大家好，我是蘇北哥！今天是4月3日，農(nóng)歷三月初六，天氣一片晴好，即將迎來(lái)清明小長(zhǎng)假……
01.
勁爆大消息！5號(hào)線于本月開(kāi)通運(yùn)行，但卻不能一站直通，南北兩段需要接駁車(chē)運(yùn)客？
4月看來(lái)是注定不會(huì)平凡了！3月底南京發(fā)布了新“寧七條”，一夜之間導(dǎo)致南京二手房掛牌量猛增3000+套，人們還在討論XZ后的南京房?jī)r(jià)到底是“跳水”還是“上揚(yáng)”的時(shí)候，昨天的一場(chǎng)土拍，又將南京樓市推上了輿論的風(fēng)口浪尖！
49分鐘，68輪競(jìng)拍，43%的溢價(jià)率，橫掃去年南京土拍“一輪游”的陰霾，真正揚(yáng)眉吐氣了一把，也讓外界不得不用全新的眼光審視南京樓市，2025年后市南京后市期望值自然也就被抬高了……
不得不說(shuō)，4月份南京排入議事日程的“大事”還真是不少！
接下來(lái)，4月23日就要進(jìn)行蛇年的第二場(chǎng)土拍，大校場(chǎng)即將推出斷供兩年來(lái)的首幅宅地G07地塊；雨核也即將推出斷供2年左右的首付宅地G09……
4月30日，南京將一口氣出讓10幅地塊，其中就包含被譽(yù)為河西樓市壓艙石的農(nóng)研所G28地塊；還有多年未有供地的江寧九龍湖將推出容積率1.8的G18低密宅地。
九龍湖G18地塊位置
4月的南京樓市可謂大事不斷，更可謂是精彩紛呈！然而除了樓市本身，4月南京城建、交通方面的大消息也是不少的。
其中最惹人關(guān)注的便是地鐵5號(hào)線北段的開(kāi)通運(yùn)行，以及線路的“南北兩段”無(wú)縫連接，一站直通！這可是讓一眾南京人為之振奮的大消息！
5號(hào)線北段今年上半年開(kāi)通的消息，最早從去年9月份就有博主在網(wǎng)上透露，當(dāng)時(shí)通報(bào)了線路熱滑的消息，振奮了南京輿論圈。
今年2月份這條消息得到相關(guān)媒體證實(shí)，現(xiàn)代快報(bào)2月10日消息稱(chēng)，5號(hào)線北段3月份將進(jìn)行試跑，有望4月份迎來(lái)全線通車(chē)。
現(xiàn)代快報(bào)截圖
時(shí)間來(lái)到3月20日，正如媒體報(bào)道的一樣，5號(hào)線北段迎來(lái)了首次成功試跑，全程方家營(yíng)-吉印大道，由神機(jī)營(yíng)站回庫(kù)車(chē)，其中香樟園站封閉。
5號(hào)線北段3月20日試跑視頻
而相應(yīng)的，原本已經(jīng)于2024年3月開(kāi)通的5號(hào)線南段（江寧段），也于今年1月1日至3月15日臨時(shí)停止運(yùn)營(yíng)服務(wù)，原因是為了與線路北段進(jìn)行全線貫通割接工程（5號(hào)線江寧段已經(jīng)于3月12日起恢復(fù)運(yùn)營(yíng)）。
就在所有人都在盼望4月份5號(hào)線全線貫通，一站直通的喜悅中時(shí)，昨天傍晚一個(gè)驚爆的消息在微博上出現(xiàn)：“5號(hào)線，可能會(huì)成為南京首條南北分段、一站不通的運(yùn)營(yíng)格局。”
這是什么意思呢？也就是說(shuō)5號(hào)線4月底開(kāi)通之后，北段北起方家營(yíng)，南至大校場(chǎng)神機(jī)營(yíng)站為止。5號(hào)線南段還是將是東山文靖路站至吉印大道站。而5號(hào)線南北兩段無(wú)法實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。
網(wǎng)絡(luò)截圖
5號(hào)線北段底站“大校場(chǎng)神機(jī)營(yíng)站”與5號(hào)線南段始發(fā)站東山文靖路站之間，無(wú)法通過(guò)地鐵通勤，必須通過(guò)公交進(jìn)行客運(yùn)接駁。
