從靜水流深到跌宕起伏
撰文 | 贏商研究中心 蘇珊
主編 | 付慶榮
頭圖 | 廈門鷺港 來源為官方渠道
一年時間，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)生意劇變。
從2023年的靜水流深，到2024年的跌宕起伏。輕資產(chǎn)模式的強大動力依舊，新開業(yè)輕資產(chǎn)項目維持往年的高峰；但隨著管理方變更項目增多，頭部企業(yè)對輕資產(chǎn)項目的研判、收益標(biāo)準(zhǔn)有了新的認(rèn)知與定義。
這背后是階段性的調(diào)整，還是模式祛魅？在激烈的重新博弈中，輕資產(chǎn)又將走向何方？
01
輕資產(chǎn)之“進”
一年新開業(yè)141個項目
據(jù)贏商研究中心統(tǒng)計，2024年，國內(nèi)新開業(yè)輕資產(chǎn)商業(yè)項目141個。
以2015年為開端，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)行至已近10年，每年新開業(yè)輕資產(chǎn)項目數(shù)，從兩位數(shù)升至三位數(shù)，且近4年穩(wěn)定在140個左右，顯示出輕資產(chǎn)模式的強大動力。
01
從城市線級看，謹(jǐn)慎下沉
一線城市輕資產(chǎn)項目數(shù)量占比穩(wěn)中有升，2024達(dá)到一個新高點；二線、強二線城市輕資產(chǎn)項目增量的絕對值和占比，不斷提高；四五線城市輕資產(chǎn)項目增量在2020年之后，開始下降，且在2024年繼續(xù)下降。
02
從企業(yè)類型看，民企是中堅力量
十年間，民營企業(yè)參與的輕資產(chǎn)管理商業(yè)項目占比雖然略有波動，但保持在50%以上，且整體呈現(xiàn)波動上升態(tài)勢。這說明，在較為零散的輕資產(chǎn)市場，面對項目本身的復(fù)雜性、非標(biāo)程度、商務(wù)條款的博弈，民營企業(yè)更為靈活、有效、進取。
據(jù)贏商研究中心統(tǒng)計，若只算純外拓項目，2024年新開業(yè)輕資產(chǎn)項目數(shù)量最多的企業(yè)TOP5為珠海萬達(dá)商管、華潤萬象生活、新城吾悅商業(yè)、龍湖集團、寶龍商業(yè)，均為行業(yè)頭部企業(yè)。
03
從項目類型看，存量調(diào)改當(dāng)?shù)?/strong>
值得注意的是，去年新開業(yè)的140+個輕資產(chǎn)項目，多數(shù)有“存量調(diào)改后再開業(yè)“標(biāo)簽，這與行業(yè)趨勢一致。
當(dāng)下購物中心行業(yè)的成熟度不斷提升，整體規(guī)模增量逐年在下降，目前已降至5.68%增速區(qū)間。每年新開業(yè)項目中，存量調(diào)改后再開業(yè)項目的占比不斷提高。以2024年為例，新項目中存量調(diào)改后再開業(yè)的占比為21.79%。
此背景之下，存量購物中心經(jīng)營歷史值得高度關(guān)注。通常，一個購物中心有3年培育期、5年成長期，8年以上成熟期，為行業(yè)的普遍規(guī)律。
具體到2024年輕資產(chǎn)存量調(diào)改項目樣本，其中“三年培育期結(jié)束管理方變更“項目占比最高。
//2010年之前開業(yè)項目，由于占領(lǐng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)先機，享受了很長的增長紅利，汰換通常是硬件老化或周邊新開業(yè)項目帶來競爭，是正常經(jīng)營周期中的項目更新。
//2010到2016年開業(yè)項目，處于中國購物中心增量爆發(fā)期，行業(yè)競爭加劇明顯。若商場經(jīng)營到第5年還未能立住腳會遭遇淘汰。
//2017年后開業(yè)的項目，試錯機會更少，更大經(jīng)營的壓力與輕資產(chǎn)模式被行業(yè)迅速接受后更多的離場機會，在三年培育期結(jié)束即可能進行管理方的變更。
