【品橙旅游】近日，位于南京江北區(qū)的六合竹鎮(zhèn)桃花島項(xiàng)目被拍賣(mài)引發(fā)熱議。
權(quán)力公司南京金萬(wàn)方實(shí)業(yè)有限公司將名下林木所有權(quán)、地上建筑物及附屬物以1408萬(wàn)元的價(jià)格進(jìn)行拍賣(mài)，目前已有一人競(jìng)拍。說(shuō)起來(lái)不免讓人唏噓，就在兩個(gè)月前，起拍價(jià)還在2200萬(wàn)元，無(wú)人競(jìng)拍。
據(jù)悉，竹鎮(zhèn)桃花島所屬公司負(fù)債8330萬(wàn)元，但其核心資產(chǎn)（建筑、林木等）評(píng)估價(jià)僅3646萬(wàn)元，兩輪流拍后起拍價(jià)降至1408萬(wàn)元，不足評(píng)估價(jià)四成。
近年來(lái)，南京已有多處文旅項(xiàng)目或商業(yè)地標(biāo)因債務(wù)問(wèn)題被拍賣(mài)，這些案例折射出文旅產(chǎn)業(yè)過(guò)度開(kāi)發(fā)、資本盲目擴(kuò)張的深層問(wèn)題，值得深思。但是景區(qū)一旦破產(chǎn)，只有法拍一條路可走嗎？出現(xiàn)不良資產(chǎn)該如何處置？
正確認(rèn)識(shí)“不良資產(chǎn)”
2024年，眾多文旅集團(tuán)業(yè)績(jī)走低。張家界受大庸古城拖累，2024年凈利潤(rùn)預(yù)虧5.5億元-6.5億元。近日，文旅行業(yè)龍頭企業(yè)華僑城A（SZ000069）發(fā)布2024年年報(bào)顯示，2024年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收544.07億元，同比下降2.40%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為86.62億元，同比增虧33.42%。
分析指出，這些文旅集團(tuán)業(yè)績(jī)不振不僅是一場(chǎng)資本泡沫的破滅，更是一面鏡子，映照出行業(yè)盲目擴(kuò)張的隱痛。某業(yè)者表示，文旅項(xiàng)目需持續(xù)投入與精細(xì)運(yùn)營(yíng)，但部分企業(yè)僅將其視為“圈地工具”。在地產(chǎn)業(yè)興盛時(shí)，盲目投入、規(guī)模過(guò)大、定位偏差，導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)困難、入不敷出。“重資產(chǎn)、輕內(nèi)容的開(kāi)發(fā)思維，致使項(xiàng)目缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)生了大量不良資產(chǎn)。”該人士說(shuō)。
不良資產(chǎn)是指企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)無(wú)法按時(shí)回收或無(wú)法變現(xiàn)的資產(chǎn)，主要包括：不良貸款、不良股權(quán)資產(chǎn)、不良固定資產(chǎn)、不良存貨資產(chǎn)，以及包括土地使用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)等難以變現(xiàn)的資產(chǎn)，其處置方式包括轉(zhuǎn)讓、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)重組等，具體選擇需根據(jù)資產(chǎn)類(lèi)型和實(shí)際情況而定。
產(chǎn)生不良資產(chǎn)的情況有很多，除了市場(chǎng)環(huán)境的變化外，也有一些存在管理混亂、手續(xù)不全等問(wèn)題。例如，桃花島建筑物存在多條瑕疵和風(fēng)險(xiǎn)。標(biāo)的物中部分林木存在抵押且存在被第三方占用的情況，另外，標(biāo)的物中的地上建筑物，均無(wú)建房手續(xù)，將來(lái)也無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
不過(guò)，不良資產(chǎn)看似是棘手難題，實(shí)則蘊(yùn)含著巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。北京某法務(wù)咨詢(xún)公司負(fù)責(zé)人對(duì)品橙旅游表示，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，大量不良資產(chǎn)的存在為有識(shí)之士提供了低價(jià)獲取資產(chǎn)的可能性，通過(guò)合理的運(yùn)作與整合，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的增值，進(jìn)而幫助負(fù)債人擺脫困境，實(shí)現(xiàn)財(cái)富逆轉(zhuǎn)。
如何掘金不良資產(chǎn)？
目前來(lái)看，對(duì)于不良資產(chǎn)的處置主要有幾種：金融機(jī)構(gòu)通過(guò)與借款人重新談判、延長(zhǎng)還款期限等手段挽回或變現(xiàn)不良資產(chǎn)，或者金融機(jī)構(gòu)將不良資產(chǎn)委托給專(zhuān)業(yè)的第三方處置公司處理不良資產(chǎn)。此外，轉(zhuǎn)讓處置、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)證券化也是常用手段。
不同的處置方式適用于不同情況的不良資產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)通常會(huì)根據(jù)實(shí)際情況和市場(chǎng)條件來(lái)選擇最合適的處置方式，以最大程度地減少損失并降低風(fēng)險(xiǎn)。
但這還不能讓“不良”變成“優(yōu)良”，如果想要讓資產(chǎn)發(fā)生“質(zhì)變”該怎么做？
