此刻市場里的人都飄著一個問題
后面市場還會跌么
江湖術(shù)士對于這個問題的回答難免驚恐，但其實這題如果認認真真回答其實很有看頭
首先說說剛過去的3月
3月最后成交29345套，市場確實進入高頻成交期
2.9萬套二手房成交意味著2.6萬套的二手住宅成交（二手住宅/二手房≈91%，二手市場講住宅成交居多）
這數(shù)字就跟最近金價一樣，很高
環(huán)比不用說是73%的跳殺數(shù)據(jù)，同比去年3月同期也是上浮40%的數(shù)據(jù)
相當(dāng)于說去年小陽春成交2套今年小陽春就能成交近3套、這個2月成交1套這個3月就能成交1.7套
所以小陽春確實爆了，給今年開了個好頭
那之后呢，今年接下來走勢會怎樣
我知道這件事可能相比三月小陽春更讓大家關(guān)心，所以我來了，帶著新一輪預(yù)判
我不會盲目跟各位說是漲還是跌，這類50%概率的押寶對你意義不大
真正有意義的是我們站定市場去帶著客觀眼睛去看今年成交市場的一條蜿蜒軌跡
01
4月成交也接近2萬套
跟預(yù)估3月2.89萬套的道理一樣，成交本身有自己波動規(guī)律
但跟預(yù)估3月數(shù)據(jù)的方法有點不同
3月成交數(shù)據(jù)2.93萬套的背后是同比去年同期+43.7%的漲幅
還記得“大三月”這個概念的比較么
想著客觀對比今年開年的二手成交，于是用去年1月+2月對比今年的1月+2月，這漲幅跟當(dāng)時市場狂歡用的同比120%漲幅不同，也是46.9%+的漲幅
1月+2月數(shù)據(jù)對比相對于每年不同月份過年更客觀體現(xiàn)年初市場
各位要相信一點，就是市場沒有偶然
連續(xù)兩次的40%+的漲幅背后是已有成交結(jié)構(gòu)推著需求走出來的
而這結(jié)構(gòu)和需求不會突然改變，哪怕是改變也是踩著同比40%+漲幅
因為再往前的2024年10月、11月、12月的同比漲幅分別是69%、70%、70%
所以加上40%同比漲幅就是我們要的4月數(shù)據(jù)
去年4月市場成交在1.6萬套，今年4月數(shù)據(jù)加上漲后在2.27萬套
不過這不是最好答案，想要數(shù)據(jù)更精準(zhǔn)光一個維度不夠
橫向維度是去年9月新政后帶來的市場普漲漲幅，但市場各月之間還有波動規(guī)律
每年的4月對比3月都有相應(yīng)下滑，正常波動
我們計算了2016年以來近10年的數(shù)據(jù)，除去特殊年份后得到-27%的數(shù)據(jù)
灰色部分波動未計入平均值計算
按這個波動幅度，4月成交應(yīng)該會在1.94萬套
所以如果各位非常想知道接下來4月成交會怎樣，我能給出的數(shù)字是介于1.94-2.27萬套之間接近2萬套的數(shù)字
這是市場沒有遇到人為干預(yù)或者極端情況下大概率會走出來的數(shù)字
你會發(fā)現(xiàn)這數(shù)字也是2021年以來最好的4月
02
4月之后呢
到這我需要分5月和6、7、8月兩個階段去說
5月跟6、7、8月不同的地方是它跟3、4月還有一個數(shù)據(jù)紐帶
就是前幾天跟各位分享的鏈家的看房人數(shù)
這是5000-7000人的工作日日均、15000-19000人的周六日的日均看房規(guī)模
但沒怎么展開說的是同數(shù)據(jù)維度里的客源成交周期
也就是說一位普通購房者從他看第一套房開始，平均42天就能下定
帶入42天的成交周期你會發(fā)現(xiàn)如果我們掌握了3月下旬的看房人數(shù)的話，就能遠遠感受下5月上旬的成交狀態(tài)
3月20日-3月31日上海鏈家共計看房人數(shù)11.76萬人
對這個數(shù)字我們要做兩件事，如果覺得麻煩可以跳過直接看結(jié)果
首先鏈家看房人數(shù)/鏈家成交存在38人/套的看房成交比
11.76萬人對應(yīng)的就是3077套交易
其次鏈家成交/全市成交存在0.25:1的市占
