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之前寫昌平的第四代住宅-龍湖觀萃的時(shí)候，說后面我會(huì)介紹昌平南回龍觀三個(gè)第一梯隊(duì)的小區(qū)，這不就來了嗎，關(guān)注昌平新房的小伙伴也可以看看之前寫的：昌平朱辛莊低密洋房-星耀未來-強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)！

北京第四代住宅先行者-昌平南新房|龍湖觀萃

北京新房|昌平朱辛莊板塊星耀未來開盤爆了，項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)詳細(xì)分析！

咱們先來對(duì)回龍觀這邊的小區(qū)情況做一個(gè)簡(jiǎn)單的總結(jié)，大致可以分為4個(gè)梯隊(duì)：

第一梯隊(duì)：金域華府、國(guó)風(fēng)美唐、公園悅府，兩居450-600w左右

第1.5梯隊(duì)：領(lǐng)秀慧谷，之所以把領(lǐng)秀慧谷單獨(dú)拿出來說，是因?yàn)樗鋵?shí)應(yīng)該算朱辛莊板塊，分為4個(gè)區(qū)，AB區(qū)是兩限房，CD區(qū)是商品房，另外朱辛莊這邊的新房咱們也寫過很多了，像中海寰宇未來、越秀星越、星耀未來，還有已經(jīng)交房的萬象華府、萬象悅府等等，對(duì)這個(gè)小區(qū)有比較大的沖擊

第二梯隊(duì)：紫金新干線、流星花園、融澤嘉園、新龍城、首開智慧社等，帶電梯樓齡比較新的

第三梯隊(duì)：類似北京人家、冠庭園之類的不帶電梯的商品房

第四梯隊(duì)：各種龍字、云字、風(fēng)字等開頭的一些經(jīng)適房

回龍觀這個(gè)板塊，我23年初的時(shí)候就寫過，感興趣的小伙伴可以看看：北京買房|回龍觀板塊分析及買房攻略（一），對(duì)比之前的報(bào)價(jià)和現(xiàn)在報(bào)價(jià)的差異。今天主要是講回龍觀二手房第一梯隊(duì)品質(zhì)的天花板小區(qū)，金域華府、國(guó)風(fēng)美唐和公園悅府，如果這三個(gè)小區(qū)仍然看不上，就考慮新房吧。后面這邊的新房我還會(huì)再給大家詳細(xì)介紹，對(duì)于選新房還是二手房大家可以參考介紹來自行衡量。

《深度思考的買房經(jīng)驗(yàn)分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學(xué)+裝修，分享剛需、學(xué)區(qū)、改善住房版塊分析。

1、金域華府

金域華府建于2012-2019年，由北京住總?cè)f科房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)是開發(fā)商自營(yíng)的，共三期，品質(zhì)高，地理位置優(yōu)越。二期和三期挨著且門禁卡互通，一期跟二期、三期不在一起，門禁卡也不相通。

金域華府對(duì)口的小學(xué)是育翔小學(xué)回龍觀學(xué)校，初中是161中學(xué)回龍觀學(xué)校，在這三個(gè)小區(qū)里是有對(duì)口學(xué)校比較好的優(yōu)勢(shì)的，而且有地理位置優(yōu)勢(shì)，離13號(hào)線地鐵站龍澤和新龍澤站都比較近，尤其是2期和3期，比1期更近，另外兩個(gè)小區(qū)對(duì)于依賴13號(hào)線通勤的小伙伴來說，不如金域華府更方便一些，另外金域華府的商業(yè)配套也會(huì)更完善一些

一期建于2012-2019年，樓齡很新，共12棟板樓，2149戶，其中1.9.10.11號(hào)樓是商品房，1.2.3.4.5.8號(hào)樓是限價(jià)商品房，6號(hào)是底商；小區(qū)人車不分流，地上地下都有車位，車位充足，地下車庫(kù)電梯入戶，停車方便。物業(yè)費(fèi)2.7元，集中供暖，4月掛牌均價(jià)每平米6w左右。

園區(qū)內(nèi)有花園，小區(qū)環(huán)境還不錯(cuò)。

由于一期內(nèi)有一些限價(jià)房，所以整體不如二期三期，很多人會(huì)介意這個(gè)事，所以也拉低了一期的均價(jià)。

金域華府的二期和三期差不多，二期的院落大一些。

二期是2014年建成，7棟樓，920戶，物業(yè)費(fèi)3元，集中供暖，4月掛牌均價(jià)每平米7.2w左右。二期綠化也不錯(cuò)，景觀錯(cuò)落有致，一條塑膠跑道蜿蜒其間，還有羽毛球場(chǎng)，休閑健身超方便的。園區(qū)里是人車分流的，地上只圍繞小區(qū)院墻有一圈停車位，地下兩層停車場(chǎng)，車位稍微緊張。

三期建成于2015年，共5棟樓，746戶，物業(yè)費(fèi)3元；小區(qū)人車分流，地上地下都可停車，地下車庫(kù)也可電梯入戶，停車方便。集中供暖，2025年4月掛牌均價(jià)每平米7.3w左右。

環(huán)境雖然小點(diǎn)，但是綠化還是不錯(cuò)的，兒童的娛樂設(shè)施、健身器材、涼亭等都有，活動(dòng)空間也夠用。

樓內(nèi)環(huán)境干凈，衛(wèi)生打掃的很及時(shí)，在小區(qū)里經(jīng)常看到阿姨打掃衛(wèi)生，萬科的物業(yè)還是很不錯(cuò)的，物業(yè)費(fèi)3塊錢也不算貴。

