煙花三月，揚州東關街的青石板路映著春色，游人如織。這條承載幾千年運河文化的明清古街，不僅是游客的“打卡圣地”，更藏匿著稀缺的文保級古宅。
近日，一座位于揚州古城內的明清時期四合院悄然掛牌出售，起拍價1314元，經過69輪加價，最終以5401314元成交，溢價率4109.59%。
這場拍賣還吸引了近4萬網(wǎng)友關注，24人報名參與。
01.
揚州古城小秦淮河旁
文保古宅拍賣
從拍賣信息來看，這套房產不是我們所理解的法拍房，流轉方式是出售，也就是普通的二手房拍賣活動。
拍賣標的物：江蘇省揚州市廣陵區(qū)西營33號
此標的物房產證建筑面積：133.59平方米(占地面積168.70平方)
是否抵押：有抵押（過戶前業(yè)主方自行解除抵押）
稅費：買家承擔所有稅費
戶型：多室一廳（目前沒有洗手間，可裝修洗手間）
是否出租：無租約（現(xiàn)狀交付）
用途：城鎮(zhèn)住宅用地/住宅
雖是普通的拍賣，但卻在拍賣前吸引了超3萬人的關注。
一方面是因為這個老宅位于揚州古城內，緊鄰教場和仁豐里，是揚州文保建筑，其歷史和文化價值不可估量。
另一方面還因為它的超低起拍價，起拍價僅1314元，吸睛的背后，也讓人清醒的認識到，這樣的房子，不可能一千多元或者幾萬元就能撿漏的！果不其然，每輪2萬的加價幅度，經過69輪激烈角逐后，價格飆高到了540萬元！
這樣的房子值得買嘛？
02.
稀缺產品
擁有歷史與地理價值雙重稀缺性
1.不可復制的文化標簽
·這套教場西營33號宅院位于古城核心區(qū)，較好的保留“青磚小瓦硬山頂”的明清建筑形制，精湛的木雕門窗隨處可見。房屋還是經典四合院的結構，坐西朝東，前后兩進。大門東向，有門房一間，兩側廂房，建筑體態(tài)完整且豐富。與小秦淮河、仁豐里街區(qū)等景點僅百步之遙。
·這套教場西營33號宅院屬揚州市文物保護單位，此類房源掛牌量更是稀少。
2.主城頂配生活圈
從地圖可以清晰地看到，西營33號民居位于教場西側，緊鄰東關街、仁豐里、皮市街等知名文旅街區(qū)。
步行5分鐘直達文昌中路、教場，1公里內覆蓋汶河小學、育才本部、梅嶺中學等名校。
3.文旅+居住的復合價值
· 這幾年投資上億，圍繞老城保護，不斷更新改造，小秦淮河、皮市街改造等項目落地，片區(qū)文旅能級提升，帶火周邊高端民宿與文化商業(yè)。
·去年底主城GZ638原商學院商住地塊，成交樓面價10414元/㎡，被【揚州和美投資發(fā)展】拿下，1.01容積率，12米的限高，大概率是規(guī)劃雙拼、聯(lián)排和疊加這類豪宅產品，主城核心資產已成時下的“抗跌硬通貨”。
03.
局限性：后期只能修不能拆！
那么這套教場西營33號古建筑值不值得買？
1、后期修繕手續(xù)繁瑣：
值得注意的是，教場西營33號古建筑是江蘇省不可移動文物，也就是說買家購置后，不能拆除，只能修繕。
根據(jù)《中華人民共和國文物保護法》和《江蘇省文物保護條例》，后期修繕必須遵循“保護第一”原則，任何工程均需報文物行政部門批準，擅自施工導致文物損毀的，需承擔民事賠償、行政處罰甚至刑事責任。
修繕竣工之后，還需要文物保護工程需通過四方驗評、初驗及省級文物主管部門組織的竣工驗收，未通過者需整改直至合格。
總的來說，就是程序非常繁瑣！
2、周邊在售二手房均價1.8萬/㎡起
這套老宅建筑面積約133.59 平方米，成交總價5401314萬，單價約4萬/㎡。成交后還需要支付軟件服務費和傭金。
從安居客看到，在這套老宅附近，有多套二手房在售，均價1.8萬/㎡左右。
這套老宅子成交之后，新買家如何能實現(xiàn)快速變現(xiàn)呢？網(wǎng)友給出了新思路：
思路一：搞自媒體，收房、改造等整個過程都拍攝記錄下來，標題就是“我在小秦淮河修文物”。
思路二：搞民墅，這個位置周邊文旅資源豐富，做民宿確實很不錯，但是后期裝修還要幾十萬投入，開民宿回本很慢。
對此，你怎么看，歡迎留言討論！
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