賣房20年不過(guò)戶，惡意將房屋過(guò)戶給父親，法院判了！
買房22年，
付了錢、住了房，
卻因歷史原因未及時(shí)過(guò)戶；
22年后，
原房主竟將房產(chǎn)偷偷過(guò)戶給父親，
繼而提出向購(gòu)房者借款的要求，
將房產(chǎn)作為抵押物登記在購(gòu)房者名下。
這套住了二十多年的房子，
法律上究竟屬于誰(shuí)？
原房主如此操作，
法院會(huì)如何判決？
今天通過(guò)這起真實(shí)案例，
聊聊房產(chǎn)過(guò)戶那些“坑”。
基本案情
2021年，晉城市房產(chǎn)證清零工作如火如荼開(kāi)展，早在2003年就買了房卻遲遲沒(méi)有辦理過(guò)戶登記的小愛(ài)多次聯(lián)系原房主小麗，想讓她幫忙辦理房產(chǎn)證，可對(duì)方總是以工作忙、沒(méi)時(shí)間為由拒絕。
2023年底，小愛(ài)突然接到小麗的電話，對(duì)方要求其借給自己的弟弟40萬(wàn)元，房子則作為抵押物抵押給小愛(ài)，否則就收回房子，并稱房產(chǎn)證已辦好，登記在其父親大江名下。
小愛(ài)得知后十分氣憤，她認(rèn)為和小麗間的房屋買賣合同合法有效，小麗理應(yīng)將房子過(guò)戶給她，如今小麗把房子過(guò)戶給父親，并提出其他條件進(jìn)行要挾，嚴(yán)重侵害了她的權(quán)益。
于是，小愛(ài)將小麗和大江訴至法院要求認(rèn)定小麗向大江過(guò)戶行為無(wú)效并協(xié)助自己完成過(guò)戶登記。
法庭上，小愛(ài)主張，交房款當(dāng)天，自己因身體不適便委托弟媳小雙把25萬(wàn)元現(xiàn)金交給了小麗的母親大英，大英當(dāng)即出具了一張收條并把房子的鑰匙交給了小雙。之后，小愛(ài)一家人就住進(jìn)了這套房子，一住就是二十多年，期間的水、電、暖費(fèi)用也都由小愛(ài)繳納。
而小麗和大江則提交一份銀行業(yè)務(wù)憑證，主張2018年案外人小軍轉(zhuǎn)賬給小麗的60萬(wàn)元系代大江支付的購(gòu)房款 ，自此小麗將房子出售給父親大江。
法院審理
法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
本案中，小愛(ài)和小麗雖無(wú)書(shū)面房屋買賣合同，但結(jié)合小麗母親出具的收條、小愛(ài)長(zhǎng)期居住事實(shí)及微信聊天記錄，可認(rèn)定小愛(ài)與小麗形成事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系，合法有效。小愛(ài)有權(quán)基于此向小麗主張權(quán)利。
2023年4月，小麗將房屋過(guò)戶至其父大江名下。二人雖主張大江向小麗支付了購(gòu)房款，但銀行業(yè)務(wù)憑證不足以證明系為大江支付的購(gòu)房款；同時(shí)，大江作為小麗父親，對(duì)小麗2003年出賣房屋的事實(shí)應(yīng)知情，且大江在案涉房屋登記至其名下后，未實(shí)際收房，也未向小愛(ài)主張權(quán)利，與常理不符。從兩被告關(guān)系、房款支付、交易流程看，雙方不存在真實(shí)交易。
《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十四條規(guī)定：“行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效”。在小愛(ài)與小麗先存在房屋買賣合同、小愛(ài)已支付了房款且占有使用案涉房屋多年的情況下，小麗與大江簽訂的《存量房買賣合同》存在惡意串通、損害原告合法權(quán)益的情形，這一轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
但小愛(ài)現(xiàn)訴請(qǐng)確認(rèn)過(guò)戶行為無(wú)效，因不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶登記系行政行為，不宜在民事案件中認(rèn)定其效力，故法院對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于協(xié)助過(guò)戶問(wèn)題，小愛(ài)與小麗雖無(wú)書(shū)面合同，但支付對(duì)價(jià)和協(xié)助過(guò)戶分別是買受人和出賣人的主要義務(wù)。因房屋現(xiàn)登記在大江名下，且大江非善意第三人，故小愛(ài)要求小麗、大江協(xié)助過(guò)戶的訴請(qǐng)，法院依法予以支持。
法官說(shuō)法
張 娜
ZHANGNA
城區(qū)法院
民事審判庭員額法官
生活中，小愛(ài)的遭遇并非個(gè)例！許多購(gòu)房者因“嫌麻煩”“信任熟人”而拖延過(guò)戶，最終引發(fā)糾紛。
這種僥幸心理，往往為后續(xù)糾紛埋下隱患——當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，部分出賣人違背契約精神，將已交付買方使用的房屋通過(guò)惡意串通方式過(guò)戶至親屬名下，導(dǎo)致買受人無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)。
此類案件中，買受人雖可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條主張后續(xù)買賣合同無(wú)效，但因惡意串通的主觀故意難以舉證，司法裁判需突破形式審查，通過(guò)綜合考量出賣人與第三人的親屬關(guān)系、交易時(shí)間節(jié)點(diǎn)、成交價(jià)格合理性、房款支付真實(shí)性及第三人知情狀態(tài)等實(shí)質(zhì)性因素，運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)法則進(jìn)行穿透式審查。
本案中，出賣人將房屋過(guò)戶至其父親名下，且其父明知房屋已出售并由買方實(shí)際占有，仍配合完成過(guò)戶手續(xù)，雙方行為明顯違背誠(chéng)實(shí)信用原則及社會(huì)主義核心價(jià)值觀，依法應(yīng)認(rèn)定后續(xù)買賣合同無(wú)效，以維護(hù)市場(chǎng)交易秩序與契約正義。
法官提醒：房產(chǎn)交易無(wú)小事，一紙合同≠高枕無(wú)憂！房屋買賣中，買受人應(yīng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記，避免賣家“一房二賣”或惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)；出賣人應(yīng)恪守契約精神，切勿因房?jī)r(jià)波動(dòng)而毀約，否則不僅需承擔(dān)違約責(zé)任，還可能因惡意串通行為導(dǎo)致后續(xù)交易無(wú)效。雙方都應(yīng)樹(shù)立“契約必守、誠(chéng)信為本”的交易理念，共同維護(hù)公平有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。
法條鏈接
《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十四條【惡意串通的民事法律行為的效力】行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。
第一百五十七條 【民事法律行為無(wú)效、被撤銷或確定不發(fā)生效力的法律后果】民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
第五百零九條 【合同履行的原則】當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
來(lái)源：晉城中級(jí)人民法院
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