作者信息Author Introduction
?八年券商從業(yè)，持證證券投資咨詢分析師
?十年財(cái)經(jīng)媒體從業(yè)，資深記者
這兩年，綠城銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第三，在逆勢(shì)里成就了一個(gè)新神話，而就在這個(gè)時(shí)候，之前的掌舵人卻下課了。世界最后的樣子，一直都不是線性演進(jìn)的。
就像很多看上去很完美的事物一樣，背面總有不完美的副產(chǎn)品。對(duì)綠城而言，這個(gè)副產(chǎn)品的分量不輕?？偟膩?lái)說(shuō)，不管規(guī)模做到了多大，口號(hào)喊得有多響，最終還是要落到到底賺了多少錢(qián)，以及公司是否擁有一個(gè)安全性的預(yù)期。
從2018年至今，綠城的營(yíng)收規(guī)模雖然每年都在遞增，但歸母凈利潤(rùn)的表現(xiàn)并不穩(wěn)定。2024年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，公司歸母凈利潤(rùn)只有16億，同比下跌了49%，這還是在營(yíng)收同比增長(zhǎng)了21%的基礎(chǔ)上的。而綜合真實(shí)負(fù)債、融資難易、應(yīng)對(duì)流動(dòng)性和品牌美譽(yù)度等狀況來(lái)看，綠城是否在高質(zhì)量地壯大，一直是一個(gè)有爭(zhēng)議的話題。
過(guò)去七年的綠城，如果要寫(xiě)公司發(fā)展史，估計(jì)是最五味雜陳的一段經(jīng)歷。老宋時(shí)代的綠城，反復(fù)浮沉于與理想與現(xiàn)實(shí)的撞擊之中，但始終沒(méi)有撒手對(duì)品質(zhì)的信仰。后老宋時(shí)代，綠城的控制權(quán)之爭(zhēng)成了幾方勢(shì)力的角斗場(chǎng)，一番權(quán)謀較量之后，綠城蛻變成了一頭“經(jīng)濟(jì)動(dòng)物”，為了規(guī)模名聲不惜一切代價(jià)，甚至可以“裸奔”。
這幾年，一些沖著綠城品牌購(gòu)房的業(yè)主們，最后收到的是不同程度粗制濫造的房子。在我們過(guò)去寫(xiě)的綠城文章的評(píng)論區(qū)里，充斥著這些業(yè)主們的血淚控訴。在一些城市，綠城丟掉了多年來(lái)安身立命的口碑。
七年間，最不好受的是中交，眼睜睜地看著自己派出的大將脫離掌控，卻還要為綠城融資做背書(shū)。
2021年以來(lái)的爆雷潮，綠城如果沒(méi)有背后中交這根大旗，能否挺過(guò)這次危機(jī)實(shí)是一個(gè)未知數(shù)，對(duì)此我們之前的文章曾做過(guò)詳細(xì)分析。這中間，可以體味中交的感受，綠城的榮耀歸于管理層，而一旦陷入泥潭則不可避免地牽連到中交。
最近，有自媒體爆料說(shuō)，中交曾一度找到杭州國(guó)資委讓其接盤(pán)綠城，但被后者拒絕了，理由是收購(gòu)了也控制不了。由此可見(jiàn)，中交此次下場(chǎng)接管綠城實(shí)是一個(gè)不得已的選擇。
最關(guān)鍵的，還是綠城走到了一個(gè)瓶頸期。如果公司始終處于一個(gè)良性態(tài)勢(shì)中，中交可能還是樂(lè)得做一個(gè)甩手掌柜的，就像華潤(rùn)在與萬(wàn)科“蜜月期”里的那樣。從這一點(diǎn)來(lái)看，中交實(shí)是難得一遇的國(guó)資大股東。無(wú)奈行業(yè)突變，將綠城送入了一個(gè)不可知的預(yù)期。
中交進(jìn)駐下的綠城，改變必然發(fā)生。近期，繼張亞?wèn)|辭任董事會(huì)主席后，獨(dú)立非執(zhí)行董事邱東也于4月4日辭任，董事會(huì)格局明顯在發(fā)生變化。更令人印象深刻的是，在最近的2024年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，新一屆高管組合亮相，他們務(wù)實(shí)和中肯的言辭和態(tài)度，表現(xiàn)出了與往年迥然不同的風(fēng)格。
綠城沉靜下來(lái)了，同時(shí)也露出了最真實(shí)的一面。
●口徑
上市房企每年的營(yíng)收數(shù)值很重要。在這一項(xiàng)上，綠城多年都保持著一個(gè)很好看的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從2018年到2024年，公司的營(yíng)收分別為：603億、616億、658億、1002億、1272億、1314億和1585億。
