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在香港賣房的過程中，也能夠遇到一些奇葩的事情，我實(shí)在是不吐不快。

但奈何過去一段時(shí)間手上事情比較多。過完年后，想想還是要和大家分享一下。

先講一下我賣的這套房子，是位于港鐵南昌站上蓋的半新房，小區(qū)的開發(fā)商是本地有口碑的新鴻基。

小區(qū)總共分為三期，戶型也十分多元化，從開放式到一房、兩房的精致小窩，到三房、四房以至大平層的寬敞豪宅，可以滿足不同預(yù)算的買家。

并且每一種戶型都搭配露臺(tái)，可以滿足現(xiàn)在本地年輕人和內(nèi)地人的喜好。

而小區(qū)的兩大獨(dú)立會(huì)所，基本涵蓋了健身、娛樂、休息的各種項(xiàng)目。

其中一個(gè)是專門提供給住戶學(xué)習(xí)和辦公的會(huì)所，許多卡位更是可以一覽維港的海景，內(nèi)部的裝飾和環(huán)境也十分舒適。

要說到這個(gè)樓盤，我覺得最大的優(yōu)點(diǎn)還在于交通，從家門口到中環(huán)IFC，只需三站的地鐵，太適合中環(huán)打工人了。

基座的大型商場V Walk，也能夠滿足許多日常的所需，包括一些餐廳和超市，讓你即便夜晚加班，也能夠在出了地鐵就能夠解決溫飽。

V Walk

圖：U Lifestyle

所以，這個(gè)小區(qū)不管是買賣還是租賃，都蠻受年輕人和內(nèi)地客喜歡，尤其是一房和兩房這種戶型的單位。

因此，不管是年輕人買來自住還是投資客收租，都是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

而本文接下來所講的賣房故事，也正是我遇到一位首置客的奇葩事情。

我的基礎(chǔ)情況

話說香港的房地產(chǎn)市場本是一個(gè)成熟的市場，不管是租賃還是買賣都有一套約定成俗且有法律約束力的流程，特別是涉及到買賣的話，當(dāng)中幾乎全程都是經(jīng)過律師樓來處理，買賣雙方雖會(huì)付出一定的律師費(fèi)，但相比起內(nèi)地好多事情都要自己去處理，還是省力很多。

圖：Yahoo新聞

相信大家在香港有買過房子的人都清楚，香港買房時(shí)，特別是一些二手房，往往會(huì)有兩種情況：看過房成交和沒看過房成交。

前一種情況是在買入單位前，經(jīng)地產(chǎn)中介帶進(jìn)單位看過房子內(nèi)部的情況，再?zèng)Q定買房，買家對房子內(nèi)部情況比較了解，且愿意接受以現(xiàn)狀成交；而后一種則是由于一些特別情況，比如房屋內(nèi)有租客租住不方便開門看房，或者業(yè)主因?yàn)槠渌虿环奖汩_門等，買家在沒有看過房子內(nèi)部情況的前提下，決定買入單位。

而由于買房成交前沒有進(jìn)門看過單位，這種情況下通常會(huì)發(fā)生在一些樓齡比較新的住宅單位，一般來講買家也會(huì)借此向賣家砍價(jià)，成交的價(jià)格會(huì)稍低一些，但也要承擔(dān)房屋內(nèi)可能出現(xiàn)一些破損的狀況（除了一些涉及大樓結(jié)構(gòu)的問題）和后續(xù)的裝修費(fèi)用。

講完這點(diǎn)常識(shí)之后，我去年有套房子正是屬于這種沒有看樓的情況下成交的，從新房收房后就租給一位租客，租了大概四年的時(shí)間。

由于當(dāng)時(shí)租客仍在，也就不開放給買家進(jìn)門，所以當(dāng)時(shí)簽約的買家完全是在沒有看過樓的前提下成交，僅僅看過了幾張由地產(chǎn)中介提供的照片。

在簽署了臨約和正式買賣合約，也收到了對方一成的定金，之后也就等待正式成交了。

由于我此前經(jīng)歷過香港的幾次買賣，對流程也比較清楚，在收到對方的定金之后，也就覺得只差臨門一腳，準(zhǔn)備等待過幾個(gè)月律師樓通知上去簽字，就搞定。

就這樣過了兩三個(gè)月，也快到了約定的成交日期。當(dāng)時(shí)，地產(chǎn)中介給樓主打電話，讓我提供一個(gè)時(shí)間讓買家上去單位驗(yàn)樓？！

