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太瘋狂了！

真是利潤(rùn)越薄，高管越肥。

貝殼CEO彭永東最近有點(diǎn)煩，其前腳剛捐出4.4億元股票，后腳就因“天價(jià)年薪”被推上輿論風(fēng)口浪尖。一邊是“慷慨解囊”的公益人設(shè)，另一邊卻是他7.13億元年薪的刺眼數(shù)字，當(dāng)房地產(chǎn)深陷寒冬，房企爆雷、裁員降薪成為常態(tài)時(shí)，貝殼高管的薪酬卻逆勢(shì)暴漲。

圖源：21世紀(jì)報(bào)道

這是什么概念？其2023年7.13億年薪，已相當(dāng)于一個(gè)經(jīng)紀(jì)人8600年收入總和。

更魔幻的是，在貝殼2024年凈利潤(rùn)暴跌30.8%至40.78億的背景下，他仍能“逆勢(shì)”狂攬4億年薪，且還是在三年內(nèi)從847.8萬(wàn)飆升至7.13億的情況下，漲幅近84倍。聯(lián)合創(chuàng)始人單一剛的薪酬也達(dá)到5.29億，而同期普通經(jīng)紀(jì)人（房產(chǎn)中介）年均收入僅約8.34萬(wàn)元。

圖源：企查查

目前，國(guó)際房地產(chǎn)中介RE/MAX高管薪酬僅占凈利潤(rùn)3%-5%，而貝殼這一比例高達(dá)29.6%，這意味著每賺100元，近30元流入了高管口袋。

捐贈(zèng)時(shí)間頗為巧妙

此次捐贈(zèng)，正值貝殼2024年報(bào)發(fā)布的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

彭永東的突發(fā)善舉，看似突如其來(lái)，實(shí)則與貝殼年報(bào)披露的高管薪酬數(shù)據(jù)，形成微妙呼應(yīng)。就在年報(bào)披露前一周，全網(wǎng)因他三年累計(jì)15.88億薪酬，掀起滔天爭(zhēng)議。

年報(bào)顯示，貝殼平臺(tái)50萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人年均收入僅8萬(wàn)元，與高管團(tuán)隊(duì)動(dòng)輒數(shù)億的殘酷對(duì)比，讓“高管吃肉、員工喝湯”的憤怒情緒在小紅書(shū)、抖音等平臺(tái)瘋狂發(fā)酵。

此時(shí)甩出捐贈(zèng)計(jì)劃，既能用慈善光環(huán)轉(zhuǎn)移公眾對(duì)“天價(jià)薪酬”的注意力，又能將爭(zhēng)議焦點(diǎn)從負(fù)面扭轉(zhuǎn)為“責(zé)任”。

2021年左暉去世后，彭永東和單一剛通過(guò)股權(quán)激勵(lì)，實(shí)現(xiàn)財(cái)富躍遷。2022年港股上市前，兩人獲得無(wú)業(yè)績(jī)要求的限制性股票，價(jià)值分別達(dá)21.55億港元和16.2億港元。這些股票5年解禁，按“直線攤銷(xiāo)法”計(jì)入薪酬科目，形成巨額賬面數(shù)字，硬生生將股權(quán)激勵(lì)包裝成“天價(jià)年薪”。

這種會(huì)計(jì)處理雖符合規(guī)則，卻與公眾對(duì)“年薪”的傳統(tǒng)認(rèn)知產(chǎn)生鴻溝，讓公眾誤以為高管拿的是“現(xiàn)金年薪”。實(shí)際上，彭永東2023年實(shí)際現(xiàn)金收入僅1176萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于賬面數(shù)字。

爭(zhēng)議爆發(fā)后，捐贈(zèng)成為緩解輿論壓力的突破口。

然而，捐贈(zèng)的實(shí)際效果與動(dòng)機(jī)仍存疑。4.4億元平攤到50萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，人均僅880元，不足一線城市半月房租。用于畢業(yè)生租房幫扶的資金按每人每年5000元計(jì)算，僅能覆蓋4.4萬(wàn)人，不足全國(guó)應(yīng)屆畢業(yè)生的0.5%。

更值得關(guān)注的是，盡管彭永東捐出900萬(wàn)股A類(lèi)普通股，但僅占他總持股的4.94%。其持有的1.82億股B類(lèi)超級(jí)投票權(quán)股份，紋絲未動(dòng)，仍讓他牢牢掌控貝殼22.1%的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。相當(dāng)于用零錢(qián)做慈善，卻保住了金庫(kù)鑰匙。

畢竟，在當(dāng)下沒(méi)有什么比“既保住天價(jià)薪酬，又戴上慈善光環(huán)”更符合資本邏輯的選擇了。

或許，真正的破局之道，不在于捐贈(zèng)金額的多少，而在于能否重構(gòu)更合理的抽傭機(jī)制。月薪6000元的經(jīng)紀(jì)人，真正需要的是提高傭金分成，而非虛無(wú)縹緲的“健康福利”。若將4.4億用于降低平臺(tái)抽成，每人年收入能增加近千元。

房產(chǎn)界的美團(tuán)

貝殼，崛起于房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代。

2001年鏈家在北京創(chuàng)立時(shí)，正值中國(guó)商品房市場(chǎng)起步階段，左暉憑借“簽三方約、不吃差價(jià)”的創(chuàng)新模式，打破行業(yè)潛規(guī)則，通過(guò)直營(yíng)模式快速擴(kuò)張。