實(shí)際上對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)收指標(biāo)是一個(gè)“過(guò)時(shí)”的指標(biāo)，反映的大多是兩三年前銷售出去的新房的結(jié)算數(shù)額。因?yàn)檫@個(gè)特性，房企的營(yíng)收操作很容易具有“主動(dòng)性”。如果想讓當(dāng)年?duì)I收數(shù)字好看一些，就多趕工多交房；如果想讓第二年數(shù)據(jù)好看一些，就拖延一下交房的時(shí)間。由于當(dāng)初與購(gòu)房人簽訂的交房時(shí)間足夠長(zhǎng)，就留給房企很大的自由空間。
在這點(diǎn)上，綠城的“主動(dòng)性”更大。與絕大多數(shù)房企的營(yíng)收結(jié)算方法不同的是，綠城的營(yíng)收里除了當(dāng)年的交房結(jié)算，還包括了正在施工階段的新房營(yíng)收。在公司財(cái)報(bào)的附注里，有一段內(nèi)容專門(mén)介紹了確認(rèn)營(yíng)收的方法。
上圖來(lái)源于綠城中國(guó)2023年年報(bào)
這就意味著，綠城的營(yíng)收口徑一直比同行大一些，也更靈活一些。2024年，綠城營(yíng)收增長(zhǎng)率達(dá)到了21%，這一速率在當(dāng)下比較罕見(jiàn)，按理說(shuō)最后的凈利潤(rùn)會(huì)很好看，但令人大跌眼鏡的是，最后歸母凈利潤(rùn)的同比跌幅竟然達(dá)到了49%。反過(guò)來(lái)看，如果營(yíng)收增長(zhǎng)按常規(guī)速率處理，那么歸母凈利潤(rùn)會(huì)怎樣呢？
如果進(jìn)一步了解綠城站在新起點(diǎn)上的發(fā)心和愿力，就能理解這么做的良苦用心了。
●聚焦
過(guò)去七年間，綠城是規(guī)模增長(zhǎng)最快的房企，也因此產(chǎn)生了巨大的存貨包袱。在業(yè)績(jī)會(huì)上，行政總裁郭佳峰表示，去年新規(guī)產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，導(dǎo)致老產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力快速減弱，公司把存量去化作為重中之重去抓。
歷年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，從2018—2024年末，綠城已竣工待售物業(yè)分別為110億、122億、183億、268億、267億、384億和450億，2024年末的數(shù)額比七年前增長(zhǎng)了309%，占到了總存貨的18%。僅2024年一年，這一數(shù)額便增長(zhǎng)了66億。狂飆時(shí)代留下的存貨問(wèn)題，導(dǎo)致綠城這兩年不得不將高周轉(zhuǎn)做到極致，來(lái)保持住現(xiàn)有的規(guī)模地位。
其實(shí)，這幾年各家房企開(kāi)發(fā)完工的待售物業(yè)都在快速增長(zhǎng)，規(guī)模也不小，面對(duì)市場(chǎng)下行，較為普遍的做法是，即便影響當(dāng)年利潤(rùn)數(shù)字也狠下心大額減值。這樣做的目的，是為緩解未來(lái)業(yè)績(jī)壓力。相形之下，綠城過(guò)去幾年在減值上做得很保守，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2023年減值16億，2022年16億，2021年只有5億。
目前看，對(duì)于資產(chǎn)減值問(wèn)題，綠城新管理層不打算沿襲老路，今后可能要加速度了。2024年，綠城計(jì)提資產(chǎn)減值及公平值變動(dòng)損失49.17億元，同比增長(zhǎng)了141.6%，這個(gè)幅度很驚人；其中，存貨減值39.25億元，信用減值9.5億元。在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)坦言，“這個(gè)（減值）問(wèn)題繞不過(guò)去”。
據(jù)耿忠強(qiáng)介紹，綠城2024年總計(jì)49億元的資產(chǎn)減值，幾乎全部來(lái)自2021年及之前獲取的項(xiàng)目。這是否意味著，2021年之后的項(xiàng)目減值還未啟動(dòng)？關(guān)于減值問(wèn)題，綠城雖然動(dòng)手晚了，不過(guò)總算開(kāi)始勇敢直面這個(gè)問(wèn)題了。
此外，處理存貨導(dǎo)致銷售費(fèi)用增長(zhǎng)得也比較明顯。據(jù)副總裁李駿介紹，整個(gè)2024年，全公司重難點(diǎn)庫(kù)存去化實(shí)現(xiàn)了422億元銷售額。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司2024年的銷售費(fèi)用達(dá)到了33億，同比上漲了19%，而其他同行在這一項(xiàng)上基本都在大幅萎縮。綠城的存貨問(wèn)題確實(shí)不容小覷。
