大家好，我是蘇北哥！今天是4月1日，農(nóng)歷三月初四！從今天開始正式跨過4月的門檻，南京樓市也將掀開嶄新的一頁……
01.
一日新增掛牌3000+套房源，“寧七條”XZ首日南京樓市最新動態(tài)來了！
趕在3月份的最后一天，南京樓市終于發(fā)布了2025年第一波XZ！沒想到一出手就是王炸！“三低一寬”；“買新助賣舊”；“公積金全家桶ZC”；“電子房票、全程通兌”等，徹底將有關(guān)南京買房的相關(guān)ZC更新了一遍。
從昨天開始，南京樓市就等于翻開了全新的歷史篇章，對于4月打算買房的人群來說，可能就要面對全新的機遇和挑戰(zhàn)。
若論昨天的新“寧七條”ZC，哪一條最具王炸感和顛覆效應(yīng)，當之無愧是第四條內(nèi)容：全面取消商品住房轉(zhuǎn)讓限制，這標志著在南京執(zhí)行長達6年的限售被完全取消。
正如昨天北哥文章所述，取消限售已經(jīng)是預(yù)料之中，但是該ZC真正落地，還是引起了不少人的情緒波動，以及對后市的猜疑不定！其實昨天XZ發(fā)布后，北哥的手機就一直作響，晚間的抖音直播間也是咨詢者不斷“北哥，限售取消了！后面房價是漲是跌啊？”；“北哥，我手中的房產(chǎn)是馬上掛牌還是觀望一陣再說”；“北哥，限售放開后，是不是可以抄底了？”
似乎每一位買房人都想第一時間知道“限售放開后，南京樓市到底會出現(xiàn)什么樣的變化！”，說得更直白一點，“房價會有什么變化？”
現(xiàn)在可以肯定的一點是，限售放開后，南京房價一定會出現(xiàn)變化，然而對于變化的方向，目前市場上出現(xiàn)兩種主流聲音。
第一：房價會出現(xiàn)大降！理由聽起來似乎非常充分，大批2023年-2024年間買入的新房，眼下完全不限售，從而大量拋向市場，引起短期房源掛牌量激增，導(dǎo)致房價相互踩踏，引起較大降幅
第二：房價會出現(xiàn)波動，但不會出現(xiàn)斷崖式下降！理由聽起來也十分充分！原因是早在去年11月份，南京限售已經(jīng)基本放開，昨天寧七條只是官宣一下而已。市場已經(jīng)有充足的提前量來承受限售放開的消息。
況且放開2年限售，基本上覆蓋的是2023-2024年買入的新房，而2021年下半年開始，市場進入下行期，近兩年買房人群都是自住客，短期大降房價，割肉離場的比例應(yīng)該不會很大。
正所謂“公說公有理，婆說婆有理”！房地產(chǎn)還是要看真實數(shù)據(jù)，那樣才最客觀！為了印證寧七條發(fā)布前后的南京樓市變化，北哥分別摘取了3月30日和3月31日兩天的貝殼二手房當日數(shù)據(jù)，進行比對！
貝殼找房3月30日南京二手房數(shù)據(jù)
貝殼找房3月31日南京二手房數(shù)據(jù)
從貝殼找房的數(shù)據(jù)表現(xiàn)可以清晰的看出來，3月31日（寧七條XZ首日）南京二手房市場行情的確出現(xiàn)了很大的波動。最明顯就是新增掛牌房源數(shù)據(jù)，3月31日南京新增掛牌房源達到了3051套，環(huán)比前一日漲幅達到了驚人的322.6%；而3月30日新增掛牌數(shù)量只有720套，所以昨天南京一天新增3000+套掛牌房源，這個數(shù)據(jù)是真實的！
然而是不是有大批房源降價出售了呢？的確3月31日，南京新增的降價房源也增加了，達到了3237套，較前一日增長幅度達到109.8%。但另一方面，新增漲價房源增幅也不小，達到251套，較前一日增幅達到84.8%。
可以說3月31日，XZ發(fā)布首日，南京二手房漲跌房源數(shù)量都在增長，而全市成交均價較前一日下跌6%，其實也在正常波動范圍內(nèi)。
北哥仔細打開了昨天（3月31日）南京降價房源名錄，看了一下！發(fā)現(xiàn)降價幅度較大的小區(qū)基本上都是2021年左右，甚至更早的小區(qū)，近兩年出售樓盤，降價掛牌房源數(shù)量占比較小！
比如鼓樓區(qū)昨天降價最狠的小區(qū)是蘇寧檀悅，329㎡7房2廳戶型，2400萬掛牌，降價幅度200萬。
