gè)讓全社會(huì)認(rèn)可的物業(yè)服務(wù)的價(jià)值標(biāo)桿?！?/p>
而在孫哲峰看來(lái)，行業(yè)的破局之道則在于專業(yè)。他直言，規(guī)模已經(jīng)不再重要，專業(yè)性是保證能活下去的根本。
他以一個(gè)被投資界廣泛認(rèn)可的三階段模型來(lái)分析道，行業(yè)第一個(gè)階段是2014年到疫情前，大家通過(guò)資本做大，達(dá)到一定規(guī)模；第二個(gè)階段就是現(xiàn)在，資本、政策和服務(wù)商尚處于不達(dá)標(biāo)、不健全的狀態(tài)，在這個(gè)階段應(yīng)該拆分形成專業(yè)公司，“因?yàn)閷I(yè)性就是定價(jià)權(quán)，才是收入的保障，才能活到達(dá)標(biāo)、健全的最后一刻?！?/p>
在“多元服務(wù)時(shí)代”主題討論會(huì)中，世聯(lián)行首席技術(shù)官、廣東省房協(xié)專家委主任委員黎振偉提出，好房子離不開(kāi)好服務(wù)和好管理，如果光有好房子，沒(méi)有好管理、好服務(wù)，這個(gè)好房子很快就會(huì)貶值。同樣的，保交樓之外很重要的是保管理，如果沒(méi)有好的管理，賣不掉的空置房很快也會(huì)變成不良資產(chǎn)。
主題討論會(huì)之二：多元服務(wù)時(shí)代
主持嘉賓：世聯(lián)行首席技術(shù)官、廣東省房協(xié)專家委主任委員黎振偉
討論嘉賓：合景悠活集團(tuán)首席執(zhí)行官王中琦；北京金誠(chéng)同達(dá)（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人賀國(guó)良；卓品商務(wù)副總經(jīng)理劉婧；第一太平戴維斯深圳物業(yè)及資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人江陸
第一太平戴維斯深圳物業(yè)及資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人江陸則表示，客戶的需求始終是我們服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)。實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)，每個(gè)項(xiàng)目都是獨(dú)一無(wú)二的，都各有不同的特點(diǎn)和需求。
“我們?cè)诿鎸?duì)每一個(gè)客戶時(shí)，首先去了解的是客戶最核心的訴求是什么。只有真正抓住了這個(gè)核心，我們后續(xù)的策略再延伸開(kāi)就是三個(gè)合理：合理的成本、合理的定位、合理的利潤(rùn)?！?/p>
卓品商務(wù)副總經(jīng)理劉婧對(duì)此持有類似看法，她表示公司近兩年的高增長(zhǎng)，也是得益于仔細(xì)地研究客戶，“我們發(fā)揮兩個(gè)點(diǎn)，第一是把產(chǎn)品做得有穿透力，第二是把服務(wù)做得更有生命力，這就是我們?cè)谶^(guò)去增長(zhǎng)以及未來(lái)的方向?！?/p>
關(guān)于高質(zhì)量發(fā)展方面，北京金誠(chéng)同達(dá)（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人賀國(guó)良提出了兩個(gè)方向建議：第一是物業(yè)上市公司，特別是港股物業(yè)上市公司，要注重ESG報(bào)告，把ESG建設(shè)作為高質(zhì)量發(fā)展的抓手；第二是如何使可持續(xù)發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展結(jié)合起來(lái)。
以黎振偉的話來(lái)結(jié)尾就是，房地產(chǎn)面臨革命，物管也面臨革命，過(guò)去這兩個(gè)行業(yè)都被資本、規(guī)模所拖累，現(xiàn)在回歸到本源，回歸初心，就是“好房子、好服務(wù)、好管理”。
“我們這個(gè)行業(yè)還是大有希望的，而且越來(lái)越有希望，因?yàn)榇媪繒r(shí)代靠的就是管理。”
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