耿忠強(qiáng)也表達(dá)了對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)的擔(dān)憂。他說(shuō)，雖然公司的新增投資平均凈利率都接近雙位數(shù)，并且基本上都已經(jīng)兌現(xiàn)，2025年公司整體收入相對(duì)穩(wěn)定，但受整體市場(chǎng)環(huán)境和收入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)的影響，以及重難點(diǎn)庫(kù)存去化的影響，今年的利潤(rùn)指標(biāo)仍面臨著一定的壓力，但可以明確地說(shuō)基本處于底部。
雖然當(dāng)下新貨值兌現(xiàn)得比較理想，但資產(chǎn)減值問(wèn)題終會(huì)拖后腿。解決存貨問(wèn)題，是綠城邁向未來(lái)不得不跨越的障礙。為了讓最后凈利潤(rùn)表現(xiàn)得不至于失色太多，就需要在營(yíng)收結(jié)算上打出充足的空間。對(duì)一家上市房企而言，平穩(wěn)過(guò)渡是多方利益相關(guān)者的訴求。
綠城的局面頗為復(fù)雜，慶幸的是，新管理層并沒(méi)有選擇逃避和掩飾困難，而是直接坦誠(chéng)相告。這么做，是需要極大勇氣的，同時(shí)也向外界發(fā)出了一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào)，就是要與過(guò)去的慣性做切割，迎難而上。
●謎題
綠城經(jīng)過(guò)這么多年激進(jìn)擴(kuò)張之后，債務(wù)情況一直備受關(guān)注。實(shí)際上，公司這幾年公布的負(fù)債指標(biāo)都不錯(cuò)。
業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2024年12月31日，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率為56.6%，較2023年末的63.8%下降7.2個(gè)百分點(diǎn)；此外，一年內(nèi)到期借貸余額為316.63億元，占總借貸的23.1%，與2023年的22.3%基本持平，銀行存款及現(xiàn)金的期末余額為一年內(nèi)到期借貸余額的2.3倍，與2023年持平。
自從“三道紅線”成為房企安全線指標(biāo)以來(lái)，這輪存活下來(lái)的公司全都能交上一份漂亮的達(dá)標(biāo)線。這里面有一些潛規(guī)則，有的房企將大量負(fù)債隱藏在合聯(lián)營(yíng)企業(yè)和少數(shù)股東權(quán)益里面，前者通過(guò)進(jìn)出表來(lái)控制，后者則是明股實(shí)債?，F(xiàn)在的房企的負(fù)債率指標(biāo)，更像是一個(gè)數(shù)字游戲。
這些年，綠城的少數(shù)股東權(quán)益占比不斷攀升，從2018年的28%起步，到2024年末為68%。與此同時(shí)，綠城拿地權(quán)益比重同樣在不斷攀升，報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2024年拿地平均權(quán)益為79% ，2023年為74%。作為一家主業(yè)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，比較一下這兩個(gè)懸殊的權(quán)重，應(yīng)該就能說(shuō)明一些問(wèn)題了。
現(xiàn)在，綠城真正的流動(dòng)性情況是一個(gè)謎。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，公司現(xiàn)金貨幣為730億，處于歷史次高位；相應(yīng)地，銀行存款利息也很高，達(dá)到了23億，比2023年高出1億；融資利率僅為3.7%，也屬于低位。這些指標(biāo)告訴我們，綠城的資金面情況非常健康而穩(wěn)定。但是，今年初綠城做了一個(gè)令市場(chǎng)很費(fèi)解的動(dòng)作。
今年2月，綠城發(fā)行合計(jì)5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)8.45%。這讓鷹覓君想到了當(dāng)下麻煩纏身的大連萬(wàn)達(dá)商管。2023年初，大連萬(wàn)達(dá)商管發(fā)行了三年期以美元計(jì)價(jià)的高級(jí)無(wú)抵押債券，票面利率高達(dá)11%，而它賬面上顯示有高達(dá)近700多億的流動(dòng)性現(xiàn)金和理財(cái)資產(chǎn)。現(xiàn)在，類似的故事又出現(xiàn)在了綠城身上——資金面充裕，融資利息又低，卻又跑出去借高息美債，這一行為好像沒(méi)法完成閉環(huán)。