真正推動(dòng)質(zhì)變的，是2014年推出的ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)。這套將二手房交易拆解為10個(gè)環(huán)節(jié)、允許跨品牌分傭的協(xié)作機(jī)制，一度打破傳統(tǒng)中介之間的零和博弈。說(shuō)白了就是，以前中介都是單打獨(dú)斗，現(xiàn)在變成團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，有人負(fù)責(zé)找房，有人負(fù)責(zé)帶人看，成交后按功勞分錢(qián)。

通過(guò)配合投入數(shù)億元研發(fā)的“樓盤(pán)字典”數(shù)據(jù)庫(kù)和VR看房技術(shù)，將帶看效率提升400%，從戶型朝向到周邊配套，433個(gè)維度的數(shù)據(jù)全給扒出來(lái)了。

這種技術(shù)碾壓，直接推動(dòng)其二手房交易額在2024年突破2.24萬(wàn)億元，形成覆蓋4.9萬(wàn)家門(mén)店、44.5萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人的線下網(wǎng)絡(luò)。貝殼就像房產(chǎn)界的美團(tuán)，把中介行業(yè)從路邊攤，整成了連鎖加盟門(mén)店。

這種“線上線下”融合的模式，使其在2020年赴美上市首日市值即突破422億美元

隨著“房住不炒”政策深化，貝殼早已將觸角越過(guò)中介邊界。

2024年斥資25億在西安、成都、上海等一二線城市拿地，試水開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，規(guī)?？氨戎行》科?。盡管聲稱“不做開(kāi)發(fā)商”，但其自主操盤(pán)項(xiàng)目已悄然啟動(dòng)。

其貝殼家裝業(yè)務(wù)，全年實(shí)現(xiàn)收入148億元，同比增長(zhǎng)36.1%，甚至通過(guò)“煥新購(gòu)”模式，將租售裝修串聯(lián)成閉環(huán)，試圖將消費(fèi)者的居住需求，都鎖進(jìn)自己的生態(tài)池。

中介巨頭向產(chǎn)業(yè)鏈上游滲透，既是風(fēng)險(xiǎn)分散，更是利潤(rùn)賺取的升級(jí)。

無(wú)處不在的抽傭

貝殼的商業(yè)版圖，并非只有光鮮亮麗的一面。

其平臺(tái)傭金率，一直處于較高水平。從二手房交易到新房代理，從房屋租賃到家裝服務(wù)，幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)，都被設(shè)計(jì)成流量變現(xiàn)的切口。

在二手房交易領(lǐng)域，貝殼通過(guò)經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建了一套精密的分傭系統(tǒng)。這套系統(tǒng)將房源錄入、鑰匙持有、帶看、成交等環(huán)節(jié)拆分為不同角色，經(jīng)紀(jì)人根據(jù)貢獻(xiàn)度分配傭金。

例如，一套成交價(jià)500萬(wàn)元的二手房，貝殼收取2.5%的傭金，其中錄入房源的經(jīng)紀(jì)人分得20%，帶看經(jīng)紀(jì)人分得30%，成交經(jīng)紀(jì)人分得40%，剩余10%作為平臺(tái)服務(wù)費(fèi)，最終到手后還需扣除門(mén)店管理費(fèi)，實(shí)際月收入常不足7000元。

貝殼掌握全國(guó)50%二手房交易量，一線城市市占率超40%。二手房雙向抽傭3%，新房傭金率高達(dá)4%-10%，而成本最終由買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)，如上海一套480萬(wàn)元的房產(chǎn)，貝殼輕松抽取21萬(wàn)元服務(wù)費(fèi)，超過(guò)契稅和個(gè)人所得稅的總和。

此外，憑借海量房源和流量，貝殼對(duì)開(kāi)發(fā)商的話語(yǔ)權(quán)，更是碾壓式提升，開(kāi)發(fā)商想要獲得貝殼流量?jī)A斜，必須接受“優(yōu)先支付傭金”快傭”條款，才能進(jìn)入主推名單。房子還沒(méi)蓋呢，中介帶客戶看周邊二手房時(shí)，就開(kāi)始推銷(xiāo)。最終，等真開(kāi)盤(pán)了，多數(shù)客戶早被自家中介提前鎖定了，后面房貸、裝修一條龍全在自家體系里轉(zhuǎn)。

這種“雁過(guò)拔毛”的設(shè)計(jì)，使得跨店成交率高達(dá)80%，讓貝殼2024年平臺(tái)抽傭比例攀升至18%，單年從交易中抽走189億元??。更隱蔽的是，當(dāng)購(gòu)房者通過(guò)貝殼辦理貸款時(shí)，年化率中普遍隱藏著的高出市場(chǎng)的服務(wù)費(fèi)，選擇被窩家裝時(shí)，裝修款又被抽取12%的導(dǎo)流費(fèi)。

有時(shí)候，深夜瀏覽過(guò)租房信息，次日便會(huì)收到經(jīng)紀(jì)人的房源推送。對(duì)消費(fèi)者而言，其捆綁銷(xiāo)售、隱藏貸款服務(wù)費(fèi)等行為引發(fā)大量投訴，黑貓投訴平臺(tái)相關(guān)投訴超3000條。

前些年，58同城創(chuàng)始人姚勁波，在阿里巴巴因“二選一”壟斷被罰182億元的輿論風(fēng)口上，公開(kāi)舉報(bào)貝殼找房存在“強(qiáng)制二選一”行為后，雖未被罰，但其承諾“杜絕不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)”后，仍被曝在部分城市通過(guò)算法，優(yōu)先推薦高價(jià)房源、聯(lián)合開(kāi)發(fā)商抬高渠道傭金。