年后的上海樓市，火爆得讓人意外。
土拍，新房，二手房全面開花。
持續(xù)爆量的二手房市場(chǎng)，蠢蠢欲動(dòng)的次新房?jī)r(jià)格，
慫了好幾年的房東們，這次也硬氣起來(lái)了。
以內(nèi)中環(huán)為例，綠地海珀外灘、大寧金茂府、張江湯臣豪園，花木綠城錦繡蘭庭，這些次新房價(jià)格已經(jīng)松動(dòng)了。
蔓延至外環(huán)外，一些房東的心態(tài)也開始飄了。
七寶，漲價(jià)了
經(jīng)過(guò)我們的市場(chǎng)觀察，外環(huán)外一哥—七寶，最近二手房的價(jià)格蠢蠢欲動(dòng)。
一些小區(qū)，房東新掛牌的單價(jià)竟比小區(qū)均價(jià)高出約20%。
東方花園二期，136平的3房2衛(wèi)，3月份剛成交的價(jià)格是1053萬(wàn)，掛牌價(jià)1060萬(wàn)；
新增1套同戶型的，掛牌價(jià)1280萬(wàn)，單價(jià)9.3W，直接拉高了小區(qū)均價(jià)。
89平的2房1衛(wèi)，更猛，最新售出的1套掛牌價(jià)是788萬(wàn)，3月初房東把850萬(wàn)的掛牌價(jià)上調(diào)至900萬(wàn)，這心態(tài)得有多好啊。
七寶的標(biāo)桿樓盤，皇都花園二期，目前小區(qū)掛牌均價(jià)8.78萬(wàn)/平。
新掛1套127平的2房2衛(wèi)，10.8萬(wàn)單價(jià)，直接拉高了小區(qū)均價(jià)。
大戶型房東心態(tài)也很好，3月中旬將掛牌總價(jià)上調(diào)50萬(wàn)，漲幅4%。
三佳花苑，小區(qū)目前掛牌均價(jià)6.16萬(wàn)/平。
新掛牌的40平的2房1衛(wèi)，7.9W單價(jià)，拉高了小區(qū)均價(jià)。
不過(guò)該小區(qū)40平左右1房，成交單價(jià)從去年10月到今年2月一直在跌。
底氣從何而來(lái)？
在止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)還不明朗，市場(chǎng)普遍還是以價(jià)換量的情況下，
七寶的房東逆勢(shì)上調(diào)掛牌價(jià)，底氣到底從何而來(lái)？
說(shuō)到底，這些房東的賣點(diǎn)無(wú)外乎品質(zhì)+配套。
論自住品質(zhì)，外環(huán)外的扛把子，毫無(wú)疑問(wèn)是七寶、莘莊和古美。
但莘莊因?yàn)榘l(fā)展太早，次新小區(qū)只有天薈，可提供的選擇不多；
而七寶的住宅則以次新房為主，只要避開飛機(jī)航道，居住體驗(yàn)還是更勝一籌。相較于古美，也更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
論配套，七寶的配套和市區(qū)相比也沒(méi)有太大差距，甚至還能碾壓一些市區(qū)板塊。
七寶有兩大王牌，教育和商業(yè)。
先說(shuō)教育，這是中產(chǎn)客群的軟肋。
眾所周知，閔行是雞娃強(qiáng)區(qū)，這里的學(xué)校處于上海郊區(qū)鄙視鏈的最頂端。
而七寶更是閔行的佼佼者，穩(wěn)坐外環(huán)一梯隊(duì)。
七寶有閔行最強(qiáng)的高中——七寶中學(xué)，上海高中八大金剛之首。
近年來(lái)，七寶中學(xué)已經(jīng)超越一眾八大和四校分校，幾乎要躍升為“四校級(jí)”的高中。
2024年，七寶中學(xué)488人參加高考，清北復(fù)交率達(dá)37.5%，985率達(dá)61.06%，綜評(píng)率達(dá)96.51%。這份成績(jī)讓七寶中學(xué)“準(zhǔn)四?！钡拿^越發(fā)響亮起來(lái)。
關(guān)鍵考生低進(jìn)高出，這讓不少家長(zhǎng)戲稱七寶中學(xué)是上海的“衡水中學(xué)”。
除此之外，七寶還有閔行最好的公辦小學(xué)——明強(qiáng)小學(xué)（公辦一梯隊(duì)）。
有上海排名前三的私立小學(xué)——七寶外國(guó)語(yǔ)小學(xué)（民辦一梯隊(duì)）。
有閔行最好的民辦初中——上寶中學(xué)和文來(lái)中學(xué)（二梯隊(duì)）。
前面提到的漲價(jià)的幾個(gè)小區(qū)，皇都花園，閔行最好的小學(xué)初中高中都在其周邊，屬于學(xué)區(qū)頂配住宅。
東方花園二期，三佳花苑，皆對(duì)口明強(qiáng)小學(xué)東校和七寶二中三中。
再看商業(yè)。
七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)是外環(huán)外罕見的優(yōu)質(zhì)大體量商場(chǎng)，餐飲和零售商業(yè)都達(dá)到了市中心的檔次。