3061套對應(yīng)的就是1.22萬套全市成交，劃分到單日是近千套規(guī)模
但無法再后推，哪怕一天
而且隨著小陽春進入尾聲，看房人數(shù)也在規(guī)律性減少
于是5月的故事我們只能猜個開頭
但5月數(shù)據(jù)依然有其他參考維度，也是5月對比4月
而且這個維度似乎更具參考性，因為2016年以來近10年的二者之間你會發(fā)現(xiàn)這是個向來波動幅度不大的數(shù)字，4.34%的變化均值
由此我們也會得到5月市場相對可靠的成交體量，也是1.9萬套上下
就是成交量會在上旬進入當(dāng)月的成交高峰，接著隨著看房人數(shù)下滑帶來的正常遞減
最終會走出和4月波動幅度不大的成交
坦白說這數(shù)字高于大部分人預(yù)期
03
我還想跟各位一起去看看6、7、8月的成交
體感上9月10月更像是樓市下半場討論，所以這輪暫且不論
4月5月后緊接著的6、7、8月值得關(guān)注的理由很簡單也很刺骨
這是上半年連著4月5月的成交
值得關(guān)注是因為2023年的市場轉(zhuǎn)折我們依然記憶猶新
如果說為什么今天我們依然關(guān)注今年走勢，心里大概率是避諱2023年年中開啟的下行周期
所以每年的6、7、8月一般都是怎樣的成交狀態(tài)
我將2016年每月的二手住宅成交拉出來，每年的6、7、8月被我標(biāo)紅
2016年樓市新政、2022年樓市特殊、2024年5月樓市新政
除此之外的其他6年基本都是平穩(wěn)過渡的三個月
換句話說這是個長長的成交周期里“特別乖”的三個月
只要你不惹他他大概率就是承上啟下平穩(wěn)過渡的階段
那么問題來了
首先你覺得后續(xù)還會出政策么
老實講這題幾乎沒人知道，哪怕包括上海自己也是根據(jù)市場情況、根據(jù)全國大勢摸著石頭過河的
倒是可以反問我們自己一句，如果成交平穩(wěn)的話我們?yōu)槭裁催€要出政策
所以如果4月5月成交走勢平穩(wěn)，如果我們今天前面的預(yù)估都能兌現(xiàn)，那市場大概率就是穩(wěn)、穩(wěn)、穩(wěn)
再問一個問題，如果是穩(wěn)的話那各位覺得6、7、8月會有怎樣的表現(xiàn)
過去那6年的數(shù)據(jù)已經(jīng)告訴我們了
普通年份里它就是樓市里的一個過渡階段
至此我們也對今年這個三月后市場有了更清晰認識
從45月的同氣連枝、到678月的數(shù)據(jù)承接角色的小透明般存在
你會發(fā)現(xiàn)似乎所有答案都寫在了今年這個3月
前期數(shù)據(jù)的拉抬讓數(shù)據(jù)哪怕是平穩(wěn)過渡也在一個更高身位
前期數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)也讓數(shù)據(jù)推演多了些類似的成交節(jié)點
總之二手走勢有了點答案
04
所以今天的數(shù)據(jù)到底想告訴大家什么
是40%漲幅還是兩萬套、是同比漲幅還是環(huán)比跳漲？
都不是，我更想各位看到的是數(shù)據(jù)波動背后那條蜿蜒的小路
這是現(xiàn)有成交框架里的需求兌現(xiàn)
也許多年前還能跟各位糾結(jié)下市場的投機需求，但當(dāng)剛需和改善占據(jù)主流后
你我會看到的更多是季節(jié)性波動以及因為放開購房門檻后的新增人群
季節(jié)性波動里會上浮也會下挫
放開單身限購會在這之上同比例增加新增人群
這趨勢會波動但不會扭曲
我不想各位在聽到市場暴跌或者暴漲這類字眼后影響自己決策
本質(zhì)上博眼球傷害的還是最前線的買房人和賣房人，這是我最想說的
接下來的市場如果非得跟各位說些什么
相比情緒
我們更應(yīng)該關(guān)注的是我們的真實需求，不是被市場左右的需求
而是個人和家庭的具體需求，這才是樓市萬金不換的真道理
以上為正文，來自巧克麗麗
這是真叫盧俊公眾號的第5995篇原創(chuàng)文章
熱門跟貼