正文
前幾天，我們寫(xiě)了一篇駁斥“人口房?jī)r(jià)論”的文章，反響還不錯(cuò)。
今天，從另外一個(gè)角度，再聊聊這件事。
先說(shuō)結(jié)論：人口越少，房?jī)r(jià)非但不會(huì)越低，反而會(huì)越貴。
當(dāng)然，這里的房?jī)r(jià)指的是核心城市。
先別著急開(kāi)噴，讀完這篇文章，你就會(huì)明白我說(shuō)的什么意思。
01
為什么我說(shuō)人口越跌，核心城市的房?jī)r(jià)越貴呢？
原因就在于，人口下跌后，小城市的公共資源服務(wù)會(huì)出現(xiàn)“塌陷”，人口會(huì)被迫前往資源更集中的大城市，從而推升大城市房?jī)r(jià)上漲。
我會(huì)從國(guó)內(nèi)、國(guó)外和背后的經(jīng)濟(jì)原理三個(gè)維度來(lái)說(shuō)明這一點(diǎn)。
放眼中國(guó)過(guò)去幾十年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，本質(zhì)上就是人口、資源向大城市集聚的過(guò)程。
中國(guó)城市的資源集中度有多高呢？
看數(shù)據(jù)。
全中國(guó)14.1億人，293個(gè)地級(jí)市，4個(gè)直轄市，可是大家知道嗎？
僅20個(gè)超特大城市，就有2.9億的常住人口！創(chuàng)造了42萬(wàn)億的GDP！蘊(yùn)藏了133萬(wàn)億的資金總量！
換句話說(shuō)，中國(guó)前6%的城市，容納了全國(guó)20%的人口，創(chuàng)造了全國(guó)34%的GDP！蘊(yùn)藏了全國(guó)44%的資金總量！
教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)的資源集中度更加不必多說(shuō)，北京上海的這些資源幾乎超過(guò)全國(guó)其他城市的總和。
注：1、僅統(tǒng)計(jì)20個(gè)超特大城市，寧波、無(wú)錫、南通、福州、泉州等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市因城區(qū)人口不滿足特大城市標(biāo)準(zhǔn)未列入統(tǒng)計(jì)；2、資金總量數(shù)據(jù)來(lái)自于各城市統(tǒng)計(jì)局，不同城市的數(shù)據(jù)更新進(jìn)度有差異。
這些被資源深度稟賦的城市，其不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格理應(yīng)與其價(jià)值和稀缺性相匹配，說(shuō)難聽(tīng)點(diǎn)，貴有貴的道理。
中國(guó)如此，全世界也一樣，資源向超級(jí)城市集中，帶動(dòng)超級(jí)城市房?jī)r(jià)上漲，是普遍適用的規(guī)律。
說(shuō)起人口減少、老齡化，大家最熟悉的國(guó)家當(dāng)屬日本。
日本的人口問(wèn)題有多觸目驚心呢？
截至2024年9月，日本65歲及以上老年人口為3625萬(wàn)人，占全國(guó)人口比例為29.3%！
只看這個(gè)數(shù)字大家可能沒(méi)有概念，這么說(shuō)吧，大家不是經(jīng)常擔(dān)憂中國(guó)的老齡化問(wèn)題嗎？
事實(shí)上，跟日本的老齡化相比，中國(guó)絕對(duì)是小巫見(jiàn)大巫。
根據(jù)人社部公布的最新數(shù)據(jù)，中國(guó)65歲及以上老年人口占比為15.4%，日本幾乎是中國(guó)的2倍！
在如此嚴(yán)峻的老齡化背景下，日本的人口總數(shù)已經(jīng)連續(xù)15年減少，今年更是創(chuàng)下了1968年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最大跌幅！
可是，大家知道嗎？
即便是在全國(guó)人口持續(xù)減少的背景下，日本核心城市圈的人口卻是增加的！
整個(gè)2023年，日本首都圈“一都三縣”的人口凈流入達(dá)到了12.6萬(wàn)人，同比增加了27%！
相比之下，其它40個(gè)都道府縣的人口都是凈流出的！
大家看下面這張圖，日本的人口密度已經(jīng)集中到了變態(tài)的程度！
盡管日本政府不斷鼓勵(lì)民眾離開(kāi)大都市，并拿出各種補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)刺激，但依然架不住小地方的人口在持續(xù)流失，而大城市的人口則越來(lái)越密集！
比較反常識(shí)的是，哪怕是老年人也更愿意在大城市生活，而不是我們想象中的歸隱山林，過(guò)與世無(wú)爭(zhēng)的生活。
一來(lái)，因?yàn)槔淆g化的背景下，法定退休年齡不斷延后，只有大城市才能提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)；
二來(lái)，因?yàn)榇蟪鞘杏懈玫酿B(yǎng)老資源和圈層文化，對(duì)老年人的身心健康和認(rèn)同感，都有巨大吸引力。
人口不斷涌入大的都市圈之后，自然也帶來(lái)了房?jī)r(jià)的上漲。
今年8月，東京都新建住宅的價(jià)格上漲了4.9%，漲幅刷新了自2014年4月以來(lái)調(diào)查開(kāi)始以來(lái)的歷史最高紀(jì)錄。
東京23個(gè)核心區(qū)域中，漲幅更是達(dá)到了8.1%，連續(xù)四個(gè)月呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)。
所以，從來(lái)沒(méi)有什么“人口下跌，房?jī)r(jià)跌成白菜價(jià)”這種事，人口下跌，只會(huì)帶來(lái)城市的分化，資源和人口進(jìn)一步向大城市集中，從而推升大城市的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高。
日本已經(jīng)深度老齡化，而中國(guó)正處于老齡化的中期。
