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北京辦公樓。董紅艷/攝

本報(bào)記者 董紅艷 北京報(bào)道

2025年第一季度，北京辦公樓市場(chǎng)呈區(qū)域性復(fù)蘇特征，金融街，麗澤和中關(guān)村去化效果明顯；租金方面，雖然下滑態(tài)勢(shì)仍在繼續(xù)，不過(guò)，“友好”的租金不僅滿足了非甲級(jí)寫字樓租戶對(duì)于辦公環(huán)境的升級(jí)需求，同時(shí)也吸引了有大面積辦公需求的租戶借此機(jī)會(huì)進(jìn)行辦公室搬遷和擴(kuò)租，一定程度上推升了寫字樓市場(chǎng)的去化能力。

分析人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者預(yù)判，2025年將是未來(lái)三年新增供應(yīng)壓力最小的一年，這也為市場(chǎng)空置率在今年能夠持續(xù)回落創(chuàng)造了有利條件。在新增供應(yīng)有限的前提下，北京辦公樓市場(chǎng)空置率仍可實(shí)現(xiàn)小幅回落，租金下降趨勢(shì)仍將延續(xù)，但市場(chǎng)需要關(guān)注在下半年可能出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性或區(qū)域性底部機(jī)會(huì)。

區(qū)域性復(fù)蘇特征明顯

北京辦公樓市場(chǎng)早已經(jīng)不是一房難求的狀態(tài)，即便是在區(qū)位優(yōu)越的二環(huán)附近。3月25日，北交所集團(tuán)微信公眾號(hào)發(fā)布了一則“西北二環(huán)獨(dú)棟辦公樓，總面積達(dá)5100余平米｜北京市西城區(qū)德外大街甲36號(hào)辦公樓出租”的招租信息。4月3日，《華夏時(shí)報(bào)》記者撥打頁(yè)面預(yù)留電話得知，該辦公樓目前尚未出租，希望整租出去。

回望2024年，北京辦公樓市場(chǎng)空置率有所回落，但是市場(chǎng)以價(jià)換量局面持續(xù)。2025年一季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)“總量去化、區(qū)域性復(fù)蘇”特征。

高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，今年一季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到3.6萬(wàn)平米，雖然單季需求表現(xiàn)仍不及預(yù)期，但市場(chǎng)已連續(xù)7個(gè)季度實(shí)現(xiàn)整體市場(chǎng)去化，累計(jì)去化總量接近53萬(wàn)平米。

部分高能級(jí)區(qū)域的市場(chǎng)恢復(fù)狀況更加突出。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京全市和五大核心商圈季度市場(chǎng)凈吸納量分別為15.4萬(wàn)和11.5萬(wàn)平米，全市空置率同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至17.2%，五大核心商圈空置率同比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)為10.8%。

金融街，麗澤和中關(guān)村組成的“三子”市場(chǎng)成為去化的核心區(qū)域。央、國(guó)企總部、子公司及各類分支機(jī)構(gòu)占據(jù)了北京全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)體量的很大一部分，特別是在金融街區(qū)域。高力國(guó)際認(rèn)為，金融街的去化優(yōu)勢(shì)主要得益于區(qū)域內(nèi)央、國(guó)企金融機(jī)構(gòu)在年初的辦公需求擴(kuò)張以及集團(tuán)自用面積增加。

金融街依然是北京市場(chǎng)空置率最低的甲級(jí)寫字樓子市場(chǎng)。據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)，金融街市場(chǎng)在去年年底甲級(jí)寫字樓空置率觸及13.7%的高點(diǎn)后本季度回落至11.3%。

今年沒(méi)有待入市新項(xiàng)目的麗澤商務(wù)區(qū)，迎來(lái)去化喘息良機(jī)。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，麗澤商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓在過(guò)去五年已實(shí)現(xiàn)年均近16萬(wàn)平米的去化，本季度凈吸納量再度超過(guò)2萬(wàn)平米，其中，也是主要來(lái)自區(qū)域內(nèi)央、國(guó)企新增的辦公需求。麗澤甲級(jí)辦公樓空置率目前已降至24%，反超亞奧市場(chǎng)的26.4%，直逼燕莎市場(chǎng)的23.6%，年末空置率或?qū)⑦M(jìn)一步回落至20%。

中關(guān)村市場(chǎng)作為北京科技創(chuàng)新的大本營(yíng)，得益于區(qū)域內(nèi)頭部高新技術(shù)企業(yè)辦公需求的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，市場(chǎng)空置率已連續(xù)六個(gè)季度實(shí)現(xiàn)回落。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，本季中關(guān)村甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率已降至15.3%。

今年以來(lái)，《哪吒2》以及DeepSeek的爆火引發(fā)了全球?qū)χ袊?guó)資產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的重新審視。高力國(guó)際方面表示，科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)能級(jí)躍遷，正在重構(gòu)辦公樓市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)形成產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新濃度到空間價(jià)值溢價(jià)的正向循環(huán)。