缺點(diǎn)：一期有兩限房，品質(zhì)殘次不齊，且居住密度較大；二期、三期有的樓臨高速，會(huì)有噪音問題，另外就是三期環(huán)境比較小。

地鐵出行方便，附近有地鐵13號(hào)線的龍澤站和地鐵13B號(hào)線的新龍澤站，步行距離都差不多，出小區(qū)步行大約1km的距離，1期離得稍遠(yuǎn)一些，1.8km

下面這個(gè)是金域華府一期的兩居室，98.32平米，南北朝向，中樓層/共28層，目前報(bào)價(jià)590w，3月份最新的一套9號(hào)樓21層的同戶型，成交價(jià)540w。

2期和3期的兩居室主要是下面這種戶型，次臥的采光不太好，下面這個(gè)是79.57平的，中層/28層，報(bào)價(jià)570w，3月份最新的2期7號(hào)樓9層的成交價(jià)在529w

2、首開國(guó)風(fēng)美唐

國(guó)風(fēng)美唐由首開集團(tuán)開發(fā)，物業(yè)是天鴻寶地物業(yè)，都是集中供暖。國(guó)風(fēng)美唐最大的優(yōu)勢(shì)是，它有兩條地鐵線，8號(hào)線和13號(hào)線的霍營(yíng)站，能享受更多的通行便利，商業(yè)配套也比較不錯(cuò)，首開long街、西三旗萬象匯等，離得都不太遠(yuǎn)。

小區(qū)分三期建成，樓間距都很寬，視野和采光都很好，樓棟之間都是大面積的草坪和綠植，環(huán)境干凈整潔。二三期很像，一期有明顯的區(qū)別。一期是11層的小洋樓，外立面主要是紅黃色，二期三期主要是20多層的高板，外立面主要是灰色。

一期是2012年建成共5棟樓，總高11層的電梯洋房，538戶，物業(yè)費(fèi)2.38元，4月掛牌均價(jià)每平米大約6.5w左右。

一期是最舊的，外墻已經(jīng)有掉皮的現(xiàn)象了

一期人車不分流，地上地下都有車位，車位比較充足，停車方便。

國(guó)風(fēng)美唐朗觀，也就是國(guó)風(fēng)美唐2期，建于2000-2015年，共18棟樓，其中包括3棟東西向的兩限房，外立面和商品房一樣，但是內(nèi)部品質(zhì)還是差的挺多的；物業(yè)費(fèi)2.68元，4月掛牌均價(jià)每平米6.4w左右。

樓間距很大，采光視野都很好

綠化也不錯(cuò)，草坪綠地、噴泉水景，小路穿插其中，連接著各個(gè)樓棟。

半人車分流，地下停車，地上有部分車位

三期國(guó)風(fēng)美唐臻觀，建于2015-2018年，樓齡最新，也是三期里品質(zhì)最高的一期，共12棟樓，1610戶，純商品房，物業(yè)費(fèi)2.93元，地下停車，純?nèi)塑嚪至鳌?月掛牌均價(jià)每平米大概6.8w左右。

三期的環(huán)境也是最好的，院落大、空間寬敞，綠化也好

垃圾桶周圍都很干凈

缺點(diǎn)：一期9號(hào)樓臨地鐵，會(huì)有噪音的影響；只有三期是純?nèi)塑嚪至鞯?；?duì)口的小學(xué)是霍營(yíng)小學(xué)，村小，很一般；物業(yè)也比較一般；去西二旗、后廠村上班不是很便利；霍營(yíng)不如龍域板塊的城市界面好，比較村。

優(yōu)點(diǎn)：地鐵出行方便，一期距離地鐵13號(hào)線和地鐵8號(hào)線的霍營(yíng)站最近，出小區(qū)步行大約500m左右；二期距離地鐵13A號(hào)線的回龍觀東大街站最近，出小區(qū)北門大約步行100米左右就到；三期在一二期中間，距離霍營(yíng)站更近一些；還有就是戶型比金域華府的要好一些。

下面這個(gè)是國(guó)風(fēng)美唐二期的兩居室，95.15平米，南北朝向，中間樓層最近的成交價(jià)在570w左右。

3、公園悅府

公園悅府由國(guó)企金投開發(fā)，2015-2020年建成，分三期，共19棟樓，集中供暖，在回龍觀及霍營(yíng)片區(qū)屬于高品質(zhì)社區(qū)，1、2期是地鐵上蓋項(xiàng)目，所以都不太高，3期是高層。物業(yè)是萬科物業(yè)，物業(yè)費(fèi)3.78元，物業(yè)管理不錯(cuò)，人車分流，封閉管理，地下停車，公園悅府的地下車位非常充足，很好停車，甚至還有專門的臨時(shí)停車位。

一、二、三期院子是通著的，小區(qū)綠化非常棒，一區(qū)二區(qū)中間就是5萬平米的小區(qū)私屬的大公園，里面的籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、活動(dòng)館等應(yīng)有盡有，且對(duì)業(yè)主都是免費(fèi)開放的，遛彎遛娃非常方便，也非常適合養(yǎng)老，所以人家叫公園悅府，當(dāng)然這個(gè)公園主要是因?yàn)檫@是地鐵上蓋項(xiàng)目，地上承壓能力有限。