前幾天，好友小白那兩套掛牌了大半年的房子，又又又和客戶拉扯失敗了。
但這次，我清楚感受到了她的心灰，因?yàn)樗x擇讓中介小哥把某套房子隱藏起來了。
正式開啟“半下架”模式。
對(duì)小白來說，她的目標(biāo)從來都很清晰：賣掉兩套二手房，直沖內(nèi)中環(huán)的某處新房。
也因此她心里有一個(gè)極其明確的預(yù)算，進(jìn)而反推出兩套房的底價(jià)。
“我沒法一直降價(jià)啊，不然就算賣掉也換不動(dòng)新房了?！?/strong>
小白的情況是當(dāng)下二手房東的一個(gè)縮影，在各類社交平臺(tái)上也日漸多見。
市場(chǎng)下跌近2年來，從最早擠出一群資金緊張，投資動(dòng)機(jī)最強(qiáng)的房東，到進(jìn)一步觸達(dá)到急于置換的房東，再到如今...
還剩在場(chǎng)上的房東，到底還有多少人是帶著非賣不可的理由呢？
而這樣的情緒也在慢慢影響二手市場(chǎng)。
截至4月26日，4月的日均成交為781.4套，而3月則為948.9套，環(huán)比下降17.7%。
帶著這個(gè)數(shù)據(jù)記憶，我們就來聊一聊最近市場(chǎng)上，房東們?cè)谇那恼裁椿睢?/p>
01
想躺平的房東越來越多
去年10月中，我在一篇文章里曾寫過一個(gè)概念：僵尸房源。
相信有不少粉絲還有一點(diǎn)印象。
所以這次提筆時(shí)，本想瞄著這群不肯調(diào)價(jià)的“固執(zhí)”房東而去。
但在思考的過程中，卻發(fā)現(xiàn)了另外有意思的現(xiàn)象，于是我臨時(shí)起意，換個(gè)數(shù)據(jù)角度。
大家先看一個(gè)帶看的數(shù)據(jù)，心里打個(gè)底。
我以12月底最后一周作為分割線，把數(shù)據(jù)切成了兩塊。
去年10-12月，平均的周看房人次是146444；
今年除去春節(jié)影響最大的3周外，整體的周均看房人次在156728。
周均多了10000多人次的看房量。
從上圖我們也可以看到，無論是看房人次的峰值，還是持續(xù)的時(shí)長(zhǎng)，今年春節(jié)后都遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于去年任何一段時(shí)間。
當(dāng)然，這種帶看人次增高，通常有兩個(gè)原因：
1、看房的實(shí)際人數(shù)增加了；2、中介小哥更勤快帶看了。
但不管哪種，我們都不能否認(rèn)：今年買家的入場(chǎng)意愿確實(shí)在增強(qiáng)。
當(dāng)這一波又一波的潑天流量涌向房東，他們是否又能穩(wěn)穩(wěn)接住，這一點(diǎn)也決定了接下來市場(chǎng)的走向。
為了排摸房東的主流心態(tài)，我剔除了新入場(chǎng)，議價(jià)狀態(tài)不穩(wěn)定的新增房源。
把重心，放在那些被市場(chǎng)反復(fù)打磨的，掛牌超過3個(gè)月的老房源。
不僅因?yàn)樗鼈円恢闭紦?jù)市場(chǎng)6-7成的高份額，更重要的是從這些心態(tài)成熟的房東那里，可以更好的洞察到市場(chǎng)后續(xù)。
先看套均帶看少于10次，也就是市場(chǎng)中不太熱門的二手房。
注：解釋一下為什么要以10次作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)計(jì)算，去年10月至今，掛牌周期超3個(gè)月的二手房，平均的周看房人次在9.5-11次之間，因此我們以10次作為均值。
顯而易見，這些不那么受買房人喜歡的房子，正變得越來越“固執(zhí)”——固執(zhí)得不降價(jià)。
具體來看，3個(gè)月內(nèi)不降價(jià)的比例上升了2.4%；
降過一次價(jià)的少了3.9%；
配合度很高，降價(jià)積極的房子降了3.5%。
從數(shù)據(jù)給我的體感來說，這些不被市場(chǎng)熱捧的房子和房東們，選擇躺平的氣氛在加重。
或許放在大半年前，當(dāng)自己的房子遇冷時(shí)，這里不少人會(huì)選擇用降價(jià)博取更多的看房量。
但如今，情況變了。
透過這些數(shù)據(jù)，我更感受到一種“既然都這樣了，不如佛系點(diǎn)”的躺平感。
而那部分被熱捧的房子，也自然變得更“固執(zhí)己見”了。
一眼望去，不樂意降價(jià)的房東，理所當(dāng)然的又多了。
最明顯的是3個(gè)月內(nèi)拒絕降價(jià)的房子多了約3500套，上升了近5%；
降價(jià)1次和積極降價(jià)的二手房之間，巧合的打了個(gè)平手。
積極降價(jià)的人少了一點(diǎn)，適度降價(jià)的人，又多了那么一點(diǎn)。
但在整體情緒上，我們可以清晰感受到，市場(chǎng)維持住了不愿以頻繁降價(jià)換取曝光量和成交的節(jié)奏中。
