原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)
2024年，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)蔓延，文旅行業(yè)因消費(fèi)復(fù)蘇弱于預(yù)期及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)制約，短期承壓。在此背景下，文旅、地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)華僑城A 上年度交出一份“虧損擴(kuò)大，現(xiàn)金流改善”的答卷，值得細(xì)細(xì)玩味。
年報(bào)顯示，2024年，公司歸母凈利潤-86.62億元，已連續(xù)三年虧損，累計(jì)虧損約260億元。此外，營業(yè)收入也連續(xù)三年呈下滑態(tài)勢(shì)。
而另一組數(shù)據(jù)顯示，2024年，華僑城A經(jīng)營性凈現(xiàn)金流逆勢(shì)增長(zhǎng)56.67%，有息負(fù)債總額下降。
虧損擴(kuò)大與現(xiàn)金流改善的背離，是行業(yè)深度調(diào)整期企業(yè)的戰(zhàn)略取舍？還是另有深意？華僑城，能否危中求機(jī)……
01
現(xiàn)金流兩年為正，拐點(diǎn)出現(xiàn)了？
現(xiàn)金流，寒冬中的生命線。
在地產(chǎn)行業(yè)普遍陷入困境，而文旅消費(fèi)行業(yè)蓬勃發(fā)展尚待時(shí)日的背景下，華僑城A全年實(shí)現(xiàn)營收544.07億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額達(dá)53.62億元且連續(xù)兩年為正，這在業(yè)界會(huì)被看做是危中有機(jī)，經(jīng)營拐點(diǎn)的出現(xiàn)。
因?yàn)椋?jīng)營性凈現(xiàn)金流的穩(wěn)步向好，印證了主業(yè)造血能力的回升。正所謂，手有余糧，心頭不慌?，F(xiàn)金流的戰(zhàn)略價(jià)值在于融資成本優(yōu)勢(shì)、逆周期布局能力以及股東回報(bào)的保障。
根據(jù)經(jīng)營現(xiàn)金流和投資現(xiàn)金流的變化分析可以看出，華僑城A現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)亦在持續(xù)優(yōu)化。這輪優(yōu)化并非短期財(cái)務(wù)技巧，而是通過商業(yè)模式優(yōu)化（專業(yè)化改革）、和資產(chǎn)重組（去杠桿）而實(shí)現(xiàn)的系統(tǒng)性改善，此為轉(zhuǎn)型贏得時(shí)間窗口。
年報(bào)又披露另一組數(shù)據(jù)：截至2024年末，華僑城A有息負(fù)債總額1304億元，其中中長(zhǎng)期借款占比69%，平均融資成本為3.62%，較年初下降29bp。安全邊際的不斷提升，從另一個(gè)側(cè)面展現(xiàn)出非常時(shí)期企業(yè)的經(jīng)營韌性、現(xiàn)金管理能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
02
聚焦老本行，靠創(chuàng)新拼出路
早在2023年，國務(wù)院辦公廳就印發(fā)了《關(guān)于釋放旅游消費(fèi)潛力推動(dòng)旅游業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的通知，明確指出要加大文旅企業(yè)金融支持，推動(dòng)景區(qū)提質(zhì)擴(kuò)容，促進(jìn)“文旅+”融合發(fā)展。這些政策有很強(qiáng)的針對(duì)性，于華僑城A而言，尤其利于公司主題公園、酒店、文旅商綜合體等產(chǎn)品的經(jīng)營提升。2024年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提出促進(jìn)文化旅游業(yè)發(fā)展。
伴隨相關(guān)政策的落地見效、消費(fèi)需求的持續(xù)釋放，2025年中國文旅市場(chǎng)總體發(fā)展環(huán)境看好。文旅行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)正逐步從“資源依托和要素投入的自然增長(zhǎng)模式”進(jìn)入到“產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的高質(zhì)量發(fā)展模式”。