綜上不難看出，通過輕資產(chǎn)模式讓項目再煥新機，是當(dāng)前的主要經(jīng)濟動因。而隨著項目競爭加劇，輕資產(chǎn)模式仍然有非常強大的后勁。
02
輕資產(chǎn)之“退”
50+項目發(fā)生管理方變更
在輕資產(chǎn)增量火熱的另一面，是一大批項目變更管理方的現(xiàn)實。據(jù)贏商研究中心不完全統(tǒng)計，2024年，超過50個項目變更管理方，其中頭部商管企業(yè)項目占比約50%。
了解頭部企業(yè)的動態(tài)、分析代表案例，有助于厘清當(dāng)中的演進邏輯與風(fēng)險邊界。
01
珠海萬達(dá)商管2024年新開25個輕資產(chǎn)項目，退出9個
2024年，珠海萬達(dá)商管開業(yè)數(shù)量達(dá)到25個，全部為第三方輕資產(chǎn)項目（即并非由大連萬達(dá)商管集團委托管理），其中6個為在營存量改造后開業(yè)項目，占比達(dá)24.00%。另外，武漢漢街萬達(dá)廣場為拆除后再建的新項目。
萬達(dá)是商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略模式的發(fā)起者、最堅定的執(zhí)行者，從2015年開始即向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。2023年其開業(yè)項目中，仍有少數(shù)是由大連萬達(dá)商管委托給珠海萬達(dá)商管進行管理的，而至2024年則已經(jīng)全部為第三方輕資產(chǎn)項目。
與此同時，據(jù)贏商研究中心統(tǒng)計，珠海萬達(dá)商管在2024年退出了9個輕資產(chǎn)項目的管理。
關(guān)于以上項目退出的原因，此前WIN商業(yè)地產(chǎn)頭條已有非常充分的分析——
縱觀上述項目變更管理方，背后原因有業(yè)主方主動提出自行運營，也有項目收益低于預(yù)期終止合作。但這些項目存在幾個共性特點：
建筑形態(tài)存在硬傷，難以調(diào)整，先天不足；
城市量級較低，與當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)狀不匹配；
周邊競爭太激烈，有明顯后發(fā)劣勢；
基本上在籌備期招商不順利，開業(yè)后難以扭轉(zhuǎn)頹勢。
另值得一提的是，以上終止合作的項目，多數(shù)是珠海萬達(dá)商管在2018-2019年間獲取，2021年前后開業(yè)，在2021年一年內(nèi)就開出了55個項目。在較為激進的投拓氛圍中，許多項目的先天條件不足，終止合作可能只是時間問題。
02
萬達(dá)之外，多個頭部運營商輕資產(chǎn)項目調(diào)整
管理方變更，多數(shù)是基于幾個原因：1、物業(yè)本身有硬傷，同時面臨激烈的競爭；2、輕資產(chǎn)模式也在不斷成熟過程中，過去幾年市場變化較大，運營企業(yè)主動調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)；3、業(yè)主方熟悉了管理體系，希望自主運營。
//物業(yè)難提升、競爭激烈：石家莊東尚年輕力中心16年更名5次，命途多舛
2024上半年，石家莊長安吾悅廣場的招牌拆除，更名為東尚年輕力中心。從公開資料可見，項目總建筑面積5.88萬㎡，商業(yè)建筑面積4.88萬㎡。
這是一個幾經(jīng)流轉(zhuǎn)、命途多舛的項目。身處河北省石家莊市長安區(qū)中山東路——石家莊城區(qū)的第一商業(yè)大道，5公里范圍內(nèi)已開業(yè)31個商業(yè)項目，其中有8個全市客流排名前十的項目，商業(yè)密度高、氛圍濃。
2008年10月1日，東尚MALL正式開門營業(yè)，打出了“時尚玩樂”主題。兩年后，北國商城股份有限公司接手，新定位省會首家時尚主題APM購物中心（全天候夜店購物商場）。
