南京樓市邁入“升級換代”的產(chǎn)品競爭時代。
康為/發(fā)自北京
“限售解除消息公布后，僅上午10點至中午12點的兩小時內(nèi)，市場新增掛牌房源已超過1000套。”
“二手掛牌開始增多，利好新房，建議早賣早換?！?/p>
“南京目前二手掛牌量增322%，新增掛牌3051套了?！?/p>
多位南京地產(chǎn)從業(yè)者表示，解除限售后，南京樓市掛牌量開始增多，市場供求關(guān)系面臨調(diào)整。
短期內(nèi)，市場正面臨顯著的"拋壓效應(yīng)"。南京市房地產(chǎn)學(xué)會會長、南京工業(yè)大學(xué)吳翔華教授表示，大量次新房源也集中入市，其中不乏開發(fā)商此前的尾盤庫存。
新房供應(yīng)端的擴容同樣來勢洶洶?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年3月南京商品住宅供應(yīng)面積達34.72萬平方米，同比激增80.46%，環(huán)比更是暴漲480.79%。如按時間推算，大多數(shù)為第四代住宅產(chǎn)品。
業(yè)內(nèi)人士表示，隨著次新房源與新規(guī)住宅的同場競技，開發(fā)商必須在產(chǎn)品迭代、價格策略和營銷創(chuàng)新上全面升級，才能在這場供應(yīng)端的深度變革中占據(jù)主動。
值得關(guān)注的是，4月2日，南京土地市場還將迎來一場土地拍賣活動。
激活市場流動性
3月31日，南京宣布全面取消住房限售政策，這一執(zhí)行近8年的調(diào)控措施正式退場。政策松綁如巨石入水，迅速激起市場漣漪。
回溯2017年，面對房價過快上漲壓力，南京推出"新購住房須取證滿3年方可交易"的限售令。該政策有效凍結(jié)投機炒作，但長期執(zhí)行也形成雙重約束：潛在 此次取消限售意味著南京進入"全流通"時代。吳翔華分析稱，2021年和2022年高峰期成交的約15萬套商品住宅將陸續(xù)滿足上市條件，其中部分房源可能涌入二手房市場，從而激活市場流動性，恢復(fù)商品房的自由流通。 自春節(jié)假期后，南京二手房市場恢復(fù)較快，疊加傳統(tǒng)購房旺季，市場交易量持續(xù)上漲，掛牌量也開始回升。 據(jù)統(tǒng)計，2月份南京二手房新增掛牌量環(huán)比增加80%，成交議價空間為9.6%，環(huán)比再擴大0.4%。從成交情況來看，目前二手房市場仍是以價換量，不少業(yè)主也想趁機出售，1~2月整體議價幅度進一步拉大。 市場一邊是賣家預(yù)期提高，非急售不愿讓價；另一邊買家撿漏等待，疊加長假，成交周期有所拉長。2月南京二手房客戶平均成交周期50.3天，環(huán)比增加5.5天；房源平均成交周期194.5天，環(huán)比增加20.2天。 成長周期的拉長，不但影響市場的信心，還影響置換鏈條周轉(zhuǎn)。一位南京本地房地產(chǎn)資深人士表示，大眾普遍“買漲不買跌”，加上南京本地家庭有多套房產(chǎn)，直接置換新房的人并不是很多。 我家我家南京認(rèn)為，取消限售將從供需兩端對市場產(chǎn)生深遠影響。從供應(yīng)端來看，短期內(nèi)預(yù)計將迎來一波新增掛牌潮，二手房市場房源數(shù)量將顯著增加，市場供給更為充裕，房源結(jié)構(gòu)也將趨于多元化。從需求端來看，政策松綁將促進被壓抑的購房需求加速釋放，尤其是改善型購房者的“以舊換新”置換需求將得以暢通，市場流動性隨之提升，交易活躍度有望上升。 量增質(zhì)升的轉(zhuǎn)型之路 與此同時，新房市場的競爭維度正被重構(gòu)。 一位華中某房企營銷人士直言，新項目不僅要應(yīng)對同行新盤競爭，還需直面去年自家項目“舊貨”的沖擊，特別是《住宅項目規(guī)范》實施后，非新規(guī)樓盤項目將降價促銷，第四代住宅正在以碾壓式優(yōu)勢占領(lǐng)用戶心智，重塑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 這種產(chǎn)品迭代效應(yīng)正在深刻影響購房者決策。某大型中介機構(gòu)人士謝先生透露：“客戶見過第四代住宅后，對老盤的接受度會直線下降。” 同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)將這種現(xiàn)象比喻為"智能手機對傳統(tǒng)功能機的迭代”。他表示，當(dāng)前南京新房價格上漲主要由高品質(zhì)住宅驅(qū)動，尤其是第四代住宅憑借高贈送、高得房率、高舒適度的“三高”優(yōu)勢，正在成為市場新寵。 根據(jù)我愛我家南京統(tǒng)計，二手房與新房的成交量比例已接近3:1，遠高于前幾年的2:1水平。這一數(shù)據(jù)表明，一季度二手房的成交增速明顯低于新房同期表現(xiàn)。 在此背景下，南京同時宣布進一步加大住房公積金支持力度，并推出多項配套措施，包括對45歲以下青年人剛性購房政策的強化支持、滿足居民置換改善需求并給予購房合同金額1%的補助、加快被征收群眾安置需求的滿足以及盤活企業(yè)存量閑置資產(chǎn)等?！叭∠奘壅忒B加公積金全家提取做首付等措施，顯著降低了剛需和置換入市的門檻，為市場成交量的提升提供了強有力的支撐?！彼渭t衛(wèi)表示。 短期看，掛牌量激增可能加劇競爭，但長期將促進市場供需再平衡。隨著“全流通”時代到來，南京二手房市場有望迎來“量增質(zhì)升”的轉(zhuǎn)型——房源選擇更豐富、交易流程更順暢、價格更合理。然而，要實現(xiàn)從“以價換量”到“量價企穩(wěn)”的跨越，仍需政策持續(xù)引導(dǎo)與市場預(yù)期修復(fù)的雙重作用。 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示 ：“新的住房定位下，要做的不是對住房流通的阻礙或控制，而是引導(dǎo)，讓整個市場流通起來。當(dāng)流通的頻率比較高時，不僅能帶動消費和內(nèi)需，而且還能穩(wěn)定價格。”
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