寶龍城也是市區(qū)級(jí)的大型購(gòu)物中心，板塊內(nèi)另有七寶老街、卜蜂蓮花等地可滿足中低端餐飲和購(gòu)物。
最后說(shuō)說(shuō)地理位置，七寶在版圖上位于浦西地理位置的中心，去哪里都不算遠(yuǎn)。
軌交有機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線和9/10/12號(hào)線，以及在建的嘉閔線。
從七寶5站可進(jìn)內(nèi)環(huán)(宜山路)，6站到CAZ(徐家匯)。
綜合來(lái)看，七寶憑借優(yōu)質(zhì)的中小學(xué)教育陣容、發(fā)達(dá)的商業(yè)配套以及濃郁的煙火氣，綜合優(yōu)勢(shì)非常顯著。
盡管會(huì)受到飛機(jī)航道的影響，但依然對(duì)中產(chǎn)家庭極具吸引力。
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買家并不買單
房?jī)r(jià)跌了兩三年，很多房東心里早就明白，即便是上海的房子，也并不好賣。
部分房東在下行周期中，為了趕緊把房子出手變現(xiàn)，含淚“割肉甩賣”。
可最近市場(chǎng)成交量好了一點(diǎn)，有些房東就坐不住了，紛紛上調(diào)掛牌價(jià)。
似乎對(duì)房?jī)r(jià)重演2008年、2016年那樣的快速上漲行情充滿期待。
然而，這種樂(lè)觀可能只是房東的一廂情愿。
買家沒(méi)有那么好糊弄，市場(chǎng)也沒(méi)那么容易起飛。
雖然七寶部分小區(qū)的掛牌價(jià)有抬頭趨勢(shì)，
但買家并不愿意為現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格買單。
從我們的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)來(lái)看，這些小區(qū)的成交價(jià)并沒(méi)有漲。
甚至之前3月份漲價(jià)的一些房東在這兩天又開始下調(diào)掛牌價(jià)了。
剛需群體不愿意出高價(jià)買房，那房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)也沒(méi)有大漲的可能性。
3個(gè)月房子還沒(méi)賣掉？掛牌沒(méi)帶看？降價(jià)沒(méi)客戶
最后
雖然在小陽(yáng)春的刺激下，市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)開始逐漸向房東傾斜。
但目前仍然是買家市場(chǎng)。
低總價(jià)剛需市場(chǎng)還在以價(jià)換量，
品質(zhì)次新房也在消滅估值泡沫。
市場(chǎng)上不同區(qū)域，不同產(chǎn)品，冷熱不均，分化劇烈。
當(dāng)下這種博弈分化行情，是非常考驗(yàn)買賣雙方心態(tài)的。
但對(duì)于真正想買房賣房的老百姓來(lái)說(shuō)，其實(shí)是一件好事。
對(duì)于房東，只要你是基于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格賣房，你是能很快就出手的。
對(duì)于購(gòu)房者，真的想買房改善，你略微加一點(diǎn)錢，房東必定經(jīng)不住你的誘惑。
雖然現(xiàn)在的價(jià)格可能會(huì)比9月初的時(shí)候略微高一點(diǎn)，
但是這個(gè)和2021年相比便宜太多了，畢竟是30%以上跌幅后的價(jià)格。
市場(chǎng)如果真的是一味下跌，一味上漲那都不好。
因?yàn)閱芜吺袌?chǎng)是很容易讓人焦慮的。
單邊下跌房東焦慮，單邊上漲購(gòu)房者焦慮。
焦慮就容易犯錯(cuò)誤，就容易動(dòng)作變形。
像這種博弈市場(chǎng)，選擇權(quán)都在你自己手上了，你可以去選降價(jià)賣房，加點(diǎn)錢買房。
一旦單邊行情出現(xiàn)，必有一方喪失主動(dòng)權(quán)。
要么是降價(jià)賣房房子還不一定賣得掉，
要么是加錢也未必就能買得到。
所以，希望每一個(gè)真正想賣房的房東和今年必買房的買房人，都能把握對(duì)自己有利的時(shí)機(jī)。
最后，希望大家2025年買房、賣房順利，
遇到難題可以評(píng)論區(qū)留言或私信找我~
注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。
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