這幾天有網(wǎng)友問，最近為什么不聊房地產(chǎn)了？很多人都說樓市交易量回升了，房?jī)r(jià)開始漲了，現(xiàn)在可以買房了嗎？
房地產(chǎn)的問題其實(shí)一直都很清楚，我們今天一次性講透徹，底層邏輯是什么？未來趨勢(shì)是什么？
最近有人說，房地產(chǎn)要起來了，交易量漲了，房?jī)r(jià)也漲了。
我們查了一下，今年政策持續(xù)發(fā)力，宏觀環(huán)境向好，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)還是不錯(cuò)的。
克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企3月份實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3175.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)68.8%。
2025年一季度，廣州一手住宅成交面積同比暴漲36.8%，二手住宅交易面積增長(zhǎng)26.2%。
北京新房銷售面積247.3萬平方米，由上年全年下降1.2%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)6.2%，其中，商品住宅銷售增長(zhǎng)23.7%。
另外，土地市場(chǎng)也升溫了，包括北京、杭州、成都等在內(nèi)的核心城市成交樓面價(jià)接連創(chuàng)新高。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月22日，22個(gè)重點(diǎn)城市溢價(jià)成交中，民企拿地金額占比升至24%。
民企開始拿地了，要么他們看好行業(yè)的未來，要么經(jīng)過幾年的蟄伏療傷之后，他們逐漸緩過勁來了，企業(yè)還得經(jīng)營，日子還得過，所以地還得拿。
房地產(chǎn)又要回來了嗎？我們看好房地產(chǎn)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，但大家得有耐心，事情沒那么簡(jiǎn)單。
今年的政策很猛，包括房地產(chǎn)、消費(fèi)，甚至包括股市，國家都在全面支持，關(guān)鍵歷史時(shí)期，我們要抓住發(fā)展的機(jī)會(huì)。
但是，我們今天再說一次，房地產(chǎn)的底層邏輯，不是靠刺激的，消費(fèi)和股市也一樣。
房地產(chǎn)的底層邏輯在于人口遷徙，特別是最近幾年去金融化，強(qiáng)化居住屬性以后，更是如此。
消費(fèi)的底層邏輯在于收入增長(zhǎng)，有了錢才能買更多東西，也才有信心買東西，甚至透支信用去買東西。
股市的底層邏輯在于資金流動(dòng)，總市值就那么多，流入的錢多了，股市就會(huì)上漲，流出的錢多了，就會(huì)下跌。
所以，很多人說美股為什么一直漲，美元資本為什么那么厲害，可以在全世界搞風(fēng)搞雨？
因?yàn)?，過去幾年美元超發(fā)太多，商品市場(chǎng)消化不了通脹了，只能形成國際游資。這種游資規(guī)模太大了，流入哪里哪里就會(huì)漲，流出哪里哪里就會(huì)跌，這兩年日本和印度股市都被他們禍禍壞了。
更重要的事情，是在這些底層邏輯之上，還有一個(gè)更高級(jí)別的存在，那就是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。
今年一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.4%，這個(gè)數(shù)據(jù)是每一個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)支撐的，也就是說，整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)總量、財(cái)富總量都增長(zhǎng)了，房地產(chǎn)當(dāng)然也能分到湯，所以一些城市的數(shù)據(jù)變好了。
但是，美國發(fā)動(dòng)關(guān)稅戰(zhàn)，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)影響很大，對(duì)我們的影響那就更不用說了，前幾天的政治局會(huì)議已經(jīng)做出了非常精準(zhǔn)的判斷。
我們內(nèi)部在鞏固，在向好在發(fā)展，但外部環(huán)境正在承受壓力。這種情況下，必須立足于做好我們自己，放棄幻想，準(zhǔn)備斗爭(zhēng)。
所以，具體到房地產(chǎn)來講，真正重要而且具有長(zhǎng)期影響的政策措施，是那些促進(jìn)人口流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)容。
我們要進(jìn)一步為青年人和新市民進(jìn)城提供環(huán)境和條件，進(jìn)一步推動(dòng)城鎮(zhèn)化；進(jìn)一步放開戶口政策，加快人口合理流動(dòng)和自然調(diào)節(jié)，應(yīng)對(duì)未來的老齡化。
所以，戶籍制度改革、產(chǎn)業(yè)政策、增加就業(yè)和收入、保障性住房等等，這些政策才根本性的。
就房地產(chǎn)行業(yè)本身來講，在放松限制政策，加強(qiáng)金融支持的同時(shí)，我們還在調(diào)節(jié)供需平衡，淘汰老舊房屋，提升住宅和居住質(zhì)量，加保障性住房建設(shè)，加快升級(jí)到房地新模式。
這些思路都很清晰，但是我們也發(fā)現(xiàn)，這些都不是一天兩天，甚至一年兩年就能完成的，很多事情都是一個(gè)逐漸調(diào)節(jié)，逐漸變化的過程。
從經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，目前形勢(shì)越來越清晰，我們有一個(gè)基本結(jié)論，未來幾年，中國經(jīng)濟(jì)大局已定。
在這個(gè)大的趨勢(shì)和環(huán)境下，房地產(chǎn)、消費(fèi)和股市，基本上都很清晰了，大家不用過于擔(dān)心，不要過于看重短期收益，不要總是一驚一乍的。
現(xiàn)在看來，我們前兩年經(jīng)受的考驗(yàn)，今年經(jīng)歷的關(guān)稅戰(zhàn)，其實(shí)都阻擋不了歷史大趨勢(shì)。
大家可以看得長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，不要慌，好好努力，跟著國家的節(jié)奏走，日子自然就會(huì)越來越好。
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