核心內(nèi)容
1、合約銷售：百強房企3月業(yè)績環(huán)比增長68.9%
2、企業(yè)拿地：聚焦核心城市優(yōu)質地塊，銷售十強領跑一季度投資
3、企業(yè)融資：單月總量環(huán)比回升，華潤置地獲得約65億元人民幣境外貸款
4、組織動態(tài)：中國金茂全面取消區(qū)域架構；龍湖地產(chǎn)深港與廣佛公司合并
◎ 文/克而瑞研究中心
01合約銷售
百強房企3月業(yè)績環(huán)比增長68.9%
核心觀點：
1、2025年3月，中國房地產(chǎn)市場整體保持低位運行，延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢。3月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額3177.6億元，環(huán)比增長68.9%、同比降低11.3%，單月業(yè)績規(guī)模保持在歷史低位。
2、2025年3月，百強房企各梯隊銷售門檻下移。其中，TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別同比降低4.3%和2%至90億元和53.4億元。TOP50和TOP100房企門檻分別同比降低5.7%和4.3%至30.9億元和12.4億元。
3、從企業(yè)表現(xiàn)來看，2025年3月百強房企的單月業(yè)績環(huán)比提升，主要由TOP30房企帶動。其中，保利發(fā)展、綠城中國、越秀地產(chǎn)、中國金茂等房企表現(xiàn)較好，單月業(yè)績同環(huán)比均實現(xiàn)正增長。而整體來看，3月單月業(yè)績環(huán)比降低的百強房企達到近7成，集中在TOP31-50和TOP51-100梯隊。
02企業(yè)拿地
聚焦核心城市優(yōu)質地塊
銷售十強領跑一季度投資
核心觀點：
1、重點監(jiān)測企業(yè)拿地力度持續(xù)復蘇。3月，重點監(jiān)測30家房企單月投資金額（全口徑）接近823億元，環(huán)比增長6.9%，同比上升153%，其中中海地產(chǎn)、綠城中國單月拿地超過150億，建發(fā)房產(chǎn)在杭州、成都積極參拍，單月拿地超過90億；30家企業(yè)拿地面積300萬平方米，環(huán)比下降2%，同比增長157%。在核心城市“地王”頻現(xiàn)下，3月成交樓板價環(huán)比上升9%至27372元/平方米高位。
2、銷售TOP10領跑一季度土地投資。銷售TOP10拿地最為積極，一季度總計拿地金額（全口徑）近1775億元，同比增長162%。其中，有8家企業(yè)位列拿地金額TOP10，整體延續(xù)了過去兩年在核心城市加碼優(yōu)質地塊的投資策略。
央企中，華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口拿地銷售比超過0.6，且金額同比漲幅均較大，分別為92%、1768%（因去年同期基數(shù)較低）和183%。對比去年而言，在市場止跌回穩(wěn)以及優(yōu)質地塊多頻供應下，央企投資鋪排更為靠前。而越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等地方國企也在北京、成都等一線、核心二線積極補倉，填補未來優(yōu)質可售貨值。濱江集團則繼續(xù)深耕大本營，一季度在杭州拿地金額占比達到94%。
3、重點土拍熱度仍能維持，投資集中度將持續(xù)走高。2025年1-3月，土地市場依舊呈現(xiàn)顯著分化特征。以北京、上海、杭州、成都為代表的一線城市及強二線城市土地成交溢價率持續(xù)攀升，核心區(qū)位優(yōu)質地塊頻現(xiàn)高溢價成交現(xiàn)象，推動市場熱度及關注度重回上行通道。但值得注意的是，本輪市場回暖呈現(xiàn)明顯結構性特征，三四線城市仍量價同比回縮，市場復蘇動能不足，實質性改善仍需依托區(qū)域經(jīng)濟基本面的修復及政策支持的持續(xù)性。
從房企角度來看，頭部房企持續(xù)強化對高能級城市優(yōu)質土地資源的戰(zhàn)略性增儲，重點地塊參拍企業(yè)數(shù)量增加且出價競爭激烈。市場集中度進一步分化，頭部房企、國央企依托資金優(yōu)勢加速優(yōu)化土儲，而中小型房企受制于流動性壓力持續(xù)收縮投資半徑。這種投資格局預計將驅動優(yōu)質土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集，行業(yè)集中度或將進入新一輪提升周期。
03企業(yè)融資
單月總量環(huán)比回升