建鄴區(qū)昨天降價最狠的小區(qū)是江心洲上的別墅項目升龍?zhí)一▓@著，309㎡戶型，750萬掛牌，降價幅度350萬。
雨花臺區(qū)昨天降價最狠小區(qū)是賈西的建發(fā)善水灣，117㎡4房，330萬掛牌，降價幅度90萬。
江寧區(qū)昨天降價最狠的小區(qū)是位于上秦淮的銀城旭輝云臺天境和九龍湖的保利中央公園
江北昨天降價最狠的小區(qū)是江核隧道口的雅居樂濱江國際402㎡大平層，1800萬掛牌，降價幅度200萬。
而判斷限售放開后，南京房價有沒有斷崖式下滑的另一個重要指標是“底線房價有沒有繼續(xù)降低”，原本排在全市頭部的“跌王小區(qū)”，業(yè)主有沒有集中拋盤砸盤？
令人意外的是南京十大跌王小區(qū)，除5家沒有房源掛牌的小區(qū)以外，其余5家小區(qū)掛牌價格都出現(xiàn)了上漲。
比如江寧的第一跌王小區(qū)翠屏城，最新掛牌房源單價達到了10325元/㎡，而6天前該小區(qū)房源掛牌價格還在8463元/㎡
江核第一跌王華潤國際社區(qū)，最新掛牌價格也在上漲，最新漲至30808元/㎡，而12天前同小區(qū)掛牌單價只有25904元/㎡，瞬間漲幅達到近5000元/㎡。
河西南海峽城，最新掛牌價格漲到了3.5萬+/㎡，6天前同小區(qū)掛牌價還在3.2萬+/㎡，限售解除反而漲了3000元/㎡
河西南升龍?zhí)靺R，最新掛牌價格漲到了4.4萬+/㎡，半個月以前掛牌價格還在4.1萬/㎡左右。
鼓樓世茂外灘新城XZ后掛牌價格也明顯上漲，最新達到3.4萬+/㎡，6天前同小區(qū)同戶型房源掛牌價格還在3.1萬/㎡
02.
全市主要板塊，限售放開后，具體房價行情動態(tài)！
那么分解到南京各個區(qū)域，寧七條XZ發(fā)布后，二手房市場的具體變化情況如何呢？2023-2024年開盤樓盤的房源目前有沒有集中掛牌，掛牌房源價格波動情況如何？一起來看下
先來看河西！
作為南京樓市第一標桿板塊，河西最新的二手房價格動態(tài)，往往是全市的風向標！
先看2023-2024年間出售的新房樓盤，限售放開后有沒有房源掛牌出售。近兩年河西出售的新房樓盤，主要集中在河西南板塊，如魚背的天琴華樟、中寧府、偉星長江之歌；魚嘴的建發(fā)縵云、南灣上府、楓璟雅園、嘉華嘉璟峰、頤和鉑樾府，源尚丹若府，觀潮望云等。
首先看魚背的三大頂豪，目前鏈家上均未有新房源掛牌。
再來看魚嘴的諸盤！幾大新盤之中，目前只有楓璟雅園和南灣上府在鏈家平臺上有數(shù)據(jù)登記，但目前尚未有新房源掛出。
2024年在售的河西南樓盤之中，目前只有嘉華嘉璟峰有新房源掛牌，且最新鏈家數(shù)據(jù)顯示，嘉璟峰XZ后掛牌房源單價有所上漲
今天剛剛發(fā)布的嘉華嘉璟峰悅邸123㎡3房房源，掛牌單價達到了52458元/㎡，而半個月以前同小區(qū)同戶型房源掛牌單價在51086元/㎡，上漲幅度在1300元/㎡左右。
此外，河西南次新豪宅中北金基朗樾府，XZ后掛牌價格也明顯上漲。昨天新掛房源單價達到59345元/㎡。
而1個月前該小區(qū)房源掛牌單價在5.6萬/㎡左右。
江心洲板塊
2023-2024年出售樓盤，目前有一家樓盤水沐和瑞園有新房源掛出，單價在50290元/㎡，該案之前新房銷售單價在45163元/㎡
島中的中南璞境，昨天今天均有新房源掛出，掛牌單價有所下行。今天剛剛掛出房源單價僅4.7萬/㎡
之前璞境掛牌單價都在5.2-5.4萬/㎡之間。
江心印園，限售放開后掛牌價格明顯上漲，昨天掛出的新房源，掛牌單價達到42658元/㎡，而半個月前同小區(qū)同類型房源掛牌單價在41609元/㎡，漲幅1000元/㎡左右
大校場
2023-2024年間，大校場在售的樓盤很多，如偉星譽景府、金基新睿樾府、秦淮金茂府、保利招商文璟和頌、三金睿境府、保利琥珀云臺、金地大成匯文府、華潤潤鴻府等等。
根據(jù)北哥統(tǒng)計，如此眾多的大校場次新樓盤，在昨天限售解除后，只有華潤潤鴻府有新房源掛出，其余小區(qū)均未有新房源掛出，大校場并未出現(xiàn)業(yè)主集中拋售房源，甚至砸盤現(xiàn)象。
