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港島買房像談百次快餐戀愛——中介帶看的幾百個(gè)單位里，我第27次在路邊店鋪鏡面反射中看見自己微駝的背。

結(jié)束了半山區(qū)的看房后，我和老公的看房腳步很快來到西環(huán)。

西營盤、香港大學(xué)和堅(jiān)尼地城這一片統(tǒng)稱為西環(huán)。

這里離中環(huán)僅三五站路，上班方便；周圍食肆林立，生活氣息濃厚；部分屋苑臨山近海，景色優(yōu)美。

西環(huán)屋苑樓齡參差，我們既拜訪過不足10年的新樓，也踏入過年近50的老樓。

西環(huán)的街景融合了歷史與現(xiàn)代煙火氣

圖：香港旅游發(fā)展局

西浦

西浦位置極佳，從西營盤地鐵口出來30秒即可到達(dá)。屋苑入口稍顯隱秘，周圍很多賣海鮮干貨的小店鋪。

西浦全貌

我們參觀了的高層單位朝北向海，兩房梗廚明衛(wèi)有陽臺(tái)553呎叫價(jià)1550萬。

西浦C室和D室都是向海，但屋苑前面有一棟20+層的高樓，會(huì)擋住非高層單位的海景。

西浦海景

這個(gè)屋苑2012年落成，單位面積不大，加上陽臺(tái)占一部分實(shí)用，整體面積就更小了。兩臥室均是一面下床，客廳縱深窄，站在高層單位的陽臺(tái)上我的腿直達(dá)哆嗦。

西浦高層單位享一覽無余海景

瑞華閣

瑞華閣位于西營盤高街，離地鐵7分鐘距離，出來要爬一個(gè)超級(jí)大坡。好在2012年后政府修了扶手電梯，可節(jié)省體力。

瑞華閣

圖：網(wǎng)絡(luò)

我們參觀的高層單位主要以周圍樓景為主，能看到一點(diǎn)點(diǎn)海景。單位是三房兩廳明廁梗廚的設(shè)計(jì)，但是梗廚里還套了一個(gè)廁所，這個(gè)裝修思路令我頗為費(fèi)解。單位總面積713呎，叫價(jià)1150萬。

瑞華閣是西環(huán)老樓代表，樓齡高達(dá)48年。屋苑電梯只通到21層，再往上要自己爬樓。

我去看房的時(shí)候，瑞華閣附近在蓋新樓，噪音非常大。

圖：網(wǎng)絡(luò)

遙想半個(gè)世紀(jì)前瑞華閣剛?cè)牖飼r(shí)，周圍還沒什么其他高樓，現(xiàn)在歷經(jīng)五十年城市變遷，這座單棟屋苑已逐步被后續(xù)落成的樓宇包圍，現(xiàn)在很難在群樓中探出頭來。

瑞華閣廳大房大，但單位內(nèi)部和大廈保養(yǎng)都很陳舊。資料顯示2024年6月有買家以865萬購入頂層713呎連天臺(tái)特色單位，可算是沙里淘金。10月有買家以740萬購入中層713呎單位，呎價(jià)真太劃算了。

寶翠園

寶翠園位于香港大學(xué)站，由六座59層+的樓宇組成，是中西區(qū)最大屋苑。該小區(qū)向來交易活躍，中介帶我們看了多個(gè)不同單位。

寶翠園地理位置極佳，距港大地鐵站1分鐘，三站地鐵直達(dá)中環(huán)。打車15分鐘到高鐵站，30分鐘到機(jī)場(chǎng)。

我們參觀的2座高層單位是兩房梗廚明衛(wèi)的間隔，667呎叫價(jià)1500萬。單位客廳方正，朝向西南，臨山望海太漂亮了。

寶翠園2座高層單位

享翠綠龍虎山景色

蔥蘢蓊郁的龍虎山近在眼前，高低錯(cuò)落的西環(huán)群樓立在腳下，向西遙望，無垠的大海在金色陽光下閃閃發(fā)光，這是什么樣的有錢人才能享有的無敵景色！兩個(gè)臥室面積大、三面下床不是夢(mèng)。東南朝向光照充足，望向港大、翠綠龍虎山和依山而建的連綿高樓。

在寶翠園高層單位景色

總體來說，我還是相當(dāng)喜歡寶翠園的。屋苑地鐵上蓋，會(huì)所設(shè)施齊全，內(nèi)園寬闊敞亮。雖然樓齡24年，但保養(yǎng)得宜，有老牌藍(lán)籌屋苑的風(fēng)采。