此消息一出，猶如一石激起千層浪！迅速在網(wǎng)上發(fā)酵！這位微博博主的發(fā)帖下面，評(píng)論更是呈爆發(fā)式增長(zhǎng)！甚至一些評(píng)論者透露了事情的最新進(jìn)展。
跟帖評(píng)論者不止一人對(duì)5號(hào)線南北分段運(yùn)營(yíng)，不能一站直通的消息“言之鑿鑿”，甚至有人透露，在地鐵部門(mén)工作的內(nèi)部人員透露，5號(hào)線南北接駁的運(yùn)營(yíng)車(chē)輛都已經(jīng)買(mǎi)好了。
這些消息的發(fā)出，為本月即將正式開(kāi)通運(yùn)行的地鐵5號(hào)線蒙上了一層“灰色的情緒”，然而這個(gè)“線路分段運(yùn)行，不能一站直通的消息”是真是假呢？
具體真假，北哥目前也沒(méi)有確切的信息可以證明，但是我們可以基于現(xiàn)有信息之上，分析該消息的可信度。
首先3月20日5號(hào)線全線試跑當(dāng)天，一個(gè)小細(xì)節(jié)不知道大家主要到?jīng)]有？被譽(yù)為南京地鐵“換乘王”的5號(hào)線，全長(zhǎng)37.4千米，可以與1、2、3、4、6、7、9、12、13、S1號(hào)線十條地鐵線路實(shí)現(xiàn)換乘。原本線路規(guī)劃30座地鐵站，然而3月20日線路試跑當(dāng)天，真正啟用運(yùn)營(yíng)的車(chē)站只剩下29座。
位于江寧境內(nèi)的“東山香樟園站”并未被啟用！
從當(dāng)天5號(hào)線北段發(fā)布的線路圖中，并未發(fā)現(xiàn)“東山香樟園”站的蹤影。
而早早于去年3月開(kāi)通運(yùn)行的5號(hào)線南段，線路始末站早已明確，就是從文靖路至吉印大道，也不包含“東山香樟園”！
百度南京5號(hào)線南段線路始末站
也就是說(shuō)東山香樟園站目前既不屬于5號(hào)線北段，也不屬于南段，難道是獨(dú)立存在的一站？而該站點(diǎn)正是線路北段和南段最重要的過(guò)渡站點(diǎn)！根據(jù)之前的媒體報(bào)道，3月下旬5號(hào)線全線試跑之際，東山香樟園站就被封閉了，以確?！跋阏翀@-文靖路區(qū)間除司機(jī)外無(wú)人乘坐”
東山香樟園站實(shí)景
而且根據(jù)媒體報(bào)道：5號(hào)線北段車(chē)輛至神機(jī)營(yíng)站回車(chē)庫(kù)！那是不是已經(jīng)明確了5號(hào)線南段與北段不是同一輛列車(chē)運(yùn)行？
02.
分段運(yùn)行這事兒到底靠不靠譜？還得看這三點(diǎn)！
昨天“地鐵5號(hào)線將分段運(yùn)行，不能一站直通”的消息一經(jīng)發(fā)出，很多人都在網(wǎng)上感慨命運(yùn)不公，5號(hào)線命運(yùn)坎坷。
從2016年開(kāi)始建設(shè)算起，到今年，南京地鐵5號(hào)線開(kāi)建已經(jīng)9年，絕對(duì)算是南京建設(shè)周期最長(zhǎng)的地鐵線路。
很多人網(wǎng)友在網(wǎng)上調(diào)侃“我家娃還沒(méi)出生時(shí)就說(shuō)5號(hào)線要開(kāi)通了，如今娃上小學(xué)二年級(jí)了，5號(hào)線還沒(méi)開(kāi)通”；“我父親還沒(méi)退休時(shí)就說(shuō)5號(hào)線快開(kāi)通了，如今他退休八年了，5號(hào)線還沒(méi)通車(chē)”！
南京樓市很多主城板塊，更是一直拿5號(hào)線當(dāng)做重要賣(mài)點(diǎn)，比如鼓樓濱江，曾經(jīng)的江望潤(rùn)府、金基皓樾等一眾樓盤(pán)，能夠一夜之間開(kāi)盤(pán)售罄，主要就是得益于5號(hào)線和拉小方興學(xué)區(qū)資源。
如今南京西站面臨搬遷，西站板塊城市界面面臨規(guī)劃升級(jí)，板塊價(jià)值倍增的關(guān)鍵賣(mài)點(diǎn)也在于5號(hào)線。