巧的是，無論房子的冷與熱，這些博弈了超3個(gè)月的老房東們，正邁向同一個(gè)方向：僵化，以及去往僵化的路上。
這樣的氛圍正在影響接下來市場(chǎng)的流動(dòng)性。
02
什么樣的房東最想躺平
坦白說，“僵”這個(gè)狀態(tài)，對(duì)于上海的樓市并不是什么新鮮事兒。
但要找到加速僵化形成的誘因，或許還是需要回到上面的帶看——降價(jià)次數(shù)的鏈條中。
比如，從市場(chǎng)變量最大的地方下手——“帶看多+不降價(jià)”的二手房。
這些房子的增長(zhǎng)，代表著買賣雙方在這里形成了更拉鋸的局面。
買家愿意積極去看房，代表房子符合市場(chǎng)上大家認(rèn)同的一些價(jià)值點(diǎn)。
房東不愿讓價(jià)，也意味著房東心里清楚，房子目前的價(jià)格對(duì)應(yīng)價(jià)值的相對(duì)合理性。
通常來說，這樣的房子只要其中有一方做出一點(diǎn)讓步，成交的概率就會(huì)很大。
換言之，它們也代表著市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)面。
我對(duì)比了去年10月和今年4月，這些房源的絕對(duì)量和增幅變化。
發(fā)現(xiàn)其中300萬以下的絕對(duì)剛需房源，無論在哪個(gè)環(huán)線都出現(xiàn)了高于全市均值的增長(zhǎng)。
尤其，在中外環(huán)間。
注：這里的均值指占全市高帶看+不降價(jià)房源數(shù)量的比值，平均漲幅為76%。
而這種面對(duì)高帶看而不降價(jià)的硬氣，很大程度上源于區(qū)域內(nèi)還不錯(cuò)的供求關(guān)系。
我計(jì)算了今年1.1-4.20期間，中外環(huán)間300萬以下的成交新掛比，1.96的比值遠(yuǎn)優(yōu)于全市1.51的均值。
相對(duì)良好的去化流速，讓這里的部分房東有了不降價(jià)的底氣。
接下來增量變化較大的，出現(xiàn)在600到800萬的初級(jí)改善。
整體增幅能達(dá)到83.8%，主要靠著中環(huán)線以內(nèi)的增量帶來的。
另外如300-400萬級(jí)，甚至一些豪宅也有還不錯(cuò)的增量變現(xiàn)。
但比較有意思的是，唯有400-600萬之間，房東整體的硬氣程度明顯遜一籌。
還記得前面提到的76%增幅均值吧。
以此來衡量的話，除了內(nèi)中環(huán)間，500-600萬出現(xiàn)不錯(cuò)的增幅外，其余增長(zhǎng)都顯得挺乏力。
被新房分流，似乎是我能想到的唯一答案。
我也在400-600萬的新房存量中找到了對(duì)應(yīng)的答案：
截至今年4月，可售存量相比24年6月20131套的最高值縮減了18%，下降至16529套。
我整理了一部分4月網(wǎng)簽量不錯(cuò)的新盤。
其實(shí)從套均面積，我們就能進(jìn)一步坐實(shí)前面的猜想。
到了這個(gè)總價(jià)段，只要你對(duì)地段沒有深刻的執(zhí)念，那已經(jīng)可以在外郊環(huán)間挑上一套百平小三房了。
新的，還帶精裝呀。
這也直接造成了對(duì)這個(gè)總價(jià)段二手房的沖擊。
但不管怎樣，結(jié)合上述的所有數(shù)據(jù)變化，我們基本能勾勒出一個(gè)當(dāng)前的二手房情況：
對(duì)300萬以下的剛需市場(chǎng)來說，要在房屋面積和地段之間找一個(gè)相對(duì)的平衡點(diǎn)的話，中外環(huán)間是不少人的首選。
既挺進(jìn)外環(huán)線，享受到一定成熟的配套，又兼顧小兩房的實(shí)惠功能。
這種“既要又要”心理，買家知道，房東自然也門兒清，也因此加碼了他們的底氣。
同樣的道理，到了600-800萬的初級(jí)改善上也成立，只不過把環(huán)線往里推了一層，來到中環(huán)附近。
所以不難發(fā)現(xiàn)，對(duì)大部分有資格“躺平”的二手房東來說，地段是他們手里的王牌之一。
最后：
4月的二手成交量大概率會(huì)出現(xiàn)一定程度的退燒，這是我們需要再次面對(duì)的問題。
從上面老房東日漸加深的執(zhí)念來看，僵化的二手市場(chǎng)又將回歸，假如沒有新的調(diào)控政策的話。
回想這一年多，從最初放寬買方資格，到買賣雙方都被兼顧，進(jìn)而到9.29前后對(duì)房東的一系列刺激。
當(dāng)新房的價(jià)格水漲船高，次新的強(qiáng)效抗跌，買家的大刀揮砍，一個(gè)巨大的困局?jǐn)[在房東面前，已經(jīng)讓他們無法計(jì)算出一個(gè)安全合理的置換閉環(huán)。
接下來的市場(chǎng)怎么走，靜待5月。
轉(zhuǎn)自一房一萬
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