日本這片土地上正在發(fā)生的事，可以給到我們很好的借鑒。
人口從來(lái)都不是決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵性因素。
拉長(zhǎng)時(shí)間看，核心城市的房?jī)r(jià)不但不會(huì)因?yàn)榭側(cè)丝谙陆刀碌炊鴷?huì)因?yàn)橘Y源和人口的集中化而上漲。
在城市分化加劇的今天，哪些城市可以買，哪些城市不能買？我們基于居民杠桿率和庫(kù)存等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，對(duì)20個(gè)超特大城市進(jìn)行了梳理，具體可以看文章
02
為什么人口下跌會(huì)迫使人口和資源往大城市集中？
其實(shí)，這背后是有經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的。
原因就在于——“規(guī)模效應(yīng)”。
什么是規(guī)模效應(yīng)？
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是成本不變的情況下，規(guī)模越大，服務(wù)的人越多，產(chǎn)生的效益越多，資源的利用效率越高。
規(guī)模效應(yīng)反映到人口與資源的關(guān)系，就是人口減少的大背景下，公共資源只有越集中才越經(jīng)濟(jì)。
舉個(gè)例子，如果一個(gè)村里只剩下兩三戶人家，那這個(gè)村還有必要修路、建學(xué)校、建醫(yī)院、建養(yǎng)老院?jiǎn)幔?/p>
答案顯然是否定的。
因?yàn)檫@樣的投入是不經(jīng)濟(jì)的，不經(jīng)濟(jì)就是不長(zhǎng)久的，不長(zhǎng)久就是不成立的。
與其耗費(fèi)財(cái)力、物力，在人少的地方建設(shè)公共資源，還不如拆遷補(bǔ)償，再將人員安置到城市享受城市的公共資源，這樣才更能最大程度上避免資源的浪費(fèi)。
全球降息潮下，通脹正在醞釀，中產(chǎn)階層如何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值保值，可以看文章《
再舉個(gè)例子。
假設(shè)一個(gè)縣城有一個(gè)知名的外科醫(yī)生，滿負(fù)荷狀態(tài)下，每個(gè)月可以做20次手術(shù)，他的經(jīng)營(yíng)成本是固定的，來(lái)自于診所的租金、助理的工資。
考慮到這些固定成本，每個(gè)月需要至少做10次手術(shù)才能保證不虧錢。
但如果他每月只來(lái)了5個(gè)病人做手術(shù)，固定成本還是那么多，那就會(huì)面臨虧損。
在病人數(shù)量達(dá)到20人之前，他的病人越多越賺錢，這就是“規(guī)模效應(yīng)”。
現(xiàn)在，變化來(lái)了，伴隨著生育率的下降和老齡化的問(wèn)題，醫(yī)生所在的縣城人口迅速下降。
醫(yī)生很快發(fā)現(xiàn)，每個(gè)月來(lái)的病人經(jīng)常不到10個(gè)人，診所開(kāi)始虧損，入不敷出。
于是，他決定遷移到人多的大城市。
而隨著這位名醫(yī)的離開(kāi)，這個(gè)縣城的其他人，覺(jué)得小縣城醫(yī)療服務(wù)水平下降，也會(huì)跟著遷移到大都市去。
同樣，其他各式各樣的人，醫(yī)生、教師、商人…都發(fā)覺(jué)去大都市會(huì)有更好的發(fā)展。
這個(gè)故事就是人口減少后，人流動(dòng)線的一個(gè)縮影。
全國(guó)人口數(shù)量下滑，只會(huì)迫使人們更急切地逃離三四線城市，往大城市集中，導(dǎo)致大城市人口密集。
人口整體萎縮的情況下，只有人口越集中，資源的利用率才越高。人口越零散，公共資源就會(huì)慢慢消亡和塌陷，放眼全球任何國(guó)家，幾乎都是如此。
絕大部分人買房都會(huì)做按揭，如何正確使用按揭，可以看文章《》
03
最后，簡(jiǎn)單說(shuō)幾句。
雖然“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口”是業(yè)內(nèi)最廣為流傳的樓市分析框架，也經(jīng)常被普通大眾掛于嘴邊，但混知的老粉都知道，我們一直以來(lái)是反對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)的。
我們認(rèn)為，人口從來(lái)不是決定房?jī)r(jià)的主要因素，真正的決定因素只有兩個(gè)：貨幣和城市基本面。
貨幣決定了通貨膨脹速度，在通貨膨脹之下，物價(jià)、收入、房?jī)r(jià)都會(huì)上漲，這些東西和人口沒(méi)有半毛錢關(guān)系。
而城市基本面，也就是城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政商環(huán)境、產(chǎn)業(yè)能級(jí)、地理氣候條件等等，決定了貨幣能否高效率的流通和聚集，創(chuàng)造更多價(jià)值，帶來(lái)城市和家庭財(cái)富的增長(zhǎng)。
從這個(gè)角度上講，即使中國(guó)的人口再減少個(gè)30%、40%，來(lái)到10億、8億，甚至是更少，也絲毫不影響核心城市房?jī)r(jià)的上漲。
因?yàn)?，放眼全球?lái)講，趨勢(shì)都是想通的，那就是貨幣一定會(huì)持續(xù)投放，錢一定會(huì)流向聚集優(yōu)質(zhì)資源的核心城市。
而全國(guó)的核心城市，永遠(yuǎn)是稀缺的。
此背景下，房子到底應(yīng)不應(yīng)該買？怎么買？我會(huì)在私域直播中給大家解讀，大家添加我的微信，我會(huì)在私域直播時(shí)告訴大家，我看好哪些城市的房產(chǎn)。
老實(shí)做人，踏實(shí)寫(xiě)文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！
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