深圳國(guó)金相關(guān)負(fù)責(zé)人韓云峰對(duì)品橙旅游說(shuō)：“這個(gè)問(wèn)題要拆解開(kāi)來(lái)看，首先要了解資產(chǎn)的構(gòu)成，即判斷是否有成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的可能性，比如近期張家界存在大量不良資產(chǎn)而爆雷，或是核心旅游城市存在可轉(zhuǎn)化為文旅屬性的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)等。其次，要了解為何成為‘不良資產(chǎn)’，是資產(chǎn)獲得時(shí)存在瑕疵，還是持有經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致的？當(dāng)我們了解清楚這兩個(gè)問(wèn)題后，通常采用剝離司法關(guān)系與物權(quán)處置兩手并行的方式推進(jìn)，從司法端推進(jìn)如法拍物權(quán)、以物抵債、債轉(zhuǎn)股等多種方式將所有物從訴訟中剝離出來(lái)，同時(shí)需要在處置端通過(guò)改變經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、對(duì)外租售、引入經(jīng)營(yíng)方共同經(jīng)營(yíng)等方式處理物權(quán)，使資產(chǎn)產(chǎn)生盈利，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)、現(xiàn)金流正向循環(huán)，繼而完成不良資產(chǎn)到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變?！?/p>
近年來(lái)，假借文旅開(kāi)發(fā)之名行圈地開(kāi)發(fā)地產(chǎn)之實(shí)，或違規(guī)上馬“帶病”項(xiàng)目，產(chǎn)生了大量的不良資產(chǎn)，“土地性質(zhì)”是一大原因。
對(duì)此，韓云峰表示，首先，不良資產(chǎn)對(duì)于土地性質(zhì)是十分敏感的，而且處置整理也不是萬(wàn)能的，要解決土地性質(zhì)的問(wèn)題，就要搞清楚土地性質(zhì)的成因和變通辦法，如集體用地在當(dāng)?shù)卣咧惺欠窨梢愿慕榧w所屬但可外包經(jīng)營(yíng)的度假酒店？或是村中的自留地是否可以改為小塊租賃的有機(jī)農(nóng)田？
其次，既然成為“不良”，原有的業(yè)態(tài)一定有行不通的地方，盲目往文旅上靠，可行性也不高，應(yīng)當(dāng)更加注意新業(yè)態(tài)的造血能力和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的能力。
他舉例稱(chēng)，深圳金沙灣國(guó)際樂(lè)園的轉(zhuǎn)型較為成功。該項(xiàng)目原由佳兆業(yè)集團(tuán)于2016年啟動(dòng)，規(guī)劃投資300億元打造世界級(jí)濱海旅游綜合體，但因企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)于2022年陷入停滯，成為典型的不良資產(chǎn)。2022年7月，中信系從佳兆業(yè)手中接過(guò)的4個(gè)項(xiàng)目，通過(guò)資產(chǎn)重組和市場(chǎng)化運(yùn)作，歷時(shí)兩年全部復(fù)工復(fù)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)盤(pán)活。
其處置方式也具有一定的參考意義。
首先是精準(zhǔn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)隔離。聯(lián)合專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值重新評(píng)估，發(fā)現(xiàn)其核心優(yōu)勢(shì)在于區(qū)位（毗鄰深圳大鵬半島）和已建成的高規(guī)格設(shè)施（如全球首創(chuàng)的航空探險(xiǎn)觀光塔）。隨后，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議剝離債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免“爛尾”影響擴(kuò)大。
其次是資源整合與運(yùn)營(yíng)升級(jí)。引入國(guó)際酒店管理品牌（如萬(wàn)豪、凱悅），并聯(lián)合文旅IP開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，將原“尋鯤記”主題深化為沉浸式海洋文化體驗(yàn)。同時(shí)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將部分酒店資產(chǎn)通過(guò)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）實(shí)現(xiàn)證券化，快速回籠資金。
最后，通過(guò)品牌重塑的方式，即核心場(chǎng)館優(yōu)先完工，結(jié)合線上線下宣傳，達(dá)到提前鎖定游客，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回報(bào)。
對(duì)于文旅的不良資產(chǎn)、存量資產(chǎn)處置問(wèn)題，國(guó)家也高度重視。
2023年9月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于釋放旅游消費(fèi)潛力推動(dòng)旅游業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》提出，根據(jù)項(xiàng)目情況分類(lèi)采取盤(pán)活措施，用好各類(lèi)財(cái)政、金融、投資政策，支持旅游企業(yè)盤(pán)活存量旅游項(xiàng)目與存量旅游資產(chǎn)。
在用好政策的同時(shí)，韓云峰認(rèn)為也有幾點(diǎn)要注意，如政企與市場(chǎng)化結(jié)合，可通過(guò)SPV+平臺(tái)運(yùn)營(yíng)的方式，整合多方資源，平衡收益與風(fēng)險(xiǎn)。此外，傳統(tǒng)文旅需要依靠現(xiàn)代手段，搭建IP，業(yè)態(tài)的共生是十分重要的，這也是判斷該項(xiàng)資產(chǎn)能否順利變現(xiàn)的核心之一。“更重要的是，要建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制，避免形成二次‘不良’?！彼f(shuō)。
不良資產(chǎn)攀升的重壓之下，文旅企業(yè)需在前期決策就保護(hù)客觀專(zhuān)業(yè)，并持續(xù)提高不良資產(chǎn)處置成效，才能保證旅游業(yè)真正的高質(zhì)量發(fā)展的基本盤(pán)。任重道遠(yuǎn)，文旅業(yè)將資產(chǎn)由“不良”變“優(yōu)良”還需探索。（品橙旅游Lisa）
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