有專家解釋綠城這么做，是為“保留境外融資能力，可為未來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)降息或行業(yè)信用修復(fù)預(yù)留窗口期”。不過(guò)，其他頭部房企并沒(méi)有選擇這一做法。不過(guò)，也沒(méi)必要過(guò)度擔(dān)憂，歷史遺留問(wèn)題總會(huì)慢慢消化掉。中交接管綠城之后，后者作為中交唯一的地產(chǎn)平臺(tái)，資源傾斜的力度應(yīng)該會(huì)加大，財(cái)務(wù)安全性會(huì)大大提升。
●體質(zhì)
現(xiàn)在，綠城最仰賴的就是銷售回款，所幸的是，2024年以來(lái)公司銷售屢創(chuàng)佳績(jī)。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，綠城年內(nèi)首開(kāi)27個(gè)項(xiàng)目，占新增土儲(chǔ)數(shù)量的64%，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化約325億，其中杭州沁百合、蘇州逸廬和西安紫棠苑等8個(gè)項(xiàng)目已清盤(pán)。據(jù)悉，在大杭州大本營(yíng)，綠城表現(xiàn)尤為突出，去年46 次推盤(pán)，26次開(kāi)盤(pán)即售罄，平均推盤(pán)去化率高達(dá)88%。
值得一提的是，去年綠城最先在浙江一些三四線城市成功發(fā)掘出了機(jī)會(huì)，顯露出了優(yōu)秀的城市深研開(kāi)發(fā)能力。在義烏，鳳起潮鳴項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了八開(kāi)八捷，六個(gè)月單盤(pán)去化業(yè)績(jī)近56億元。現(xiàn)在，一些國(guó)央企看到綠城的佳績(jī)后，也跑來(lái)這些城市競(jìng)爭(zhēng)搶地。對(duì)綠城來(lái)說(shuō)，這有點(diǎn)像幸福的煩惱了。
銷售的好勢(shì)頭一直延續(xù)到了今年一季度。公告顯示，今年一季度綠城實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約524億元，位列行業(yè)TOP2，高于第三名華潤(rùn)置地11億元。
客觀地說(shuō)，綠城的銷售成績(jī)離不開(kāi)高周轉(zhuǎn)的打法。最近兩三年，行業(yè)內(nèi)都在加碼高周轉(zhuǎn)，綠城也一直在向極限沖刺，目前離當(dāng)月拿地當(dāng)月開(kāi)盤(pán)就差最后一步了。這里有存貨問(wèn)題的倒逼因素，也有市場(chǎng)窗口轉(zhuǎn)瞬即逝的原因。這幾年，綠城產(chǎn)品與同行的差異性越來(lái)越小，甚至出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題，多少與高周轉(zhuǎn)脫不開(kāi)干系。高周轉(zhuǎn)一直都是品質(zhì)和調(diào)性的敵人。在拼產(chǎn)品力的后地產(chǎn)時(shí)代，一個(gè)眼看得見(jiàn)的方向是，最后真正優(yōu)秀的企業(yè)一定不會(huì)是高周轉(zhuǎn)的忠實(shí)信徒，正如上個(gè)時(shí)代真正靠自己本事活下來(lái)的房企，都不純粹是規(guī)模的盲目追隨者。
上一個(gè)階段的綠城一言難盡，當(dāng)下微妙的變化正在發(fā)生。
今年春節(jié)后，核心城市出現(xiàn)了一波“小陽(yáng)春”，土地市場(chǎng)再現(xiàn)牛市火爆場(chǎng)面，不少房企加入了搶“地王”大戰(zhàn)中。在業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)于這一現(xiàn)象，郭佳峰說(shuō)，回暖涉及多個(gè)方面的因素。他認(rèn)為，目前這種好局面是一定時(shí)間里階段性的、地域性的、局部的現(xiàn)象，綠城會(huì)很謹(jǐn)慎地迎接和應(yīng)對(duì)。他還表示，近期杭州一浪更比一浪高的地王成交背景下，已經(jīng)沒(méi)有綠城的身影，“我們有點(diǎn)害怕”。
敬畏市場(chǎng)，順勢(shì)而為，綠城正在換體質(zhì)，它要翻篇兒了。
與作者爆料交流可加微信：lidongjie147258369
熱門(mén)跟貼