觀點(diǎn)網(wǎng) 香港報(bào)道 香港房屋市場(chǎng)正在經(jīng)歷持續(xù)挑戰(zhàn)——私人住宅賣地減少，公營(yíng)房屋建筑開(kāi)支飆升，資助房屋的角色和必要性亦受輿論審視，種種不利因素浮現(xiàn)。
團(tuán)結(jié)香港基金副總裁兼公共政策研究院執(zhí)行總監(jiān)葉文祺認(rèn)為，未來(lái)政府需要調(diào)整過(guò)去依賴土地的收入來(lái)源，并用平價(jià)地吸引新興產(chǎn)業(yè)和人才，以提高利得稅收入。
4月24日，團(tuán)結(jié)香港基金發(fā)表《香港房屋趨勢(shì)導(dǎo)航2025》報(bào)告，顯示未來(lái)5年私人住宅及公營(yíng)房屋的年均落成量分別將達(dá)到17100及37700伙，已達(dá)《長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略》目標(biāo)。
報(bào)告表示，未來(lái)5年私人住宅供應(yīng)呈“先高后低”現(xiàn)象，當(dāng)中今、明兩年達(dá)約2萬(wàn)伙后，逐步回落至2027至2029年每年約1.5萬(wàn)至1.6萬(wàn)伙水平。而2030至2034年的第二個(gè)五年期間，年均落成量應(yīng)介乎15400至19000個(gè)單位之間。
至于公營(yíng)房屋方面，落成量則正步入“收成期”，預(yù)計(jì)2025/26至2029/30年度期間，單靠傳統(tǒng)公營(yíng)房屋年均32100伙，已超越《長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略》的3.08萬(wàn)個(gè)單位目標(biāo)，為《長(zhǎng)策》2014年公布以來(lái)首次出現(xiàn)，加上簡(jiǎn)約公屋正在穩(wěn)步推進(jìn)，未來(lái)5年公營(yíng)房屋年均落成量將達(dá)到3.77萬(wàn)個(gè)。
雖然公屋供應(yīng)充足，公屋輪候時(shí)間亦會(huì)持續(xù)下降，但團(tuán)結(jié)香港基金土地及房屋研究主管梁躍昊認(rèn)為，要在2026/27年度前達(dá)成4.5年輪候時(shí)間目標(biāo)，3萬(wàn)個(gè)簡(jiǎn)約公屋單位的短期填補(bǔ)作用不可或缺。
報(bào)告預(yù)計(jì)，未來(lái)4年香港房屋委員會(huì)的年度建筑開(kāi)支將增加73%，考慮到未來(lái)有一定供應(yīng)緩沖提供空間，建議當(dāng)局應(yīng)重新檢視“插針樓”和地形復(fù)雜的發(fā)展地盤的成本效益，以控制不斷膨脹的建筑開(kāi)支。
報(bào)告亦提到，資助房屋與私人住宅的樓價(jià)重疊范圍擴(kuò)大到100至500萬(wàn)港元，但只有介乎300至500萬(wàn)港元的資助房屋單位較易受私樓潛在競(jìng)爭(zhēng)的影響，而其對(duì)應(yīng)潛在客源的月入接近全港家庭入息中位數(shù)，亦占全港住戶數(shù)約18%，故資助房屋仍是其置業(yè)首選，反映資助房屋有存在的必要。
葉文祺續(xù)指，資助出售房屋及資助出租房屋比例，可由現(xiàn)時(shí)七三比調(diào)整至六四比或各占一半，同時(shí)撥出更多比例予綠表家庭，又形容“首置”物業(yè)已經(jīng)完成歷史任務(wù)，暫無(wú)需推出。
團(tuán)結(jié)香港基金總裁李正儀亦指，房屋市場(chǎng)受到高利率、高建筑成本和貨尾積壓等不利因素影響，市場(chǎng)更趨保守。經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下，土地房屋策略更要有前瞻性，讓市場(chǎng)與政策之間靈活配合應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。
至于美國(guó)對(duì)全球多國(guó)加征關(guān)稅的影響，葉文祺認(rèn)為，貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)香港未來(lái)5年私人住宅落成量影響不大，但如果貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)，可能影響樓市及發(fā)展商投地信心，補(bǔ)地價(jià)步伐亦可能放慢。
事實(shí)上，私人住宅發(fā)展周期各階段都出現(xiàn)明顯放緩，預(yù)示未來(lái)落成量將逐步回落。葉文祺表示，發(fā)展周期延長(zhǎng)及其他不利因素，導(dǎo)致近年賣地市場(chǎng)沉寂，減低發(fā)展商提交具競(jìng)爭(zhēng)力標(biāo)價(jià)的興趣和意愿，建議政府推出配套較好的熟地、面積較小的地盤，并精簡(jiǎn)地契條款，以及減少發(fā)展商興建附屬設(shè)施的要求，減低流標(biāo)機(jī)會(huì)。
他又指，貿(mào)易戰(zhàn)令股市波動(dòng)，對(duì)市民入市意欲產(chǎn)生影響；人民幣貶值亦不利內(nèi)地買家入市，但市場(chǎng)憧憬美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局可能提早減息，甚至加大減息步伐，或利好香港樓市。
在刺激樓市措施方面，葉文祺認(rèn)為政府大致上招數(shù)盡出，在全面撤辣及擴(kuò)大按揭成數(shù)后，已幾乎無(wú)空間可以繼續(xù)調(diào)整樓市調(diào)控政策。不過(guò)，港府可考慮繼續(xù)放寬投資移民門檻，把目前容許購(gòu)買5000萬(wàn)元或以上的住宅物業(yè)門檻，下降至購(gòu)買2000萬(wàn)元住宅，相關(guān)價(jià)位的物業(yè)只占總成交量5%，不會(huì)影響本地居民置業(yè)需求。
另外，對(duì)于港寫字樓空置率高企問(wèn)題，葉文祺認(rèn)為，疫后工作模式轉(zhuǎn)變，習(xí)慣在家工作，對(duì)寫字樓需求減低。特區(qū)政府正將香港經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)商業(yè)用地的需求正逐步下降。
“高峰期賣地收益約一財(cái)年1600多億港元，占政府財(cái)政收入約兩成七，惟去年已跌至1%?！币虼耍?a class="keyword-search" >港府必須承認(rèn)，未來(lái)賣地收益不太可能重返高峰時(shí)期，因現(xiàn)時(shí)香港希望集中發(fā)展創(chuàng)科等新產(chǎn)業(yè)。
“以前大部分地王都屬商業(yè)地或?qū)懽謽?，惟未?lái)發(fā)展模式需要以較低廉的土地成本吸引創(chuàng)科及新興產(chǎn)業(yè)，因此賣地收入一定少于以前?！?/p>
他建議，應(yīng)調(diào)整財(cái)政收入模式，由依賴賣地，調(diào)整至運(yùn)用土地作為資源去吸引人才及新興產(chǎn)業(yè)，令薪俸稅及利得稅稅收上升，從而令港府財(cái)政收入更健康。
又指，新發(fā)展區(qū)如洪水橋原本規(guī)劃有大量商業(yè)地，現(xiàn)時(shí)形勢(shì)下，可研究是否有條件將部分轉(zhuǎn)為住宅或其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用途。
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