作為旅游業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，華僑城A在2024年展現(xiàn)出了頭部企業(yè)的顯著優(yōu)勢(shì)?！罢呒t利+持續(xù)創(chuàng)新”率先打開華僑城A的增量空間，公司文旅版塊“兩大增長(zhǎng)極”蓄勢(shì)待發(fā)。
首先是輕資產(chǎn)模式的價(jià)值釋放。
財(cái)報(bào)顯示，2024年，華僑城A旗下文旅項(xiàng)目全年接待游客8081萬人次，借助消費(fèi)提振機(jī)遇，公司持續(xù)增加產(chǎn)品供給，北京瑪雅海灘水公園開業(yè)、深圳前海華僑城瑞吉酒店試營業(yè)、天津歡樂谷推出“歡樂冰雪節(jié)”，深圳前海歡樂港灣獲評(píng)“國家4A級(jí)旅游景區(qū)”，先后落地了東莞松山湖文化藝術(shù)街區(qū)及山西省永濟(jì)鸛雀樓、五老峰、普救寺等多個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
在短短一年多的時(shí)間里，華僑城旅發(fā)公司受托管理的鸛雀樓、五老峰、普救寺三大景區(qū)就實(shí)現(xiàn)了游客接待與營收雙突破，截至2024年年底，三大景區(qū)年游客總接待量近140萬人次，同比增長(zhǎng)61%，營收同比增長(zhǎng)76%。
其次是數(shù)字技術(shù)的賦能升級(jí)。
2024年是數(shù)字基建元年。伴隨數(shù)字技術(shù)的飛速發(fā)展，數(shù)字孿生、多語言互動(dòng)、全息影音等新型數(shù)字體驗(yàn)正不斷打破時(shí)空界限，創(chuàng)造出新的文化消費(fèi)場(chǎng)景。
可以看到，華僑城A將數(shù)字IP、旅游科技作為旅游業(yè)務(wù)的重要支撐，正在不斷強(qiáng)化差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
例如，實(shí)施“星河計(jì)劃”，借助社交媒體與數(shù)智科技，深化構(gòu)建自有數(shù)字IP矩陣，逐步落地了一批品牌IP化、IP數(shù)字化、數(shù)字IP產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目；歡樂谷將VR/AR過山車等虛擬現(xiàn)實(shí)和增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)設(shè)備列為設(shè)備更新改造的重點(diǎn)；襄陽奇幻谷星際歷險(xiǎn)項(xiàng)目作為國內(nèi)首個(gè)星際穿越主題7D飛行影院，將數(shù)碼影視技術(shù)與虛擬仿真技術(shù)完美融合......
（北京歡樂谷國潮文化節(jié)綺夢(mèng)青花大巡游）
03
逆向思維下的戰(zhàn)略優(yōu)化
隨著地產(chǎn)行業(yè)從增量時(shí)代邁入存量時(shí)代，越來越多的房企不再增加銷售目標(biāo)、追求規(guī)?；l(fā)展，轉(zhuǎn)而通過主動(dòng)管控銷售規(guī)模，追求更加穩(wěn)健的發(fā)展。
2024年，在行業(yè)銷售下滑25%的背景下，華僑城A存貨去化周期短于行業(yè)平均。
不拿地≠不發(fā)展
2016—2017年樓市調(diào)控收緊，得益于央企背景，華僑城A一度加大拿地力度，2019年拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）高達(dá)86%，整體策略相對(duì)積極。而近兩年，公司拿地節(jié)奏明顯放緩，2025年3月11日，華僑城A以4.57億元底價(jià)競(jìng)得重慶科學(xué)城地塊，距離上一次拿地已超一年之久。
事實(shí)上，2020—2024年，TOP100房企拿地總額總體呈下滑趨勢(shì)。中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2024年TOP100企業(yè)拿地總額9280億元，同比下降29.7%，相較去年前11月降幅收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)，已不足2020年的三成。
