觀點(diǎn)網(wǎng) 4月28日，上海市徐匯區(qū)綠城·潮鳴東方項(xiàng)目開啟認(rèn)購，產(chǎn)品為建面約285-585平方米的大平層，備案均價(jià)19.5萬元/平方米，刷新了徐匯區(qū)新盤均價(jià)紀(jì)錄。
放眼整個(gè)上海，綠城·潮鳴東方單價(jià)也僅次于翠湖天地六和，成為上海“第二貴”的新盤。
值得注意的是，綠城此次并沒有將項(xiàng)目分期售賣，而是一次性推出全部120套房源。
據(jù)披露的一房一價(jià)表現(xiàn)實(shí)，綠城·潮鳴東方樓盤單價(jià)最高房源是一套頂層復(fù)式，達(dá)到26.52萬/平方米，單價(jià)最低的房源為15.03萬/平方米。
斷檔的徐匯房?jī)r(jià)
2024年8月7日，在上海第四輪土拍中，綠城以48.05億元的價(jià)格斬獲綠城·潮鳴東方項(xiàng)目地塊，成交樓面價(jià)13.1萬元/平方米，溢價(jià)率30%，成為上海單價(jià)最貴地塊。
從地理位置來看，綠城·潮鳴東方項(xiàng)目位于黃浦江邊，臨近上海西岸金融城，并且隨著拆遷開發(fā)的不斷推進(jìn)，徐匯濱江豪宅氛圍開始逐漸濃厚，比如香港置地也在徐匯濱江落地內(nèi)地最大的中環(huán)項(xiàng)目。
根據(jù)當(dāng)時(shí)地塊出讓資料顯示，該地塊項(xiàng)目商品房樓板價(jià)為14.2萬/平方米，但周圍住宅項(xiàng)目包括單價(jià)達(dá)到17.8萬/平方米的香港置地啟元和單價(jià)13.1萬/平方米的濱江匯元璽，因此絕大多數(shù)市場(chǎng)人士在認(rèn)為，該項(xiàng)目潛力價(jià)值要遠(yuǎn)高于14.2萬/平方米，
得益于地王頭銜，區(qū)域優(yōu)勢(shì)的加成以及同類改善型項(xiàng)目襯托，綠城·潮鳴東方長(zhǎng)時(shí)間受到市場(chǎng)的關(guān)注，開盤均價(jià)達(dá)到19.5萬/平方米也屬于情理之中。
項(xiàng)目位于徐匯濱江板塊，那么能否看到黃浦江景自然成為綠城·潮鳴東方溢價(jià)的重要標(biāo)準(zhǔn)。
實(shí)際上，綠城·潮鳴東方項(xiàng)目地塊是位于香港置地啟元和濱江匯元璽之間，雖然距離黃浦江的足夠近，但無法全面俯視江景。因此導(dǎo)致視野最好的頂層復(fù)式與最低單價(jià)房源之間產(chǎn)生了11萬/平方米差距，這也是絕大多數(shù)以江景為賣點(diǎn)項(xiàng)目的共同現(xiàn)狀。
成為上海第二貴新盤后，綠城·潮鳴東方市場(chǎng)關(guān)注度達(dá)到了新高，不僅會(huì)沖擊周邊新盤以及二手房?jī)r(jià)格，也有可能會(huì)重塑上海樓市的價(jià)格體系，各區(qū)域未來有可能仿照徐匯紛紛樹立各樓價(jià)新標(biāo)桿。
觀點(diǎn)新媒體注意到，綠城·潮鳴東方加入使得徐匯區(qū)樓價(jià)梯隊(duì)進(jìn)一步分化。
目前徐匯區(qū)豪宅新盤價(jià)格已經(jīng)分成了三大檔——綠城·潮鳴東方和香港置地啟元分別以19.5萬/平方米和17.8萬/平方米的開盤價(jià)占據(jù)第一檔，其他改善型樓盤開盤價(jià)大多在15萬/平方米之下。
4月27日，同屬徐匯區(qū)的海上·清河璽項(xiàng)目開盤，均價(jià)為11.28萬/平方米。從地圖上看，清河璽所屬的長(zhǎng)橋板塊與徐匯濱江區(qū)域相鄰，但價(jià)格相差8萬/平方米以上。除了黃浦江景加成外，舊改動(dòng)遷是影響樓價(jià)的重要原因。
目前徐匯還有很多區(qū)域?qū)儆趧?dòng)遷基地，大量拆遷工作還等待后續(xù)。去年徐匯東安新村的拆遷被譽(yù)為上海近些年最大規(guī)模動(dòng)遷，投資有700億，拆遷補(bǔ)償就達(dá)到了500億元，平均每戶補(bǔ)償進(jìn)千萬。
從未來角度看，這些動(dòng)遷地塊有著極大開發(fā)的價(jià)值，但動(dòng)遷的不確定性以及舊配套環(huán)境的落后壓制了現(xiàn)有樓盤的價(jià)格，從而導(dǎo)致徐匯區(qū)出現(xiàn)樓價(jià)斷層的情況。
高周轉(zhuǎn)下的綠城
綠城將綠城·潮鳴東方項(xiàng)目一次性全部出售，或許也與公司保持高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式有關(guān)。
在2024年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城表示2025年在總體投資策略將堅(jiān)持“確保安全性，突出流動(dòng)性，均衡盈利性”，除聚焦一二線核心城市外，更加重視對(duì)項(xiàng)目自身質(zhì)地的研判，關(guān)注非熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)板塊的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
從年初開始，綠城的拿地動(dòng)作也在落實(shí)管理層制定的投資策略，積極在各大城市核心板塊拿地，收獲優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的同時(shí)也消耗大量資金，一次性快速銷售綠城·潮鳴東方可以為之后的經(jīng)營動(dòng)作補(bǔ)充資金。
相較往年，今年綠城中國的拿地節(jié)奏更加平穩(wěn)，但由于專注高端改善型項(xiàng)目地塊，因此拿地成本壓力并未減輕。
從前三個(gè)月數(shù)據(jù)來看，綠城中國權(quán)益銷售金額尚不能覆蓋拿地金額。
4月7日，綠城中國發(fā)布截至2025年3月31日止三個(gè)月未經(jīng)審核的營運(yùn)數(shù)據(jù)，1-3月累計(jì)銷售面積達(dá)到約106萬平方米，累計(jì)銷售金額約為人民幣363億元。其中，歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約為人民幣238億元。
對(duì)比2024年前兩個(gè)月，綠城集團(tuán)3月份自投項(xiàng)目的合同銷售面積略增，但合同銷售金額減少約10億，均價(jià)有所降低。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，截止至4月初，綠城中國在全國多個(gè)城市拿地，累計(jì)拿地金額296.34億元。其中，杭州仍然是綠城重點(diǎn)拿地城市，2025年前三月拿地金額達(dá)到145.2億元，接近總金額的一半。
隨后在4月22日，綠城以總價(jià)31.13億元，樓面價(jià)3.51萬元/平方米，溢價(jià)率59.39%斬獲蕭山城區(qū)市北單元XS070101-26地塊。
4月28日的杭州最新土拍中，綠城中國沒有拿地。截至目前為止，綠城中國在杭州的拿地金額已經(jīng)達(dá)到184.88億。
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