奇葩的事情從此刻才開始出現(xiàn)。

第一奇葩：毫無常識(shí)！

驗(yàn)樓當(dāng)天，買家竟然花費(fèi)幾千元請驗(yàn)樓師來驗(yàn)二手房，況且是沒看過房的二手房。（后話：律師對樓主講，驗(yàn)樓當(dāng)天只允許買家和地產(chǎn)中介進(jìn)入單位，其他人是可以拒絕進(jìn)入單位）

樓下見到驗(yàn)樓師，我心里就一驚，這畢竟不是一手房，很多買家在新房交房時(shí)會(huì)請驗(yàn)樓師來驗(yàn)樓，也是因?yàn)殚_發(fā)商會(huì)承包所有的維修善后，所以很多驗(yàn)樓師都會(huì)全屋內(nèi)部仔仔細(xì)細(xì)的驗(yàn)一次房，幫買家找出任何需要修補(bǔ)的地方，即便是一些看上去吹毛求疵的地方，相信大家在一些驗(yàn)樓節(jié)目的網(wǎng)上視頻中也有看過，全屋貼滿了密密麻麻的小黃紙。

但這里強(qiáng)調(diào)一下，這是沒有看過房的二手房。

由于當(dāng)天驗(yàn)樓師早過買家先到，我私下對那位驗(yàn)樓師講，自己從來沒有經(jīng)歷過和聽過二手房還要請驗(yàn)樓師的。

圖：網(wǎng)絡(luò)

對方隱晦的笑了一笑，大致的意思說買家給錢，我照做便是了。

他當(dāng)然知道，相比剛剛成交的一手新樓，還得花點(diǎn)心思去挑毛病，然而對于租客已經(jīng)住過幾年的二手樓來說，要以新樓的標(biāo)準(zhǔn)來挑毛病，要簡直是太容易不過了。但既然沒有任何人負(fù)責(zé)維修，說句難聽的話，這完全就是“脫了褲子放屁”，多此一舉。

但既然買家不懂行情，愿意當(dāng)冤大頭，他無非是收錢辦事。就這樣，原本以為也就十幾二十分鐘的驗(yàn)樓，最多不超過半小時(shí)，硬生生的被驗(yàn)了兩小時(shí)。當(dāng)時(shí)我心里想到這也就算是成交前最后一項(xiàng)事，也就忍了下去。

第二奇葩：毫無理據(jù)！

沒想到過幾天后，對方發(fā)律師信給我的律師樓，讓賣家（我）負(fù)責(zé)房屋幾處損耗的維修費(fèi)用。

正如之前所講，沒有看過樓的房屋成交，只要不涉及大樓結(jié)構(gòu)問題，單位內(nèi)部任何狀況賣家都不會(huì)負(fù)責(zé)，這基本上屬于香港買賣房子的最基本的道理。

如果買家不知道這個(gè)基本道理的話，沒有理由連買家聘請的律師都不知道。所以，當(dāng)時(shí)樓主請的律師打電話，說收到了一封買家的律師信，我還是很震驚的。

震驚的是，這點(diǎn)基本的常識(shí)都不懂嗎？如果說買家不知道，那么連買家的律師也在那里裝萌賣傻，就為了收取為對方出具律師信的那一千八百？律師基本的職業(yè)操守在哪里？

我請的律師在電話里也講，他們也很奇怪，對方律師樓也是經(jīng)常在做樓宇買賣的，沒理由連這點(diǎn)常識(shí)都沒有，且對方律師信里面完全沒有提任何讓賣家負(fù)責(zé)維修的法律依據(jù)，看起來就像是跟那位“驗(yàn)樓師”一樣，揣著明白裝糊涂。

律師講，由于對方完全沒有任何理據(jù)，便直接回復(fù)一封律師信給對方，表明我們不會(huì)負(fù)責(zé)任何的維修。

第三奇葩：明知理虧！

對方本就理虧，但由于收到對方律師信已經(jīng)是房屋正式成交的前一日，我當(dāng)時(shí)也有咨詢自己請的律師，說要是對方明天拖著尾款不轉(zhuǎn)賬給我，應(yīng)該如何處理？

律師說，這點(diǎn)你完全可以放心，如果對方明日因?yàn)檫@點(diǎn)事情不按時(shí)成交的話，就是對方構(gòu)成違約，我們就可以沒收此前的定金，并有權(quán)向?qū)Ψ阶匪鞒山黄趦?nèi)的損失。

