本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

近日，城建發(fā)展（600266.SH）發(fā)布2024年年報。去年，公司營業(yè)收入同比增長24.94%至254.42億元，創(chuàng)歷史新高；但歸母凈利潤卻由盈轉(zhuǎn)虧，錄得-9.51億元，同比驟降270.17%。

據(jù)《中國經(jīng)營報》記者了解，去年城建發(fā)展在深耕大本營北京市場外，還首次進軍上海市場，溢價拿下2宗地塊，在新房市場競爭激烈的上海，項目后續(xù)去化尚待觀察。

出現(xiàn)虧損

2024年，在行業(yè)整體規(guī)模下行的背景下，城建發(fā)展實現(xiàn)銷售金額202.72億元，較上年同比下滑37.8%；銷售面積46.71萬平方米，同比下滑36.5%。

不過，城建發(fā)展去年主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，使得營業(yè)收入同比增長24.94%。去年北京市場實現(xiàn)收入237.52億元，同比大增53.36%，占總營收的93.37%。

相比之下，重慶、成都、青島等其他區(qū)域營收同比降幅均超60%，其中成都市場收入僅2.2億元，同比下降87.61%。

盡管營收增長，但公司毛利率同比下降4.56個百分點至15.83%，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率僅為14.1%，較上年下降4.19個百分點。

據(jù)了解，這主要是由于北京部分項目受早期拿地成本高企影響，銷售價格漲幅未能覆蓋成本上升。

此外，去年行業(yè)繼續(xù)深度調(diào)整，城市之間銷售分化，城建發(fā)展非北京區(qū)域銷售去化困難，部分項目被迫降價促銷。

城建發(fā)展發(fā)布的計提存貨跌價準備公告指出，根據(jù)各子公司房屋銷售價格（或?qū)徟N售價格、預(yù)計銷售價格）、成本、銷售費用以及相關(guān)稅費等情況，公司決定對青島樾府項目、北京龍樾合璽項目、重慶龍樾生態(tài)城項目、南京浦口項目、天津武清瀾湖庭苑項目、天津武清瓏璽家苑項目等的部分存貨計提存貨跌價準備，計提金額為27.45億元。

此外，城建發(fā)展參股9.24%的北科建集團地產(chǎn)項目減值導(dǎo)致公司錄得投資損失5億元。若剔除存貨減值和所持股的國信證券、南微醫(yī)學(xué)股價波動的影響，公司稅前利潤約為15.1億元，即當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的地產(chǎn)項目實際能夠貢獻可觀利潤。

據(jù)悉，除了地產(chǎn)開發(fā)外，目前城建發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)與物業(yè)租賃業(yè)務(wù)毛利率達88.81%，但規(guī)模較小（收入占比僅2.22%）。城建發(fā)展計劃培育文旅板塊，不過短期內(nèi)難以形成業(yè)績支撐。

首進上海高價拿地

據(jù)了解，城建發(fā)展為北京城建集團旗下地產(chǎn)上市平臺，長期重倉北京市場，棚改項目和一級開發(fā)項目基本位于北京，在京的在建項目建面占比近80%。

去年，城建發(fā)展在北京繼續(xù)聚焦高端改善項目。報告期內(nèi)，公司的天壇府項目網(wǎng)簽金額刷新北京單盤紀錄；香山樾位居北京高端住宅銷售前列；星譽BEIJING累計網(wǎng)簽套數(shù)位列普宅TOP1，入市2年去化98%。在大本營北京市場，城建發(fā)展去年仍保持著第二名的銷售成績。

雖然北京市場營收占比超九成，但土地儲備日益減少，2024年城建發(fā)展在京新增土儲權(quán)益面積同比減少47%。

與此同時，2024年，城建發(fā)展首次進軍上海市場，斥資約19億元競得楊浦區(qū)2宗住宅用地。

其中，長海社區(qū)地塊于去年5月份以4.98億元競得，樓面價5.84萬元/平方米，溢價率3.11%，后開發(fā)項目“國譽府”。項目總用地面積5684.51平方米，地上建筑規(guī)模8526.76平方米，規(guī)劃包括兩棟6～8層的多層住宅、一棟6層的公租房和1棟物業(yè)用房，共有住宅房源僅76套。

按照地塊要求，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的70%，項目定位偏剛需，但10.7萬元/平方米的聯(lián)動價以及國譽府的產(chǎn)品定位，也確立了其一定的豪宅屬性，截至目前項目去化率不足50%。

另外，長白社區(qū)地塊由城建發(fā)展聯(lián)合越秀地產(chǎn)于去年7月份，經(jīng)過79輪競價，以總價22.3億元、樓面價70304元/平方米、溢價率17.12%獲得，后開發(fā)項目“翎翠濱江”，于今年3月份入市，開盤均價約11.57萬元/平方米，共推出262套房源，主力戶型為105～143平方米的三至四居，包含高層和洋房產(chǎn)品。

不過，上海新房市場目前尚未企穩(wěn)，房企之間競爭激烈，尤其是楊浦區(qū)域新盤項目眾多，上述項目后續(xù)去化如何尚待觀察。

城建發(fā)展方面對外表示，2025年將在公開市場繼續(xù)拓展，關(guān)注土地出讓信息，積極參與競拍。同時，公司在非公開市場將持續(xù)拓展城市更新等渠道，提升在土地市場的影響力。

記者就今年在上海市場拿地及銷售目標聯(lián)系城建發(fā)展方面，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：顏京寧）