還有大名鼎鼎的大校場(chǎng)，5號(hào)線有3個(gè)站點(diǎn)“穿境而過(guò)”（七橋甕、大校場(chǎng)、神機(jī)營(yíng)3站），其中地處C位的神機(jī)營(yíng)站周邊樓盤(pán)就多達(dá)10個(gè)。一旦5號(hào)線本月開(kāi)通，這10家樓盤(pán)瞬間就變身地鐵盤(pán)。而5號(hào)線也將是大校場(chǎng)開(kāi)發(fā)數(shù)年來(lái)，首條開(kāi)通的地鐵線路。
神機(jī)營(yíng)周邊地鐵盤(pán)分布情況
然而，“5號(hào)線南北分段運(yùn)行，不能一站直通”這個(gè)消息到底靠不靠譜呢？其實(shí)只要看三個(gè)方面的情況就能基本判斷！
第一，就是上文所說(shuō)的5號(hào)線東山香樟園站，為何關(guān)閉，以及站點(diǎn)的歸屬問(wèn)題！
如果能把這個(gè)問(wèn)題說(shuō)清楚，講明白，5號(hào)線南北分段運(yùn)行的謠言也就不攻自破了，但如果說(shuō)不清楚，講不明白，那這個(gè)消息就有一定的可信度。
第二，要弄明白5號(hào)線開(kāi)通在即，為何有可能分段運(yùn)行，不能一站直通？阻礙該線路一站直通的根本原因是什么？
任何事物的存在，或者任何事情的發(fā)生都有其“底層邏輯”，如果這個(gè)底層邏輯說(shuō)得通，那么實(shí)情基本上沒(méi)跑！那么導(dǎo)致5號(hào)線分段運(yùn)營(yíng)的原因到底是什么，看下面這張圖，大家基本上就能明白了！
橫亙?cè)诮瓕帠|山與大校場(chǎng)之間的是一片叫作“土山機(jī)場(chǎng)”的地方，而大校場(chǎng)之前華潤(rùn)金陵中心等一眾樓盤(pán)，曾經(jīng)就受到“土山機(jī)場(chǎng)”JS飛行區(qū)而導(dǎo)致的建筑限高問(wèn)題困擾。
由于土山機(jī)場(chǎng)飛行區(qū)覆蓋問(wèn)題，對(duì)土山機(jī)場(chǎng)乃至大校場(chǎng)的建筑限高提出了嚴(yán)格要求。規(guī)定飛行區(qū)內(nèi)建筑高度被限制在（72-82米），而作為機(jī)場(chǎng)跑道沿線的30F+的超高層樓盤(pán)“金陵華夏中心”（華夏幸福當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目名稱(chēng)，即如今的華潤(rùn)金陵中心）成為首個(gè)限高項(xiàng)目。
此時(shí)當(dāng)時(shí)引起了“金陵華夏中心”項(xiàng)目停工，并引發(fā)了該項(xiàng)目集體斷供，造成了很大的影響。彼時(shí)，土山機(jī)場(chǎng)能否搬遷？大校場(chǎng)限高能否解除？成為南京樓市四大懸念之一。
后來(lái)央企華潤(rùn)收購(gòu)華夏金陵中心，更名華潤(rùn)金陵中心，后又傳出去年2月份華潤(rùn)金陵中心限高問(wèn)題終于解決，項(xiàng)目高層樓棟去年8月重新上市的消息。
然而很多人沒(méi)有注意到，華潤(rùn)金陵中心的限高問(wèn)題解決，并不意味著土山機(jī)場(chǎng)搬遷，雖然從2009年開(kāi)始，江寧區(qū)就提出了土山機(jī)場(chǎng)的遷建計(jì)劃，甚至一度傳出土山機(jī)場(chǎng)將整體搬遷至六合馬鞍機(jī)場(chǎng)，但是一直尚未成行。
此外，華潤(rùn)金陵中心的限高問(wèn)題解決也不能和大校場(chǎng)整體建筑限高問(wèn)題畫(huà)等號(hào)。據(jù)北哥了解，大校場(chǎng)整體建筑限高問(wèn)題并未完全解決，只不過(guò)金陵中心項(xiàng)目“單獨(dú)解套”了（否則該項(xiàng)目極有可能面臨死盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)）。
何以見(jiàn)得呢？從去年4月份，大校場(chǎng)秦淮金茂府“默默修改項(xiàng)目規(guī)劃”一事就能探得事情端倪！