拿地進(jìn)度的放緩一度讓外界質(zhì)疑其發(fā)展動(dòng)力，卻未曾推敲，這“零新增”背后的防守反擊邏輯，其“以銷定投”的審慎策略，精準(zhǔn)投放、存量?jī)?yōu)化的模式，在行業(yè)下行期，反而構(gòu)筑了更安全的財(cái)務(wù)邊界。反觀單地塊質(zhì)量，重慶項(xiàng)目頗具性價(jià)比。
斷舍離，方能輕裝上陣
過去兩年，華僑城A開啟“瘦身”模式，出售了一些子公司的股權(quán)以減輕資金和負(fù)債壓力。誠然，面對(duì)市場(chǎng)危機(jī)，一大批地產(chǎn)企業(yè)選擇出售資產(chǎn)償債、補(bǔ)充現(xiàn)金流或降低杠桿，“斷臂”求生。
對(duì)于如何應(yīng)對(duì)未來的不確定性、把握經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的市場(chǎng)機(jī)遇，華僑城A思路明確。簡(jiǎn)言之，就是用好“優(yōu)化存量”“做對(duì)增量”兩大路徑，依托資源稟賦，推動(dòng)有限資源投向核心業(yè)務(wù)、優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，投入到把握大、潛力足、經(jīng)驗(yàn)豐富、確定性高的細(xì)分賽道上，逐步優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高整體資源配置效率。
事實(shí)上，從2024年財(cái)報(bào)看，企業(yè)僅將非核心資產(chǎn)變現(xiàn)回血，在盤活存量資產(chǎn)、精準(zhǔn)激活需求端的同時(shí)，完成資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的重整。
04
靜待周期穿越，重估龍頭價(jià)值
三連虧是事實(shí)，但哪個(gè)百年企業(yè)不會(huì)遇到危機(jī)？縱觀歷史，華僑城A曾多次穿越周期——2008年金融危機(jī)后，華僑城A憑借“旅游+地產(chǎn)”模式率先復(fù)蘇，2015年至2019年凈利潤顯著增長(zhǎng)，2020年疫情沖擊下華僑城A仍保持現(xiàn)金流為正，不斷展現(xiàn)龍頭韌性……
無論何時(shí)，華僑城A根基穩(wěn)固，逆境反轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略定力始終清晰。
隨著地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化和文旅消費(fèi)的不斷升級(jí)，2022年起，華僑城A厘清資產(chǎn)邊界，通過戰(zhàn)略解綁、能力重構(gòu)、資產(chǎn)盤活，進(jìn)行了一場(chǎng)專業(yè)化整合，正式打破傳統(tǒng)文旅地產(chǎn)的捆綁模式。過去兩年里，公司累計(jì)完成了超過60個(gè)在運(yùn)營項(xiàng)目的管理重組，各板塊基本實(shí)現(xiàn)“一業(yè)一企、一企一業(yè)”運(yùn)作，讓地產(chǎn)和文旅兩大板塊，在各自的賽道積極尋求價(jià)值的最大化。
放棄短期協(xié)同收益，換取板塊專業(yè)化溢價(jià)，從而構(gòu)建新型產(chǎn)融生態(tài)；放棄路徑依賴，主動(dòng)重構(gòu)內(nèi)核競(jìng)爭(zhēng)力——這樣的抉擇，既體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)行業(yè)周期的深刻洞察，也彰顯了央企在市場(chǎng)化改革中的格局與擔(dān)當(dāng)。
華僑城A正在陣痛中韌性生長(zhǎng)。
當(dāng)市場(chǎng)只看到虧損時(shí)，華僑城A正在完成從“規(guī)模驅(qū)動(dòng)”到“質(zhì)量驅(qū)動(dòng)”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)身。面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)大洗牌，文旅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)變革，華僑城A正以“收縮止血+存量提質(zhì)+創(chuàng)新蓄能”的組合拳逆勢(shì)突破，穿越周期，重塑成長(zhǎng)邏輯……
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