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作為中國金茂在長沙的又一重磅作品，湘江金茂府（紫鳳地塊）自拿地起便自帶流量。

本文將從城市定位、交通、配套、產(chǎn)品力、開發(fā)商實(shí)力等維度，撕開其“豪宅”標(biāo)簽下的真實(shí)底色。

1、城市定位：江景稀缺性撐起的“頂豪人設(shè)”

湘江金茂府位于長沙開福區(qū)三角洲片區(qū)，占據(jù)湘江一線江景資源，與市中心的距離僅一江之隔，堪稱“長沙外灘”的黃金地塊。

項(xiàng)目對標(biāo)金茂府系3.0產(chǎn)品，主打“自然生長的社區(qū)”概念，目標(biāo)客群鎖定高凈值人群及改善型家庭。但需警惕的是，板塊內(nèi)競品扎堆（如湘江壹號別墅群、北辰定江洋等等），稀缺性是否能轉(zhuǎn)化為溢價(jià)力，仍需市場驗(yàn)證。

2、交通便利性：地鐵1號線+主干道，但“最后一公里”痛點(diǎn)仍在

湘江金茂府項(xiàng)目緊鄰地鐵1號線開福寺站（約700米），湘江大道、鳳嘴路等主干道環(huán)繞，自駕通達(dá)性較高。不過，地塊西側(cè)部分區(qū)域因道路規(guī)劃尚未完善，可能存在步行至地鐵的“尷尬距離”，對依賴公共交通的購房者不夠友好。

3、配套資源：教育醫(yī)療頂配，商業(yè)依賴外部輸血

教育：3公里內(nèi)覆蓋長沙師范附屬天健小學(xué)、麓山濱江實(shí)驗(yàn)學(xué)校等優(yōu)質(zhì)資源。

醫(yī)療：湘雅醫(yī)院、中南大學(xué)湘雅醫(yī)院皮膚病醫(yī)院等三甲醫(yī)院環(huán)伺，醫(yī)療資源無短板。

商業(yè)：項(xiàng)目自持2000㎡商業(yè)，但主力消費(fèi)需依賴Hipark鳳凰海購物公園等外部商圈，缺乏高端商業(yè)IP支撐。

4、總體規(guī)劃：高容積率下的“螺螄殼里做道場”

建設(shè)用地面積：17307㎡

規(guī)劃建筑面積：60577㎡

容積率：3.5

用地性質(zhì)：商住用地（R2B1，商住比 3:7）

成交價(jià)：39375萬元

成交樓面價(jià)：6500元/㎡

地塊容積率≤3.5，商住比3:7，規(guī)劃為高端住宅+集中式商業(yè)。金茂宣稱將采用地源熱泵供能系統(tǒng)，打造綠色低碳社區(qū)。然而，3.5的容積率在豪宅市場中偏高，若設(shè)計(jì)不當(dāng)，可能導(dǎo)致樓間距壓抑、私密性不足等問題。

優(yōu)勢：湘江金茂府沒有使用一字排開的布局，摒棄了全西南向一條線的排布。說實(shí)話這個(gè)比較符合一線江景最大化的原則，假如全部一字排開，戶型的面寬肯定受限。

同時(shí)正南北的布置也是小編從業(yè)以來比較推崇的，有時(shí)候能不旋轉(zhuǎn)就不旋轉(zhuǎn)。每個(gè)戶型享受都享受270視野，這和運(yùn)運(yùn)達(dá)中央廣場的大平層公寓是同一個(gè)邏輯。

279戶型享受正南向最多的日照和西向最近的江景，249戶型享受西向江景和內(nèi)院景觀。而219戶型由于距離南側(cè)匝道最近，同時(shí)距離湘江最遠(yuǎn)，戶型縮小了一點(diǎn)，可能也是為了降低上車的門檻，畢竟這種一線的江景比起萬科瑧灣匯、恒偉君樾文昌、邦泰觀宸那種遠(yuǎn)眺的江景，不是同一個(gè)量級的。

劣勢：地塊較小，想在小區(qū)遛彎都溜不了多遠(yuǎn)。但畢竟是主城區(qū)，主城區(qū)的地塊通常又小又破，這是常態(tài)。實(shí)在想去遛彎去江邊遛，他不香嗎。

挨著銀盆嶺大橋上下橋坡道，靠南邊樓棟219戶型的底下幾層的住戶會面臨噪音干擾和粉塵污染，這個(gè)在選房時(shí)候要特別注意。預(yù)計(jì)會使用三層真空low-e玻璃，南側(cè)噪音影響極大。最起碼樣板間肯定會是這樣配置，否則看房的時(shí)候聽到大面積的噪音也會影響購買決策。

5、戶型與立面：金茂府3.0的“面子”與“里子”

戶型：金茂府系產(chǎn)品，主力戶型為279-249-219㎡大平層，主打一線江景最大化。但根據(jù)過往項(xiàng)目評分，金茂戶型設(shè)計(jì)常因公攤偏高、功能性不足被詬病。

但是隨著新規(guī)的發(fā)布，邦泰、綠城、建發(fā)等都是零公攤甚至負(fù)公攤，金茂府的戶型肯定保證江景最大的同時(shí)，得房率肯定也是拉滿的。

（1）279戶型

（2）249戶型

（3）219戶型

立面：采用全鋁板+0涂料外立面，搭配玻璃幕墻，風(fēng)格現(xiàn)代簡約。但需警惕后期維護(hù)成本高，且與周邊老城風(fēng)貌的協(xié)調(diào)性存疑。

6、開發(fā)商實(shí)力：央企背書下的“雙刃劍”

中國金茂作為世界500強(qiáng)中化集團(tuán)旗下房企，2024年銷售額達(dá)982.55億元，排名行業(yè)第12位，資金實(shí)力雄厚。其“金玉滿堂”產(chǎn)品線（府、璞、滿、棠）已在全國多城驗(yàn)證市場號召力。但央企開發(fā)節(jié)奏偏保守，且長沙梅溪湖二期項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，需警惕交付品質(zhì)與宣傳的落差。

7、開盤價(jià)格預(yù)測：江景溢價(jià)能否撐起3萬+？

地塊樓面價(jià)6500元/㎡，參考周邊湘江財(cái)富金融中心寫字樓（均價(jià)1.5萬/㎡）及湘江壹號別墅（總價(jià)1.8億/套），結(jié)合金茂府系溢價(jià)能力，預(yù)計(jì)住宅售價(jià)將突破2.5萬-3萬/㎡，成為開福區(qū)價(jià)格天花板。但當(dāng)前長沙高端市場去化承壓，高價(jià)能否被買單仍是未知數(shù)。

8、優(yōu)劣勢總結(jié)：野心與風(fēng)險(xiǎn)并存

優(yōu)勢：