好久沒給大家聊樓市了，最近看到好些小伙伴想聽聽國內(nèi)地產(chǎn)，加上最近不少報道說是房價上漲了，那今天咱們就來聊聊國內(nèi)地產(chǎn)：為什么現(xiàn)在都在說房價上漲了？真實的樓市情況如何？樓市今年走勢會是什么樣？普通人要不要上車？
先來說說最近不少房產(chǎn)博主，以及媒體都在吹風(fēng)房價上漲。
這事根據(jù)堂主的觀察，有兩個原因。
第一個原因是最新的樓市數(shù)據(jù)出來了。
上周統(tǒng)計局發(fā)布2025年3月份的樓市數(shù)據(jù)。
70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的有24個，比上月增加6個；
二手住宅環(huán)比上漲城市有10個，比上月增加7個。
這個數(shù)據(jù)看起來挺不錯的，
但是，代表樓市風(fēng)向標的四個一線城市，數(shù)據(jù)卻很不統(tǒng)一
一手房方面，上海和深圳分別上漲0.7%和0.1%，北京和廣州則分別下降0.2%和0.1%。
二手房方面，北京、上海、深圳分別上漲0.5%，0.4%和0.3%，廣州則是下降0.2%。
所以整體3月份的樓市情況，個人對于三月樓市的看法，感覺一般吧。
若說真的漲價了吧，但其實也就那樣。
若說的跌了很多吧，但它又沒跌多少。
當然了，這也符合“企穩(wěn)”的高層定調(diào)。
第一個原因是很多媒體報道的，而第二個原因，則是不少房產(chǎn)博主聊到的，
這些房產(chǎn)博主鼓吹樓市上漲的邏輯是這樣的——在中美關(guān)稅戰(zhàn)之下，國內(nèi)會降準降息，然后就是大放水，結(jié)果就是樓市這個資產(chǎn)肯定會大漲。
說實話，堂主不太贊同這個邏輯。
降準降息是一定的，這沒錯?？山禍式迪⒋蠓潘螅笏娴臅鬟M樓市嗎？
堂主認為不一定會。
給大家看一下4月18日的央視新聞聯(lián)播，股市破天荒地放在樓市前面。
這是什么意思呢？
字面上的已經(jīng)很明顯了，就是要提振資本市場。
而我們的資本市場，是有5000多家的上市公司作為代表。
我個人的理解，這更深一層的含義，是長遠來看，搞好企業(yè)或許比拉起樓市更有效果。
當然了，這里不是讓你們進入大A，只是說高層的想法現(xiàn)在是這樣的。
我們順著這個角度進一步展開：
降準降息大放水的目的，其實是為了給企業(yè)資金，讓企業(yè)擴大生產(chǎn)、招更多的工人，提高工人的收入，只有最后大家收入提上去了，樓市才會漲。
所以大放水等于樓市會漲，這個邏輯不是完全成立的、
最重要的是中間兩環(huán)：企業(yè)擴大經(jīng)營和工人收入提高。
只要這兩個沒達成，都會影響房產(chǎn)博主所說的樓市上漲。
給大家再看一個數(shù)據(jù)，央行前段時間發(fā)布的《2024年支付體系運行總體情況》
數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，全國信用卡和借貸合一卡共計7.27億張，同比下降5.14%。
折算下來，減少了4000多萬張信用卡。
傳遞出來的信號很直接，就是居民 部門都在去負債。
這個趨勢不是說現(xiàn)在才有的。
從信用卡的角度來看，從2022年人均8.07張，然后一路下降，到2024年末人均7.27張。
這種居民負債，不是說短期形成的，要解決的話，只能是以年為單位。
居民現(xiàn)在都在去負債，樓市還能上漲？這是不符合現(xiàn)實情況的。
能完成“止跌回穩(wěn)”，已經(jīng)是非常了不起的成就了。
可能這時候有房產(chǎn)博主給你說，只有樓市上漲了，地方才有賣地收入，這就是土地財政，所以還得讓樓市漲起來才行。
堂主的老粉絲應(yīng)該知道，我之前聊過，現(xiàn)在地方的國資委，成立了不少投資基金，加大對資本市場的投入，不管是一級市場還是二級市場，我們能看到越來越多有國資背景的創(chuàng)投資金。
當然了，現(xiàn)在地方賣地收入還是大頭，但總不能一直賣地的吧，這道理你懂我懂，高層更懂。
高層的態(tài)度早就明牌了，樓市你穩(wěn)住就行了，不要大跌就好。
接下來聊聊樓市的趨勢，這里以廣州為例，因為堂主對廣州樓市比較熟悉，最近還陪朋友去看了新盤，所以就以廣州作為例子，說說我的觀察。