華潤置地獲得約65億元人民幣境外貸款
核心觀點：
1、融資總量：2025年3月65家典型房企的融資總量為251.11億元，環(huán)比增加16.3%，同比減少53.9%。從全年的累計數(shù)據(jù)來看，65家典型房企的累計融資總量為796.84億元，同比減少39.1%。在融資結構方面，本月房企境內(nèi)債權融資179.3億元，環(huán)比增加2.8%，同比減少54.8%；境外債權融資66.79億元，環(huán)比增加83.5%，同比增加3%；資產(chǎn)證券化融資5.01億元，環(huán)比持平，同比減少94%。
2、融資成本：2025年1-3月65家典型房企新增債券類融資成本為3.36%，較2024年提升0.43個百分點，其中境外債券融資成本8.45%，較2024年全年提升4.27個百分點，境內(nèi)債券融資成本2.92%，較2024年全年提升0.01個百分點。單月來看，本月沒有企業(yè)境外發(fā)債，由于境內(nèi)發(fā)行債券的企業(yè)主要是首開、中交、大悅城等國央企，因此境內(nèi)債券融資成本環(huán)比提升了0.42個百分點至3.11%，整體仍處于低位。
3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是華潤置地，企業(yè)在本月獲得了63.42億港元和1億美元的境外貸款。從企業(yè)梯隊來看，2025年1-3月TOP10房企的平均融資額為38.08億元，是所有梯隊中最多的。TOP51+房企的平均融資額為6.37億元，同比增長22.19%，該梯隊是唯一一個融資規(guī)模同比增長的梯隊。從融資成本來看，TOP51+梯隊的房企融資成本最低，為2.55%，較2024年全年融資成本降低了1.5pct，降幅也是最大，同時比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.85pct。
04組織動態(tài)
中國金茂全面取消區(qū)域架構
龍湖地產(chǎn)深港與廣佛公司合并
核心觀點：
2025年3月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的65家重點監(jiān)測企業(yè)在組織調整與人事變動方面表現(xiàn)活躍。多家企業(yè)采取扁平化管控、區(qū)域資源整合及核心城市聚焦等措施。
1、中國金茂戰(zhàn)略轉型。3月11日，中國金茂宣布陶天海接任公司董事長一職。此前，陶天海擔任中國金茂首席執(zhí)行官，自2023年起，他積極推動組織變革、產(chǎn)品升級以及土地換倉等工作，帶領中國金茂實現(xiàn)扭虧為盈。3月18日，在陶天海升任董事長后，中國金茂啟動新一輪組織變革，旨在進一步聚焦核心城市，優(yōu)化資源配置，提升組織效率。
據(jù)中國金茂官網(wǎng)顯示，公司原本設有華東、華北、華南、華中、西南五個區(qū)域公司，并基于這五大區(qū)域公司在56座核心城市進行布局。此次調整后，中國金茂全面取消區(qū)域架構，將現(xiàn)有的城市公司重組為14個地區(qū)公司。隨著城市公司重新組合為地區(qū)公司，中國金茂管控架構由原本的“總部-區(qū)域-城市公司”三級架構轉變?yōu)椤翱偛?地區(qū)公司”兩級架構。
2、龍湖地產(chǎn)灣區(qū)整合。龍湖宣布了廣佛公司與深港公司合并，成立新的龍湖集團華南公司。華南公司下設莞惠片區(qū)、閩南片區(qū)、珠中江片區(qū)、海湛片區(qū)，深圳、香港、廣州、佛山等核心城市的業(yè)務由總部直管。此次合并是對粵港澳大灣區(qū)市場的資源整合，通過集中管控降低成本、提升決策效率。在人事安排上，原廣佛公司總經(jīng)理沈宗榮將晉升為華南公司總經(jīng)理，負責整體運營。而深港公司總經(jīng)理張童即將離職，其職責將由新團隊接任。
除金茂、龍湖外，中海地產(chǎn)北方區(qū)域在3月經(jīng)歷高管變動，綠城福建引入原龍湖重慶總經(jīng)理高巍，招商蛇口、碧桂園為應對市場變化進行區(qū)域性變革。
當前行業(yè)正處于規(guī)模收縮與結構優(yōu)化的雙重轉型期，企業(yè)組織架構調整呈現(xiàn)三大特點：其一，決策機制扁平化以提高市場響應速度；其二，資源配置集約化以應對資金約束；其三，區(qū)域管理專業(yè)化以增強城市深耕能力。此類調整既是應對市場壓力的被動選擇，更是提升企業(yè)競爭力的主動戰(zhàn)略，預計將成為后續(xù)行業(yè)調整主流方向。
文章來源:克而瑞
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