聽完這話，我也就放心了，覺得對方即便是傻，也不至于傻到這個(gè)地步，何況到了這個(gè)時(shí)候?qū)Ψ降穆蓭熞膊荒茉侔韬?，畢竟如果因?yàn)槁蓭煹牟粚I(yè)意見而導(dǎo)致買家違約，律師也會(huì)負(fù)上責(zé)任的。

果然成交當(dāng)日下午，對方算是沒有意外轉(zhuǎn)來了尾款，但這時(shí)律師又提醒，對方轉(zhuǎn)賬里漏了一項(xiàng)雜費(fèi)的尾款沒有到賬。

法律上規(guī)定，房子成交的金額尾款必須在成交當(dāng)天給齊，然而對于一些雜費(fèi)（包括房子管理費(fèi)押金等）可以在成交日之后的兩個(gè)星期內(nèi)轉(zhuǎn)賬，但通常做法是這兩筆款是同一成交日一起打給賣家。

本來律師一開始以為，對方可能是沒來得及處理雜費(fèi)，所以轉(zhuǎn)賬晚幾天到賬，也就算了。

但經(jīng)過地產(chǎn)中介得悉，對方還是想做最后的垂死掙扎，因?yàn)橘u家已表明不負(fù)責(zé)所謂的維修，于是想拖著幾千元的雜費(fèi)尾款不給。

由于是出于主觀原因的拖欠，所以樓主已經(jīng)第一時(shí)間讓律師通知對方，如果在兩星期限期內(nèi)不轉(zhuǎn)賬的話，我將采取一切的法律行動(dòng)，讓對方承擔(dān)后期一切的后果。

隨后幾天，我也咨詢了法律意見，并花時(shí)間了解了政府的小額錢債審裁處，做好不惜時(shí)間與對方干到底的準(zhǔn)備。

同時(shí)，由于對方?jīng)]有按照規(guī)定完成后期的所有尾款到賬，所以嚴(yán)格意義上此次買賣仍未完成。

然后我在咨詢了一些資深地產(chǎn)中介的意見后，直接和負(fù)責(zé)此次買賣的地產(chǎn)中介講明，如果對方賣家不轉(zhuǎn)賬的話，是不會(huì)提前付中介費(fèi)的，讓中介自己將毫無道理的買家搞定。

就這樣再過了差不多一個(gè)星期，律師通知說，那幾千雜費(fèi)的尾數(shù)終于到賬了。當(dāng)然，這背后不知道是地產(chǎn)中介在當(dāng)中起了效果，還是買家終于知道拖延下去的后果了。

最后想講一講，隨著近來香港房地產(chǎn)市場上的內(nèi)地買家越來越多，尤其是那些首次置業(yè)的買家而言，有如我此次碰到的這個(gè)買家，香港房屋成交有一套大家約定成俗的做法，除了自己要花點(diǎn)時(shí)間了解之外，也可以找靠譜的地產(chǎn)中介和律師咨詢，并聽取他們的專業(yè)意見，而非一股腦的蠻干，否則會(huì)產(chǎn)生意想不到的損失。

*以上內(nèi)容為作者投稿，僅代表作者觀點(diǎn)，不代表“港房研究所”平臺(tái)意見。

所長點(diǎn)評

此次交易糾紛折射出部分買家對香港二手樓交易慣例的認(rèn)知偏差。

在“無睇樓成交”模式下，買家默認(rèn)接受物業(yè)現(xiàn)狀（結(jié)構(gòu)性缺陷除外），法律上并無追討日常損耗的權(quán)利。

案例中買家以新房驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)審視二手房，既誤解市場規(guī)則，也忽視“無睇樓”本應(yīng)有的議價(jià)空間，更冒險(xiǎn)以拖欠小額尾款施壓——此舉若導(dǎo)致違約，反可能損失數(shù)十萬定金，實(shí)屬得不償失。

值得肯定的是賣家嚴(yán)守法律程序，善用中介博弈與違約威懾，最終化解風(fēng)險(xiǎn)。建議跨境買家入市前充分理解本地“成交現(xiàn)狀”原則，依托專業(yè)律師與中介厘清權(quán)責(zé)，避免將一手樓經(jīng)驗(yàn)套用于二手市場，徒增交易成本。

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