我最大的感受就是，新產(chǎn)品對舊產(chǎn)品的降維打擊。
這種沖擊，不僅僅是對于剛需市場，就連廣州的豪宅市場也不能幸免。
廣州的豪宅區(qū)，集中在珠江新城，我了解到的情況是現(xiàn)在珠江新城的豪宅都在降價了，而且降得比較猛。
這一波廣州樓市的降價特點是這樣的，最先是剛需降價，比如近郊區(qū)，都已經(jīng)降了好幾年了，然后是市區(qū)的房子，現(xiàn)在已經(jīng)傳導(dǎo)到珠江新城的豪宅區(qū)了。
所以資產(chǎn)價格奔潰的時候，沒有人能幸免，不過是時間問題。
珠江新城很多年沒有新地塊了，都是二手房。
因此上面堂主說的是二手房情況。
而在新房方面，就是對二手房的降維打擊。
這里的新房說的是采用廣州新規(guī)的房子，而不是那些還沒賣出去又不是新規(guī)的樓盤。
什么是新規(guī)的房子？就是使用率達到120%、130%的房子。
這個文件兩年前2023年底出臺的《廣州市規(guī)劃管理容積率指標計算辦法》。
里面說了：將住宅套內(nèi)半開敞空間半計容的比例由原不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%。
啥意思呢？簡單來說就是容許開發(fā)商通過擴大飄窗去提高房子的使用率。
在2024年廣州出讓的地塊中，有些是在地塊出讓文件中，表明使用率去到130%。
今年2025年的出讓地塊，這種已經(jīng)是出讓地塊的標配了。
有一說一，市場吹風(fēng)的時候，堂主其實沒什么感覺。
因為我之前也做過一期聊現(xiàn)在所謂的第四代住宅，就是恒大20年前就在珠江新城就搞過，陽臺很大那種，比客廳還大那種，后續(xù)維護成本太高，市場口碑很一般。
但是前段時間我去看了一個剛需盤的130%使用率。
說實話，堂主有被震驚到。
他一個75平的房子，能做到三房一廳，主人房還能帶浴室那種，而且他不是所有多出來的都加到陽臺，而是每個房間的飄窗都增加了。
最終的效果是什么呢？
75平的房子，130%的使用率，所以最后實際使用率是75乘與130%，等于97.5平。
那么現(xiàn)在這個數(shù)據(jù)放到二手房市場，都知道最近十年的房子，公攤是20%到30%，我們?nèi)€中間25%。
那么97.5除于75%，等于130.
這是什么意思？
也就是使用率130%新規(guī)的75平房子，相當于二手房130平的房子。
如果你是最近十年買的房子，面對這樣的新規(guī)產(chǎn)品，毫無疑問，在產(chǎn)品上是沒有任何優(yōu)勢。
簡直就是兩個時代的產(chǎn)品。
這點其實也是側(cè)面解決了“天下苦公攤久矣”的難題，你要取消吧，那么已經(jīng)買了房的業(yè)主，肯定不答應(yīng)。
于是廣州就搞了新規(guī)產(chǎn)品，側(cè)面解決了公攤問題。
可能有小伙伴說了，堂主我是最近這幾年買的房子，面對這樣的新規(guī)產(chǎn)品，怎么辦？
還能怎么辦？涼拌唄?。?！
時代要推陳出新，那免不了有人要承擔代價的。
這里堂主說的是廣州的情況，其他城市我不清楚，也不知道你們那有沒有推出新規(guī)產(chǎn)品。
廣州這個新規(guī)其實還是挺值得注意一下的，雖然地段配套依然重要，但這種新規(guī)產(chǎn)品的沖擊肯定很大，大家不要一上來就噴，堂主也不是要鼓吹樓市，
因為我是去看了盤的，每個房間和客廳的飄窗部分變多了。
你還真別看不起，人家實用面積是實打?qū)嵶兌嗟?，這你沒辦法反駁。
再次強調(diào)，不是說要讓大家去買新規(guī)房子。
只是想告訴大家，新規(guī)推出后，本來二手房就存量很高很難賣，那現(xiàn)在更加難麥了！
換個角度來說，如果你想買二手房的話，你砍價的空間又變多了??！
去年有小伙伴私信堂主，我建議是直接20%-30%砍。
現(xiàn)在，我覺得還能砍得再狠一些。
對于樓市，堂主還是持觀望的態(tài)度。
還是之前的觀點：居民部門的負債沒下去、工資性的收入沒上去，那其他的就是表面富貴。
我是堂主，希望內(nèi)容對你有所幫助，我們下期再見
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