2019年開始，“去泡沫”按下快進(jìn)鍵；2024年，房地產(chǎn)進(jìn)入縮量博弈分水嶺。

這場全方位的行業(yè)重塑，終結(jié)了房企高負(fù)債、高杠桿的開發(fā)模式，許多人擔(dān)心的中國版“雷曼時(shí)刻”被有效阻斷。

與此同時(shí)，大船在激流中掉頭，從紅利性增長，到核心競爭力增長，一場高質(zhì)量改造的“大手術(shù)”自此開啟。

穿越周期，剩者為王。經(jīng)歷刮骨療毒、去腐生肌，更健康的行業(yè)生態(tài)開始萌芽：保持穩(wěn)健增速，回歸民生屬性，“好房子”被寫入政府工作報(bào)告，產(chǎn)品力為民心所向。

站在變革的路口，行業(yè)大規(guī)模審視和反思房地產(chǎn)的問題，為什么在這場調(diào)整中，有些房企被淘汰出清，有些房企仍穩(wěn)健前行？分化何以產(chǎn)生？

在市場“止跌回穩(wěn)”的背景下，龍湖集團(tuán)憑借前瞻性戰(zhàn)略與精細(xì)化運(yùn)營，交出了一份“韌性生長”的答卷。

寒冬下的盈利韌性：經(jīng)營性收入成“定盤星”

“行業(yè)內(nèi)卷，于企業(yè)是不可避免的，就看誰擁有核心競爭力，誰能夠突破周期，否則要活下去會很難?！辈恢挂患曳科筘?fù)責(zé)人這樣說道。

盡管行業(yè)盈利水平持續(xù)承壓，龍湖2024年全年仍“卷”出了?核心凈利潤69.7億元?，經(jīng)營性利潤支撐其高于同業(yè)的市盈率水平，全年派息率穩(wěn)定在30%，成為少數(shù)保持盈利的民營房企。

龍湖保持韌性的底層邏輯，其核心支撐來自兩大方向：

其一，經(jīng)營性業(yè)務(wù)穩(wěn)固整體盤面：2024全年，龍湖運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)收入267.1億元，同比增長7.4%，集團(tuán)貢獻(xiàn)占比達(dá)到21%，成為穿越周期的“定盤星”。

其中，商業(yè)投資業(yè)務(wù)2024年租金收入同比增長7%至109.8億元，龍湖商業(yè)全年累計(jì)開業(yè)運(yùn)營商場達(dá)89座，新增天街11座，全部實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量運(yùn)營。

其二，主動壓降負(fù)責(zé)與安全筑底：2024年，龍湖平均融資成本較去年同期下降約24個(gè)基點(diǎn)，年底綜合借貸總額同比減少約163億元。且融資渠道暢通，僅經(jīng)營性物業(yè)貸凈增299億元，平均融資成本進(jìn)一步降低至4.0%，平均合同借貸年期進(jìn)一步拉長至10.27年，實(shí)現(xiàn)負(fù)債規(guī)模與融資成本“雙降”的良性循環(huán)。

銀河國際指出，憑借健康的資產(chǎn)負(fù)債表、審慎的土儲策略及財(cái)務(wù)管理，龍湖被視為民營房企中“最具防御性開發(fā)商”之一，與中海、華潤并列首推名單。

事實(shí)上，龍湖以“運(yùn)營+服務(wù)”的高質(zhì)量收入 突破了傳統(tǒng)房企對銷售回款的單一依賴。

“當(dāng)前，龍湖五大航道業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，已經(jīng)不同于傳統(tǒng)的開發(fā)商。”龍湖集團(tuán)董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績會上公開表示。

從容去庫存：“好房子”加速突圍

寒冬之后，劣幣出清，資源向注重產(chǎn)品力、現(xiàn)金流穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中，行業(yè)打開新局。

2024年，龍湖?聚焦高能級城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團(tuán)占比分別為28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%，一二線城市銷售占比超90%。

其中，上海觀萃拿地后7個(gè)月三次開盤已近清盤，刷新上海五大新城的銷售速度記錄；成都觀萃、佛山御湖境等年內(nèi)開盤項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)清盤。

另一面，龍湖堅(jiān)持?差異化產(chǎn)品與服務(wù)破局。依托“以新交心”智善交付體系，用“強(qiáng)服務(wù)”打出客戶滿意度。2024年，龍湖在全國43座城市交付約10萬套房源，20%實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付，交付滿意度超過90%。創(chuàng)業(yè)三十余年，龍湖堅(jiān)守善待初心，截至2024年末，龍湖累計(jì)交付房源數(shù)已經(jīng)超過百萬套。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年一季度房地產(chǎn)市場延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，3月恰逢“金三銀四”成交旺季，整體供求有望修復(fù)，但由于購房者的信心和預(yù)期仍在修復(fù)過程中，疊加企業(yè)庫存去化壓力仍未減輕，房企仍需積極應(yīng)對。