2011年9月17日，北國東尚MALL開業(yè)，帶來了河北首家優(yōu)衣庫。之后兩年多時間里，其周邊萬達(dá)廣場、樂匯城、勒泰中心等多家購物中心相繼開業(yè)，競爭日趨激烈。2017年9月16日，北人集團與中國衣戀集團聯(lián)手，北國東尚MALL搖身一變?yōu)楸眹鴥?yōu)客城市奧萊。
2019年6月30日，北國優(yōu)客城市奧萊又升級為北國城市奧萊全球商品購物中心。但東尚的轉(zhuǎn)折起伏命運并沒有結(jié)束，北國退出后徹底失去了“招牌”，不得不做起了“網(wǎng)紅直播廣場”。直至2022年，新城吾悅通過輕資產(chǎn)首進石家莊，東尚MALL最終成了石家莊長安吾悅廣場。
● 圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
2023年4月28日，石家莊長安吾悅廣場開業(yè)，成了石家莊潮流社交空間的城市年輕力中心。
從運營數(shù)據(jù)來看，新城吾悅接手運營后，項目客流得到了很大的提升。但據(jù)調(diào)研，由于未達(dá)到雙方預(yù)期，最終結(jié)束合作。
對此，此前石家莊一個大型商場運營負(fù)責(zé)人表示，吾悅廣場的定位很新奇，潮玩、亞文化這些東西在石家莊商業(yè)綜合體生態(tài)中還不多見，這是優(yōu)勢，但要想發(fā)展好，交通直達(dá)性和優(yōu)質(zhì)配套物業(yè)服務(wù)也必須加以優(yōu)化。
//項城萬達(dá)廣場：從吾悅到萬達(dá)，低線城市中“難啃”的骨頭
項城，是河南省周口市代管的縣級市，截至2023年末常住人口為92.69萬人。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)業(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)，有項城商業(yè)城和德銀廣場等項目。
2019年8月12日，恒太商業(yè)與河南省項城市恒大微購電商產(chǎn)業(yè)園恒大國際商城項目正式簽約。經(jīng)過兩年多籌備，2022年1月23日，項城恒太城開業(yè)運營，項城傳統(tǒng)的商業(yè)格局被打破。作為項城首座城市級購物中心，項城恒太城成是當(dāng)?shù)伢w量最大，業(yè)態(tài)最全、品類最為豐富的商業(yè)綜合體，引入了永輝超市、麥當(dāng)勞、橫店影院、項府宴、Zara space、C&A、名創(chuàng)優(yōu)品、蘋果APR、精靈島兒童樂園、奇妙之城電玩城、九田家烤肉、半天妖烤魚、韓風(fēng)源自助餐廳、白石深夜食堂、Coco奶茶等知名品牌，其中不少是城市首店。
在2023年5月，商場貼出公告顯示，“吾悅廣場進駐項城，本商場從2023年6月1日起，全面進入180天的升級改造”。不過，項城吾悅廣場并未如期開業(yè)。據(jù)了解，其時，吾悅商業(yè)對于輕資產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，經(jīng)重新評估，該項目不符合標(biāo)準(zhǔn)。
2024年，該項目由珠海萬達(dá)商管接手，更名為項城萬達(dá)廣場，計劃在2025年中重新開業(yè)。
河南是萬達(dá)布局非常強勢的省份，自2009年首入河南開出洛陽澗西萬達(dá)廣場后，萬達(dá)鄭州城市公司以每年約1.5座新場的速度在河南擴張，在2025年底將覆蓋河南16個城市，開出28個項目。其中鄭州二七萬達(dá)廣場、鄭州中原萬達(dá)廣場、洛陽澗西萬達(dá)廣場、安陽文峰萬達(dá)廣場、周口文昌萬達(dá)廣場等在萬達(dá)體系內(nèi)、河省全省商業(yè)項目中，都屬于標(biāo)桿場。
● 圖片來源：萬達(dá)智慧商業(yè)平臺
近年珠海萬達(dá)商管在輕資產(chǎn)上仍然進取，并且在相對低線級城市有明顯優(yōu)勢，加之河南是其重點布局省份，接手做項城萬達(dá)廣場并不讓人意外。但管理方多次更換，說明項目本身存在區(qū)位、交通等多重硬傷。
