觀點(diǎn)網(wǎng) 近日，上海外高橋集團(tuán)股份有限公司發(fā)布2024年年度報(bào)告。
報(bào)告顯示，2024年度集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入71.02億元，同比下降6.19%；歸屬于上市公司股東的凈利潤9.51億元，同比增長2.47%。
報(bào)告披露，期內(nèi)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益此外的凈利潤為3.56億元，較上年減少41.36%，主要由于本年度成功發(fā)行外高橋REITs產(chǎn)生大額投資收益，以及房產(chǎn)銷售毛利減少等因素綜合導(dǎo)致。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-27.82億元，較上年減少702.72%，主要由于財(cái)務(wù)公司吸收存款規(guī)模減少，發(fā)放貸款規(guī)模增加所致。
產(chǎn)城評(píng)論獲悉，外高橋以“創(chuàng)新自由貿(mào)易園區(qū)運(yùn)營商全產(chǎn)業(yè)鏈集成服務(wù)供應(yīng)商”為戰(zhàn)略定位，其業(yè)務(wù)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、城市更新運(yùn)營、貿(mào)易服務(wù)、生物醫(yī)藥、專業(yè)服務(wù)等板塊。
業(yè)務(wù)發(fā)展
外高橋主要于外高橋保稅區(qū)、外高橋港綜合保稅區(qū)、外高橋物流園區(qū)、外高橋（集團(tuán)）啟東產(chǎn)業(yè)園從事廠房、倉庫、辦公樓宇的投資、建設(shè)、運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)組織。
截至2024年底，集團(tuán)持有可租售物業(yè)430萬平方米，出租率水平維持在84%。報(bào)告顯示，2024年物業(yè)經(jīng)營板塊收入為20.09億元，較上年同比增長0.47%。
雖然物業(yè)租賃取得進(jìn)展，但房產(chǎn)項(xiàng)目銷售卻并不如意。
產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論注意到，外高橋集團(tuán)開發(fā)的祝橋森蘭海天名筑和航頭森蘭航薈名庭兩個(gè)住宅項(xiàng)目銷售進(jìn)展緩慢，給集團(tuán)營收帶來較大壓力。
報(bào)告期內(nèi)，外高橋集團(tuán)共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額5.83億元，銷售面積39693.16平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額14.41億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積53411.56平方米，報(bào)告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積9878.84平方米。
年報(bào)披露，房產(chǎn)銷售板塊所獲得的營業(yè)收入比上年同比減少14.74%，毛利率比上年減少17.35個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，外高橋表示，主要是由于本年度房產(chǎn)銷售面積和收入減少，導(dǎo)致營業(yè)收入同步減少。
在開發(fā)方面，外高橋集團(tuán)則保持穩(wěn)健推進(jìn)。具體來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊包含外聯(lián)發(fā)園區(qū)及新發(fā)展園區(qū)。報(bào)告期內(nèi)，外聯(lián)發(fā)園區(qū)方面，創(chuàng)世谷、生物醫(yī)藥科創(chuàng)中心三期竣備；大健康產(chǎn)業(yè)園開始地上結(jié)構(gòu)施工；高博醫(yī)院二期地下結(jié)構(gòu)完工。
新發(fā)展園區(qū)方面，新園竣工備案完成；H1地塊外立面和室內(nèi)裝修基本完工；H3地塊北樓主體驗(yàn)收完成，南樓主體工程基本完工；H4-15公寓式酒店正在進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)施工，4號(hào)樓結(jié)構(gòu)封頂。
住宅項(xiàng)目方面，森蘭島完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整，售樓處幕墻工程基本完工；森蘭海天名筑竣備并交房，森蘭航薈名庭二結(jié)構(gòu)施工完成，正在進(jìn)行機(jī)電安裝工程，壹公館完成改造并交房。全年完成住宅項(xiàng)目銷售面積2萬平，車位銷168個(gè)。
此外，森蘭熱度持續(xù)升溫，包括森蘭灣新增租賃面積2.35萬平方米，以及森蘭酒店公寓469套房源出租率超過80%。
然而，當(dāng)前外部環(huán)境變化帶來的不利影響也在加深，外高橋外向型經(jīng)濟(jì)特征明顯，受外部影響的沖擊更大，同時(shí)集團(tuán)發(fā)展進(jìn)入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換正處在關(guān)鍵期。