高力國(guó)際北京公司董事總經(jīng)理李娟向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，辦公樓市場(chǎng)也會(huì)迎來(lái)殘酷的出清周期，雙周期疊加最終將加速資源配置向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集中。面對(duì)產(chǎn)業(yè)需求重構(gòu)、跨資產(chǎn)類別和跨板塊競(jìng)爭(zhēng)加劇的挑戰(zhàn)，北京辦公樓市場(chǎng)需要通過(guò)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與企業(yè)需求側(cè)管理協(xié)同發(fā)力，在辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期，重新塑造“產(chǎn)業(yè)聚變—供需平衡—資產(chǎn)增值”的良性循環(huán)。

租金下滑

去化效果雖有所提升，但北京寫字樓的租賃價(jià)格仍然處于下滑狀態(tài)。不過(guò)，值得慶幸的是，本季度北京甲級(jí)寫字樓租金下滑環(huán)比降幅收窄。

高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均凈有效租金已降至243.8元每月每平米，環(huán)比下降3.2%，同比降幅達(dá)16.3%。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全市租金環(huán)比下降7.2%至每月每平米227.2元，五大核心商圈環(huán)比下降8.7%至每月每平米264.4元。

在整體市場(chǎng)需求放緩、競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，“以價(jià)換量”被普遍認(rèn)為能夠減輕業(yè)主經(jīng)營(yíng)壓力。高力國(guó)際方面指出，部分業(yè)主正通過(guò)采取更大的租金下調(diào)力度、給予更長(zhǎng)免租期以及提供定制裝修和更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套等租賃條款和增值服務(wù)來(lái)加快交易的進(jìn)程速度。

而租金的下調(diào)不僅滿足了非甲級(jí)寫字樓租戶對(duì)于辦公環(huán)境的升級(jí)需求，同時(shí)也吸引了有大面積辦公需求的租戶借此機(jī)會(huì)進(jìn)行辦公室的搬遷和擴(kuò)租，這在一定程度上推升了寫字樓市場(chǎng)的去化能力。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，今年3月份，因?yàn)椤澳倪浮毕盗须娪白邿岫斋@良多的光線傳媒，計(jì)劃購(gòu)入奧林NEO作為新的辦公大樓。辦公區(qū)域從現(xiàn)有的北二環(huán)，跨入北四環(huán)，也有望讓這棟沉寂多年的商業(yè)體煥發(fā)新生。

“今年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租戶退租和縮租面積調(diào)整對(duì)于凈吸納量的影響將可能達(dá)到30%至40%。這背后的主要驅(qū)動(dòng)因素，既有企業(yè)借租金調(diào)整之勢(shì)進(jìn)行多職場(chǎng)辦公空間整合，也有企業(yè)被要求搬回自有物業(yè)等多種市場(chǎng)因素。”高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

“2025年將是未來(lái)三年新增供應(yīng)壓力最小的一年，這也為市場(chǎng)空置率在今年能夠持續(xù)回落創(chuàng)造了有利條件。需求側(cè)仍將是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)，除了新增需求方面的變化以外，市場(chǎng)化項(xiàng)目中存量租戶的退租和縮租的變化將在2025年對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生更大的影響。”陸明展望道。

不過(guò)，陸明表示：“2025年我們依然維持去年對(duì)于北京辦公樓市場(chǎng)的核心預(yù)判，宏觀有效需求不足仍然會(huì)是制約辦公樓市場(chǎng)需求持續(xù)恢復(fù)的系統(tǒng)性問(wèn)題。在主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)沒(méi)有出現(xiàn)明顯改善的前提下，北京的辦公樓市場(chǎng)需求側(cè)仍將持續(xù)受到系統(tǒng)性制約。”

陸明指出，市場(chǎng)五大趨勢(shì)正重塑競(jìng)爭(zhēng)格局：第一，市場(chǎng)需求持續(xù)恢復(fù)，但尚不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)行情；第二，市場(chǎng)需求類型高度集中在搬遷類，央、國(guó)企新增需求成為穩(wěn)定市場(chǎng)的重要因素；第三，在降本增效的大環(huán)境下，企業(yè)正在趨勢(shì)性回歸自有物業(yè)；第四，凈吸納量將呈現(xiàn)區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇；第五，凈有效租金深度調(diào)整，跨資產(chǎn)類別和跨板塊競(jìng)爭(zhēng)壓力繼續(xù)增大。

“在新增供應(yīng)有限的前提下，空置率仍可實(shí)現(xiàn)小幅回落，租金下降趨勢(shì)仍將延續(xù)，但市場(chǎng)需要關(guān)注在下半年可能出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性或區(qū)域性的底部機(jī)會(huì)?！标懨鹘忉尫Q，2025年的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量將和去年相比出現(xiàn)大幅下降，在市場(chǎng)需求表現(xiàn)中性的前提下，年度凈吸納量預(yù)計(jì)可能不會(huì)超過(guò)20萬(wàn)平米。

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