觀點(diǎn)網(wǎng) 4月22日，該基金披露2025年一季度報(bào)告，這也是易商REIT上市后第一份季度報(bào)告。
從經(jīng)營情況看，該基金交出了一份不錯(cuò)的"成績單"。報(bào)告顯示，易商REIT在2025年第一季度實(shí)際收入3422.67萬元，凈利潤為-2182.89萬元，本期經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1175.26萬元。凈利潤為負(fù)是因?yàn)榛鸢l(fā)行時(shí)持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目平均剩余折舊年限為12.28年，合并報(bào)表投資性房地產(chǎn)每年折舊攤銷金額約1.72億元，導(dǎo)致凈利潤為負(fù)數(shù)。
該期現(xiàn)金流分派率為0.80%，年化現(xiàn)金流分派率為3.24%。本期可供分配金額1955.72萬元，單位可供分配金額0.02元。
產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，易商REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)由易商集團(tuán)全資持有的富萊德昆山物流園一期、二期、三期3個(gè)倉儲物流園組成，合計(jì)建筑面積42.72萬平方米。截至報(bào)告期末，項(xiàng)目可供出租面積為38.24萬平方米，實(shí)際出租面積約為32.72萬平方米。截至報(bào)告期末，三個(gè)倉儲物流園總出租率為85.57%，租金單價(jià)水平為1.29元/平方米/天，加權(quán)平均剩余租期為730天（以租賃面積加權(quán)），租金收繳率為84.34%。
就項(xiàng)目區(qū)位而言，均位于長三角的核心區(qū)域，靠近滬寧高速出入口及上海繞城高速出入口，可方便到達(dá)上海市區(qū)、蘇州市區(qū)及周邊主要城市。租戶構(gòu)成方面，富萊德昆山物流園共有簽約租戶13家，主要包括物流、電商、品牌服裝等，面積占比最高的為物流行業(yè)租戶。
租金方面，項(xiàng)目的前五大租戶租金收入為2580.75萬元，占全部租金收入的78.65%。
其中，富萊德昆山物流園一期報(bào)告期內(nèi)租金單價(jià)1.37元/平方米/天，加權(quán)平均剩余租期為748天，出租率為80.24%；富萊德昆山物流園二期報(bào)告期內(nèi)租金單價(jià)1.07元/平方米/天，加權(quán)平均剩余租期為423天，出租率為100%；富萊德昆山物流園三期報(bào)告期內(nèi)租金單價(jià)1.36元/平方米/天，加權(quán)平均剩余租期為910天，出租率為82.44%。
項(xiàng)目公司主要依靠租金收入和物業(yè)管理費(fèi)收入。報(bào)告期內(nèi)，易商REIT共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3280萬元，其中租金收入占比基金總營收51%，物業(yè)管理費(fèi)收入占比基金總營收48.99%。本報(bào)告期經(jīng)營性現(xiàn)金流流入貢獻(xiàn)超過10%的租戶共有4家，按現(xiàn)金流貢獻(xiàn)由高到低排列，租戶1來自物流行業(yè)，租戶2來自電商行業(yè)，租戶3來自服裝品牌行業(yè)，租戶4 來自物流行業(yè)，主要客戶是箱包行業(yè)客戶。
報(bào)告中指，上述4家租戶的簽約價(jià)格，均通過公開市場的專業(yè)化招商引進(jìn)，并通過運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)和基金管理人審批后生效，具備市場化交易的公允性。
租戶的選取上，ESR會偏向于選擇國際品牌的客戶。該基金表示，上述4家重要現(xiàn)金流提供方所屬的集團(tuán)母公司，均為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先企業(yè)，資質(zhì)優(yōu)良、財(cái)務(wù)情況穩(wěn)健，具有較強(qiáng)的償付能力，與項(xiàng)目公司合作多年，歷史期收繳率達(dá)到100%，履約情況良好。
另外，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)招租團(tuán)隊(duì)提前6到12個(gè)月開始談續(xù)租合約，結(jié)合租戶下一階段的租賃需求提前確定續(xù)租面積。其次，原始權(quán)益人易商集團(tuán)在亞太及中國地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域深耕多年，服務(wù)于包括電商、物流、零售、制造、汽車、服裝美妝、食品冷鏈、消費(fèi)品、生物醫(yī)藥、數(shù)據(jù)中心及新能源共十一大類主流行業(yè)在內(nèi)的高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)客戶，未來租戶儲備充足。
1月24日，易商REIT在上交所上市交易，募資規(guī)模21.024億元，也是昆山首單基礎(chǔ)設(shè)施和資產(chǎn)均位于本地的REIT。從倉儲物流行業(yè)在此地區(qū)發(fā)展的前景來看，ESR集團(tuán)董事總經(jīng)理，業(yè)務(wù)管理與投資（香港）、公募REITs發(fā)行負(fù)責(zé)人曾瑞華提及，華東核心城市群未來物流倉儲物業(yè)的新增供給量將不斷減少，標(biāo)準(zhǔn)倉庫在華東區(qū)域?qū)⒆兊迷絹碓较∪保绕涫切l(wèi)星城市的倉庫憑借著優(yōu)越的地理位置和更加合理的價(jià)格，非常受大型物流企業(yè)以及零售企業(yè)青睞。
對于上市剩余凈回收資金后續(xù)使用計(jì)劃，該基金披露，擬用于廣州增城項(xiàng)目、青浦易努項(xiàng)目、昆山中鋼項(xiàng)目、國際生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的投資及補(bǔ)充流動(dòng)資金，預(yù)計(jì)于2026 年度內(nèi)將回收資金使用完畢。
作為易商REIT 的發(fā)起人，易商集團(tuán)擁有龐大的管理資產(chǎn)規(guī)模和在建開發(fā)項(xiàng)目，能夠提供更加豐富的擴(kuò)募儲備資產(chǎn)。此前曾瑞華在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)曾表示：“本次REITs發(fā)行后，ESR根據(jù)未來的發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)營規(guī)劃綜合考慮REITs的擴(kuò)募。目前集團(tuán)已選定一些資產(chǎn)，主要集中于華東及華南地區(qū)，建筑面積超300萬平方米?！?/p>
免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。
熱門跟貼