有一種非常流行的觀點，就是靠貨幣貶值推動房價上漲。
今天我說句實話，這個邏輯行不通了，已經(jīng)不符合現(xiàn)實了。
如果還有人這么和你說，那只能說明他是個騙子。
有人對你說，買抗通脹的資產(chǎn)吧，不要讓錢在手里貶值，你就當空氣就行了。
為啥呢？
首先，貨幣貶值的一種表現(xiàn)，就是通貨膨脹。
物價上漲快，錢就不值錢了嘛，就被動貶值了。
過去很多年，咱們的通脹數(shù)據(jù)確實挺高的，直到2019年、2020年那會兒，甚至還出現(xiàn)過5%左右的通脹數(shù)據(jù)。
在那之前的幾年，CPI平均數(shù)據(jù)也有2%左右，這是個比較健康的水平，因為經(jīng)濟增速快，大家收入都在增加，所以也不怎么有物價上漲的痛感。
但是現(xiàn)在呢？
通脹早就不存在了。
這兩年，我們實際上處于通縮的狀態(tài)。
從2023年開始，CPI同比數(shù)據(jù)就常常是負數(shù)，2024年稍微高一點，平均也就0.5%左右，到了今年，CPI又開始持續(xù)為負。
就在昨天，3月份的CPI數(shù)據(jù)剛剛出來，同比下降0.1%，已經(jīng)連續(xù)2個月同比下降了。
這不是個好的信號。
通縮狀態(tài)，意味著物價持續(xù)下跌，那么錢就更值錢了，大家就不愿意去消費、投資。
舉個例子，如果今年買的房子，明年價格又繼續(xù)跌，那你現(xiàn)在還會買嗎？
肯定不會啊，先觀望著唄。
錢買成商品，就會變得更不值錢，拿在自己手里，價值還更高，就進入了持有現(xiàn)金更劃算的狀態(tài)。
說句實話，現(xiàn)在咱們的CPI還是沒有加入房價的，只把房租納入了，如果把房價算到CPI里面，那么CPI的下降幅度要大得多。
直到現(xiàn)在，大部分城市房價同比降幅，還有5-10%左右，能把實際CPI往下再拉一個量級。
所以說，實際的通縮，可能要更嚴重。
關(guān)于貨幣貶值，還有另外一個參考指標，就是廣義貨幣量M2。
先解釋一句M2的含義，你可以理解為，社會上錢的總量。
它不光包括我們平時用的現(xiàn)金，還包括各種存在銀行里的錢。
一般來說，經(jīng)濟增速快的時候，M2增速也會比較快，
2021年之前，基本都在10%以上，2010年左右，甚至達到過30%左右。
所以呢，也有一種說法，過去這些年的房價上漲，很大程度上也是M2增長快的結(jié)果。
尤其是大城市的房產(chǎn)，成了貨幣的蓄水池。
有沒有道理呢？
只能說，這兩者有相關(guān)性。
在我看來，貨幣增長，不一定是房地產(chǎn)擴張的原因，而是結(jié)果，因為樓市是非常重要的信貸擴張的工具。
咱們買房，用一部分資金，加上房貸，撬動了更大的房產(chǎn)。我們的負債，就成了銀行的資產(chǎn)，銀行的錢變多了。過去房價上漲，買房人的財富增加，錢也變多了。
大致就這么個邏輯。
不管怎么說，M2確實能反應房地產(chǎn)的情況，這兩者互相影響。
但是現(xiàn)在呢？
M2增速慢下來了，最近一年，都是7%左右的水平，這明顯是偏冷的，在過去多年來看，都是比較低的水平。
結(jié)論就是，貨幣貶值速度變慢了，甚至不貶值了。
你想通過長期持有，等貨幣貶值來推動房價回升，眼下并不現(xiàn)實，這個周期可能會很長很長。
最后我想說的是，現(xiàn)在樓市整體上還沒止跌企穩(wěn)，房價還是處于下跌通道，但并不是啥都不用做。
該賣的房子早點可以處理掉，不管是持有現(xiàn)金，還是置換成更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，都比看著自己的財富白白蒸發(fā)掉要好。
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