秦淮金茂府與金陵中心一樣都是緊貼大校場(chǎng)跑道邊的樓盤(pán)，且都同樣的是大高層住宅樓項(xiàng)目。
秦淮金茂府與大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)跑道軸位置關(guān)系
秦淮金茂府最早于2023年6月份首開(kāi)，該項(xiàng)目最初規(guī)劃是B地塊的6棟樓為22-32F的大高層。然而在去年4月份秦淮金茂府第三次開(kāi)盤(pán)時(shí)，項(xiàng)目樓層規(guī)劃卻被悄悄更改了。B3、5兩棟樓從原來(lái)的32F大高層，更改為23F“小高層”；B4、6兩棟樓從原來(lái)的30F大高層將為21F
秦淮金茂府4棟樓的建筑高度調(diào)降公示
而這四棟樓的建筑高度也從原來(lái)的99.75-99.95米降至72.65-73.15米！調(diào)整后的建筑高度正好符合大校場(chǎng)建筑限高標(biāo)準(zhǔn)。這足以說(shuō)明因?yàn)镴S飛行區(qū)的存在，大校場(chǎng)建筑限高并沒(méi)有完全取消。
那么如今5號(hào)線北段與南段的連接地帶正好也是這片區(qū)域。是不是又是因?yàn)槟承┰?，?dǎo)致地鐵線路不可以直接穿過(guò)這片區(qū)域，需要用公交進(jìn)行接駁？大家可以自行腦補(bǔ)！
第三，東山通往大校場(chǎng)的連接工程一向進(jìn)展緩慢！似乎有什么無(wú)法逾越的鴻溝！
從2020年大校場(chǎng)大開(kāi)發(fā)以來(lái)，該板塊一路人氣飆升，名聲鵲起成為足以與河西一爭(zhēng)高下的頂流板塊，江寧東山距離大校場(chǎng)向南不過(guò)3-4公里，可以說(shuō)是距離大校場(chǎng)最近的成熟居住板塊。
按照常理來(lái)說(shuō)，東山應(yīng)該以最快的速度打開(kāi)與大校場(chǎng)之間的通勤道路，緊緊抱住大校場(chǎng)的“大腿”，以實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力引流，譬如當(dāng)年的河西南岸與河西南的關(guān)系。
但是大校場(chǎng)與江寧東山之間的斷頭路“天印大道北延工程”卻一直進(jìn)展緩慢。東山人想進(jìn)城到今天還需從卡子門(mén)樞紐或宏運(yùn)大道外繞。
天印大道至宏運(yùn)大道外繞路線
根據(jù)最新消息，天印大道北延工程通車(chē)時(shí)間基本上確定在今年的12月底，屆時(shí)開(kāi)車(chē)5分鐘就能抵達(dá)大校場(chǎng)！
這當(dāng)然是一個(gè)重大利好，但是這個(gè)利好卻讓江寧人苦等了3年之久。
天印大道秦淮東河大橋與承天大道對(duì)接
有資料顯示天印大道北延工程最早于2022年就已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，如今跨秦淮東河主橋、奧灘河橋、中前社區(qū)段道路施工已完成?。目前正在進(jìn)行章村段道路及機(jī)場(chǎng)河橋施工，力爭(zhēng)今年完成建設(shè)?。
工程進(jìn)度過(guò)慢，總給人感覺(jué)江寧東山通往大校場(chǎng)的道路連接有著一時(shí)無(wú)法逾越的鴻溝！
主編簡(jiǎn)介：
蘇北哥， 男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。
1994年買(mǎi)入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場(chǎng)。
是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛(ài)好相同的朋友和我交流。
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