而且華潤潤鴻府新掛房源相比XZ前，單價出現(xiàn)了大幅上漲。今天剛剛掛出的一套潤鴻府116㎡3房，掛牌單價達到了5.4萬+/㎡，而20天前該小區(qū)房源掛牌單價在4.7萬/㎡左右。
大校場標桿次新房掛牌價也在上漲！金基望樾府昨天新掛房源，單價達到了69269元/㎡，成為近一個月來該小區(qū)最高掛牌單價房源。
云瀾尚府XZ后掛牌房源單價有所下行，今天一套143㎡3房掛牌單價46064元/㎡，一個月前該小區(qū)同戶型房源掛牌單價5萬+/㎡
燕子磯板塊
限售放開后，燕子磯一批新樓盤房源緊急登陸二手房市場。
燕子磯核心區(qū)的22萬超級大盤保利燕璟和頌，昨天今天共掛出3套房源，掛牌單價在3.4-3.93萬/㎡不等。
燕子磯的頤和四季府XZ后也有3套房源掛出，其中掛牌單價最高達到3.59萬/㎡，相比之前房源略有上漲
華發(fā)四季雅筑也有3套新房源掛出，單價在3.2-3.5萬/㎡之間，基本與之前房源價格持平。
鼓樓濱江和新玄武
限售取消，讓鼓樓濱江的洋房豪宅金基皓樾府房源登陸二手市場。新掛2套房源，掛牌單價最高達到6萬+/㎡
新玄武的在售現(xiàn)房項目招商局中心臻境房源也緊急登陸二手房市場！該小區(qū)昨天到今天一口氣掛出了7套房源。其中掛牌單價最高達到58615元/㎡。
相比XZ前，臻境掛牌房源單價高出5000元/㎡左右。
江核和城南中心
解除限售之后，江核近兩天的二手房波動情況比較復(fù)雜，需要分版塊來看。
首先核中核去年在售的樓盤之中，僅有晴翠府有新房源掛牌，中鐵建花語天境和保利揚子萃云臺目前尚未有新房源掛牌。
晴翠府昨天掛出一套房源，單價34933元/㎡
房源單價相比XZ之前，上漲了3000元/㎡
江核隧道口，目前板塊第一大在售樓盤金基山川江樾尚未有房源登陸二手市場。
正榮潤江城XZ后，掛牌房源單價明顯上漲，昨天剛剛掛牌一套142㎡4房，單價達到36569元/㎡
比10天前同小區(qū)類似房源掛牌單價高出近8500元/㎡
隧道口板塊XZ后拋盤量最大的小區(qū)是啟迪水木濱江，昨天到今天激增掛牌5套房源，掛牌單價在2.4-3.3萬/㎡，基本與前期房源價格持平。
青奧板塊，保利閱云臺XZ后拋盤量較大，兩天之間拋出4套房源。最低掛牌價格僅有3萬/㎡，相比XZ之前掛牌價格有所降低
在售盤頤和鉑岸江璟XZ后掛牌房源單價也在下行，昨天新掛一套房源，掛牌單價僅有30921元/㎡
相比一個月前同小區(qū)房源掛牌單價下降1.5萬/㎡
南工大應(yīng)該是XZ后，江核新增二手房源最多的板塊，長江時代、和光錦棠府、天宸江樾、天宸云筑、萬科江悅光年均有多套新房源掛出，但根據(jù)北哥統(tǒng)計，南工大二手房掛牌價格變動不大。具體可以晚間直播間咨詢。
XZ后，浦口城南中心忽然有樓盤激增掛牌房源，最明顯就是天悅風華，近兩天突然掛牌4套新房源，單價最高一套達到3.3萬+/㎡
現(xiàn)在反而江寧主城，在寧七條XZ后的二手房行情是最穩(wěn)的！
去年乃至前年在售的樓盤，如中天云來、朗詩玲瓏新亭、武夷七里湖山、嘉和華府，象嶼華發(fā)鉑萃云灣等，解除限售后目前均沒有房源登陸二手市場。
江寧主城樓市似乎表現(xiàn)得特別從容，并不急于拋盤。
目前僅江寧科學院的招商璀璨璟園今天有首套二手房掛牌135㎡4房，掛牌單價30598元/㎡
今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！
主編簡介：
蘇北哥， 男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實現(xiàn)草根逆襲。
1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實操經(jīng)驗，深耕南京市場。
是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。
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