“我花錢買的房子，為何會(huì)被別人強(qiáng)制執(zhí)行？”
2025年1月3日下午，廣東夢(mèng)海律師事務(wù)所在律所黨建活動(dòng)室舉辦了法律專業(yè)分享會(huì)。本次活動(dòng)聚焦于“開發(fā)商暴雷背景下的購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)問(wèn)題”，由廣東夢(mèng)海律師事務(wù)所管委會(huì)主任、建設(shè)工程與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部主任陳紋封律師擔(dān)任主持人，廣東夢(mèng)海律師事務(wù)所梅華律師擔(dān)任主講人。此次分享會(huì)旨在促進(jìn)所內(nèi)律師之間的交流與學(xué)習(xí)，通過(guò)具體實(shí)務(wù)案例，進(jìn)一步提升本所律師在房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律服務(wù)專業(yè)水平，更好的維護(hù)當(dāng)事人合法利益。
廣東夢(mèng)海律師事務(wù)所執(zhí)行主任、建設(shè)工程與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部主任陳紋封律師在開場(chǎng)致詞中表示，小業(yè)主的購(gòu)房權(quán)利保護(hù)問(wèn)題涉及各方權(quán)利主體多，法律關(guān)系及利益鏈條復(fù)雜，如何最大限度保護(hù)小業(yè)主合法利益對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要，希望通過(guò)今天的法律專業(yè)分享提高大家對(duì)此類案件的辦案專業(yè)度。
廣東夢(mèng)海律師事務(wù)所梅華律師主要從以下兩方面做主題分享。
第一部分，介紹了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)下行的情形下，開發(fā)商資金鏈暴雷的嚴(yán)峻現(xiàn)狀，開發(fā)商因資金鏈斷裂被金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人起訴并強(qiáng)制執(zhí)行，導(dǎo)致眾多購(gòu)買了開發(fā)商樓盤的小業(yè)主無(wú)法順利取得房產(chǎn)證，甚至面臨“錢房?jī)煽铡钡膶擂尉置?。?shí)踐中，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)時(shí)，由于涉及的權(quán)利利益相關(guān)方眾多且訴求各異，往往存在多種優(yōu)先權(quán)，比較常見的例如購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)請(qǐng)求權(quán)、建筑施工方的工程款優(yōu)先權(quán)以及債權(quán)人的抵押權(quán)等，這些權(quán)利在司法實(shí)踐中存在較多沖突與矛盾，本次案例分享的典型的情況就是小業(yè)主向開發(fā)商購(gòu)買商品房，未能及時(shí)辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，開發(fā)商因自身因巨額欠債而被強(qiáng)制執(zhí)行，法院在對(duì)尚登記在開發(fā)商名下但已出賣給小業(yè)主者的商品房采取強(qiáng)制執(zhí)行拍賣措施，小業(yè)主的產(chǎn)權(quán)與開發(fā)商債權(quán)人之間權(quán)產(chǎn)生了權(quán)利沖突。
第二部分，梅華律師就商品房消費(fèi)者排除強(qiáng)制執(zhí)行的執(zhí)行異議之訴中涉及的相關(guān)法律規(guī)定做了重點(diǎn)解讀，主要包括《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條，《九民紀(jì)要》相關(guān)條款以及《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》。就相關(guān)法條的法律適用司法實(shí)踐，梅律師通過(guò)經(jīng)辦的深圳中院某實(shí)際案例做了分享，在小業(yè)主一審敗訴的情況下接受委托，通過(guò)重新組織證據(jù)，提起執(zhí)行異議之訴二審上訴，詳細(xì)向二審法院陳述應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)適用更加放寬的排除強(qiáng)制執(zhí)行條件保護(hù)購(gòu)房人小業(yè)主的利益，該案進(jìn)展目前已經(jīng)初步取得案涉房屋法院解封裁定書。
最后，梅華律師還拋出了因該類案件所衍生出來(lái)的其他問(wèn)題，比如以房抵債受讓人能否也適用如上的法律條款排除強(qiáng)制執(zhí)行？深圳地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房如遇到類似情況，是否也可以排除強(qiáng)制執(zhí)行？
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