寶翠園最大戶型是1447呎四房兩衛(wèi)的1座E室，現(xiàn)有高層單位叫價(jià)5700萬。我好奇該戶型以前的成交價(jià)，于是翻了資料，看見有業(yè)主曾趁03年非典果斷入手，以680萬價(jià)格拿下某中高層單位，15年后，他家樓上一層的同戶型賣了4000萬。

算算這潛在回報(bào)率，閃瞎我的眼睛！

泓都

泓都在堅(jiān)尼地城站附近，地鐵出來走七分鐘。沿途生活氣息濃厚，各式餐廳齊全。我們參觀的朝北臨海單位景觀一絕。

傍晚時(shí)分去看房，天空鋪滿紫紅色的晚霞，漫天紫色如打翻的顏料撒在一望無際的深藍(lán)色海洋上，落霞與海鷗齊飛，汪洋共長天一色，我這個(gè)牛馬辛勞一天看到此景感覺太治愈了。

我看的單位530呎兩房梗廚叫價(jià)1200萬。小房墻上有一個(gè)窗式空調(diào)位改造而成的窗戶，感覺容易漏風(fēng)。大房結(jié)構(gòu)不工整，窗臺(tái)處有畸角，空間不好利用。

西浦高層單位享一覽無余海景

這個(gè)屋苑樓齡20年，呎價(jià)在2萬左右，我覺得其中不乏海景溢價(jià)。旁邊的堅(jiān)尼地城海旁是新晉網(wǎng)紅景點(diǎn)，據(jù)說這兩年太多游客慕名前來參觀，影響部分單位住戶的日常生活。

縉城峰

縉城峰距離西營盤地鐵站僅一分鐘路程，樓下就是菜市場(chǎng)，周圍有很多餐廳，生活方便。

縉城峰樓盤入口

圖：網(wǎng)絡(luò)

我參觀的B單位是兩房半、黑廁、梗廚加陽臺(tái)的間隔，面積559呎叫價(jià)1550萬。這個(gè)單位的間隔非常不實(shí)用，多出來的那半個(gè)房間不夠放床只能儲(chǔ)物。單位陽臺(tái)較大，占去很多實(shí)用面積。

縉城峰入伙已有15年，但保養(yǎng)得宜。屋苑北向高層單位享海景，南向高層享山景。進(jìn)入屋苑后要向上坐三次電梯才能到達(dá)單位，每個(gè)電梯入口都有一樣的保安臺(tái)，第一次看房恍如進(jìn)入盜夢(mèng)空間。

圖：網(wǎng)絡(luò)

西環(huán)看樓之路剛開啟，我就發(fā)現(xiàn)這里屋苑價(jià)格頗高。3年內(nèi)新樓呎價(jià)直逼3萬，10年左右半新樓呎價(jià)可達(dá)2.5萬，就算是20+年的樓呎價(jià)也有2萬。高額房價(jià)之下，我們匆匆結(jié)束了西環(huán)看房之旅，將看房的腳步跨過維港，走向九龍和新界。

*以上內(nèi)容為作者投稿，僅代表作者觀點(diǎn)，不代表“港房研究所”平臺(tái)意見。

所長點(diǎn)評(píng)

香港頂流藝人姜濤前兩年也以1,800萬港元購入西環(huán)維壹中層海景兩房單位，該樓盤以明星業(yè)主著稱，容祖兒、謝霆鋒、鐘欣潼（阿嬌）等均在此置業(yè)。

姜濤原計(jì)劃30歲前買房，現(xiàn)23歲提前達(dá)成目標(biāo)，被隊(duì)友Edan調(diào)侃“太貴追不上”，但其選擇凸顯西環(huán)區(qū)位優(yōu)勢(shì)——三站直達(dá)中環(huán)、山海景觀與明星社區(qū)效應(yīng)并存。

目前西環(huán)樓市呈現(xiàn)鮮明分化：

新樓（如西浦）以3萬/呎的高價(jià)押注未來地鐵紅利，老樓（如瑞華閣）則憑借“拆樓預(yù)期+低總價(jià)”吸引剛需買家，而藍(lán)籌屋苑（如寶翠園）則依靠地段優(yōu)勢(shì)和成熟配套有競(jìng)爭(zhēng)力。

建議西環(huán)買家警惕“海景溢價(jià)陷阱”：堅(jiān)尼地城段的海景房近三年價(jià)格波動(dòng)率達(dá)18%，顯著高于港島西區(qū)均值的12%。海景雖為賣點(diǎn)，但其溢價(jià)的穩(wěn)定性存疑。

西環(huán)樓盤真正的長線價(jià)值，仍在于“地鐵+學(xué)位+低密度”：這一組合不僅能吸引流量，還能提供抗跌性。