如果在相對低線級的城市，因為當(dāng)?shù)赜杏媱濋_店的品牌商數(shù)量相對有限，對多次流轉(zhuǎn)的項目會非常謹(jǐn)慎。這樣的項目也是當(dāng)前輕資產(chǎn)市場上較難啃的硬骨頭，要么被業(yè)主方接管，要么被更強招商力和運營力的運營商接管，否則難以成功翻身。
03
五年行業(yè)動因
輕資產(chǎn)模式到了關(guān)鍵博弈期
從行業(yè)大勢到具體案例，復(fù)盤2024的輕資產(chǎn)圖譜后，最終回到開頭之問:管理方變更意味著輕資產(chǎn)模式的退潮嗎？對此，贏商研究中心認(rèn)為，不是退潮，而是處于一個重新博弈期。
01
2024-2025年是重要的租金跳增期
據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020-2022年是商業(yè)輕資產(chǎn)簽約項目數(shù)最多的年份，每年數(shù)量達(dá)100以上（含集團托管，即非完全第三方）。特別是2021年，在經(jīng)濟預(yù)期全面向好的情況下，輕資產(chǎn)的熱度快速上升，拓展規(guī)模明顯。
因此，2021年、2022年的輕資產(chǎn)合同在2024年、2025年迎來租金跳增期，頭部企業(yè)多數(shù)采取第二、第三、第四年租金跳增的方式，整個行業(yè)面臨著博弈的重要關(guān)口。
02
“一拍兩散”是極端，重訂條款成優(yōu)選續(xù)
據(jù)調(diào)研，在實際經(jīng)營中，業(yè)主方與管理方并不優(yōu)先采取退管這樣極端的“一拍兩散”方式，而是會更改商務(wù)條款的方式繼續(xù)合作。
在更改商務(wù)條款的時候，管理方優(yōu)先換成承擔(dān)更小風(fēng)險的模式——如有固定租金的商務(wù)條款，換成委托管理模式、凈收益分成、直接談降租。目前，更改商務(wù)條款與直接退管，占比大概是5：1。
在進行項目退管（商管企業(yè)退出本項目的運營，由其他運營企業(yè)接管）談判時，原因主要是業(yè)績上的虧損，或者預(yù)期虧損。如目前項目仍有利潤，但在迎來租金跳增期后即虧損，業(yè)主方不接受商務(wù)條款更改，在考慮退出成本后，雙方解約。
但在實踐當(dāng)中，有些項目即使未虧損亦考慮退出，主要情況是，整體經(jīng)營一般，NOI較低，利潤在100-200萬區(qū)間，但需要捆綁品牌資源很多，商管企業(yè)考慮管理半徑等主動收縮，將有限的資源用于提升比較明顯的項目上。
不同的商管企業(yè)有不同的優(yōu)勢產(chǎn)品線、地域。所以結(jié)束合作/更換新的管理方，更多是主動選擇、優(yōu)化項目后的深思熟慮。
03
業(yè)主方越來越成熟，篩選最佳“操盤方”
業(yè)主方考慮輕資產(chǎn)服務(wù)，最重要的原因是：沒有招商資源，不專業(yè)，沒有技術(shù)/經(jīng)驗，成熟管理體系。
在之前的行情中，商管企業(yè)能夠帶來明顯的賦能，但在當(dāng)前的經(jīng)營環(huán)境中，招商資源越來越稀缺，特別是主次力店招調(diào)租金不斷下降（超市業(yè)態(tài)掉鋪明顯，縮減租賃面積，提出降租），商管企業(yè)的賦能邊際效應(yīng)減弱。
而業(yè)主方經(jīng)歷多年教育，已經(jīng)有靈活的應(yīng)對，他們通常先與專業(yè)商管公司合作，大概5年左右時間熟悉運營體系，形成了知識、經(jīng)驗積累，再自組團隊。
這也是為什么2024年許多輕資產(chǎn)項目被原業(yè)主方接管。
展望未來輕資產(chǎn)行業(yè)，線下經(jīng)營主體仍將不斷更新，但經(jīng)歷了2020-2022大規(guī)模的拓展與2024年博弈后，2025仍在博弈期，管理方變更項目數(shù)量仍然較多，但到2026、2027年，隨著行業(yè)的更加成熟、商務(wù)條款的重新厘定，輕資產(chǎn)會迎來一個新的平衡期。
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