在整體去庫存的壓力下，龍湖踏出了較為從容的節(jié)奏，背后的“產(chǎn)品力”功不可沒。

2024年，龍湖銷售額守住千億，簽約回款率也超過100%。龍湖管理層表示，“龍湖比較早就著重在‘好房子’領(lǐng)域打造產(chǎn)品。此前在御湖境、云河頌產(chǎn)品線上著重發(fā)力，這兩年有9座云河頌和16座御湖境陸續(xù)入市，都是圍繞改善性需求來進(jìn)行開發(fā)，兩個(gè)產(chǎn)品線的25個(gè)項(xiàng)目整體去化率已經(jīng)達(dá)到90%?！?/p>

穩(wěn)住“錢袋子”、謀求“新發(fā)展”

根基不穩(wěn)，終被歷史淘汰；而經(jīng)營穩(wěn)健、盤面安全的房企，仍在尋找機(jī)會。

2025年開春，土拍市場率先回溫，熱門城市地王頻現(xiàn)。3月以來，成都高新區(qū)新地王，刷新成都?xì)v史最高單價(jià)；北京海淀區(qū)新地王，樓面價(jià)10.23萬元/㎡，成為北京首宗10萬+地塊；蘇州土拍新地王，地塊總價(jià)超53億元，是蘇州歷史總價(jià)第二、園區(qū)總價(jià)第一；3月25日，杭州一幅地塊樓面價(jià)7.74萬元/㎡，溢價(jià)率達(dá)69.86%。

今年一季度，借著這一波土地市場熱度，龍湖陸續(xù)在上海、蘇州獲取了兩幅優(yōu)質(zhì)土地。“接下來，在保障償債的安全性前提下，龍湖還會擇機(jī)獲取新土地，并根據(jù)市場變化彈性供貨?！?/p>

事實(shí)上，龍湖仍能逆勢拿地，離不開多年來對市場的洞察與預(yù)判。早在2022年一季度起，龍湖就啟動了一系列提前“踩剎車”的動作，例如：提出要做城市的聚焦，在開發(fā)業(yè)務(wù)上做“三提三降”，主動地做一些收縮、出清、整合。

龍湖管理層認(rèn)為，只有提前踩剎車、提前收縮，才能更加從容應(yīng)對縮表周期下的債務(wù)兌付。根據(jù)管理層表述，在開發(fā)板塊，龍湖仍將持續(xù)投資未來，2024年龍湖集團(tuán)堅(jiān)持“量入為出”的原則，持續(xù)把握優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會，聚焦一二線核心城市，并先后在北京、上海、蘇州、杭州、西安、成都、武漢等高能級城市獲得9幅土地，總建面83萬平方米。

在龍湖的謀篇布局中，2025年是龍湖債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的最后一年，也是最關(guān)鍵的一年。龍湖計(jì)劃于 2025 年底將有息負(fù)債余額壓降至1400 億左右，目前已對年內(nèi)債務(wù)償付做出有序安排，提前“穩(wěn)住錢袋子”。

在下一步“謀發(fā)展”中，管理層指出，“沒有被動地為償債把很多核心資產(chǎn)進(jìn)行甩賣，甚至賣掉自己的明天。在這一輪償債周期下，龍湖的核心資產(chǎn)一個(gè)都沒有動，天街一個(gè)都沒有出售，包括長租公寓在內(nèi)的資管航道還在發(fā)展，還在獲取新項(xiàng)目，物業(yè)沒有去做低估值的IPO稀釋權(quán)益，在集團(tuán)層面也沒有低價(jià)去配股融資。反而我們抓住了窗口期，把經(jīng)營性的業(yè)務(wù)做了一個(gè)長期的發(fā)展規(guī)劃?！?/p>

深度調(diào)整是為更好地出發(fā)。

這一進(jìn)程不僅重塑了建筑規(guī)范與行業(yè)生態(tài)，更通過空間優(yōu)化和技術(shù)迭代，將居住需求從“有房住”升級為“住好房”，最終實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。?

在這一新驅(qū)動力下，中國房地產(chǎn)企業(yè)還將大有可為。與此同時(shí)，城市更新、物業(yè)管理、房屋租賃、地產(chǎn)科技等賽道也有望成為新藍(lán)海。

未來已至，這不僅讓龍湖在行業(yè)寒冬中贏得主動權(quán)，更驗(yàn)證了“開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)”這一高質(zhì)量發(fā)展模式的可持續(xù)性，為房企轉(zhuǎn)型提供了可復(fù)制的樣本。

破而后立，曉喻新生。隨著2025年11個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目入市及高能級城市土儲轉(zhuǎn)化，龍湖或?qū)⒃谙乱惠喰袠I(yè)分化中占據(jù)先機(jī)。