對(duì)此，外高橋集團(tuán)表示，將做強(qiáng)五大業(yè)務(wù)板塊以應(yīng)對(duì)集團(tuán)當(dāng)前及未來發(fā)展的挑戰(zhàn)。
其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)板塊將重點(diǎn)推動(dòng)創(chuàng)世谷-外高橋生命科學(xué)園、生物醫(yī)藥科創(chuàng)中心三期、新展城-新園（一期、二期）等新增物業(yè)去化；外聯(lián)發(fā)園區(qū)加快大健康產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，新發(fā)展園區(qū)則推動(dòng)H1、H3、H4-15、G10-1地塊項(xiàng)目完工，G20-2地塊項(xiàng)目開工。
城市更新運(yùn)營板塊則加力推進(jìn)森蘭海天名筑、森蘭航薈名庭房產(chǎn)銷售；同時(shí)繼續(xù)推進(jìn)零星分散商辦物業(yè)、歷史存量房源等各類非核心資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；全力推進(jìn)森蘭商辦物業(yè)招商，存量項(xiàng)目單體出租率不低于80%。
REITs演繹
年報(bào)披露，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)投資收益5.17億元，較上年同比增長442.20%，主要為轉(zhuǎn)讓REITs項(xiàng)目產(chǎn)生的大額投資收益。此外，報(bào)告期內(nèi)公司投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為2.16億元，主要為本年度出售REITs項(xiàng)目資產(chǎn)導(dǎo)致現(xiàn)金回流。
據(jù)了解，上海首單倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施REITs“華安外高橋REIT”由外高橋集團(tuán)作為原始權(quán)益人，華安基金管理有限公司作為基金管理人，于2024年12月25日成功上市。
上市的華安外高橋REIT基金份額共計(jì)4億份，發(fā)售價(jià)格為2.79元/份，募集資金總額達(dá)到11.16億元人民幣。發(fā)行后，外高橋集團(tuán)對(duì)華安外高橋REIT持有份額為20.00%。
該REIT的底層資產(chǎn)包括位于上海市浦東新區(qū)外高橋物流園區(qū)（二期）的4處倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)營年限均已超過6年，建筑面積合計(jì)約為14.92萬平方米。
值得注意的是，華安外高橋REIT評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)底層資產(chǎn)未來租金增長率假設(shè)較為保守，預(yù)測首年租金不增長，第2年至第10年假定租金年增長率為1%，第11年至收益期屆滿的長期年度增長假設(shè)為1.5%。
即2025年至2033年租金增長率僅為1%，低于市場歷史增速及部分同類型項(xiàng)目。一旦租金收入增長受限，可能導(dǎo)致整體業(yè)績受到影響。
外高橋集團(tuán)表示，將繼續(xù)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)投資證券化。大力推進(jìn)公募REITs擴(kuò)募工作，并力爭發(fā)行產(chǎn)業(yè)園持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，在繼續(xù)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展方向的同時(shí)，提升存量產(chǎn)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)市場價(jià)值和現(xiàn)金收益，提升資金在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)進(jìn)程中的循環(huán)效率，增強(qiáng)集團(tuán)可持續(xù)經(jīng)營能力。
此外，產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論了解到，外高橋私募基金已進(jìn)入正式運(yùn)作階段，公司近幾年構(gòu)建的“直投+基金”產(chǎn)業(yè)投資模式初具雛形，集團(tuán)表示未來將通過進(jìn)一步加大產(chǎn)業(yè)培育和投資的力度，為公司創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。但也需注意，完整的產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目需要較長的周期，期間可能存在一定的投資決策風(fēng)險(xiǎn)和退出風(fēng)險(xiǎn)。
在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，外高橋集團(tuán)2025年計(jì)劃發(fā)行各類直融產(chǎn)品95億元，年末直融余額141億元，凈增直融31億元。同時(shí)提升資金管理能效，進(jìn)一步壓降集團(tuán)整體融資成本，力爭壓降利率水平20BP，降本增效近8000萬元。
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