在穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和安全的財(cái)務(wù)表現(xiàn)之外，新城控股的房地產(chǎn)代建、代管業(yè)務(wù)平臺(tái)——新城建管，正在成為輕資產(chǎn)擴(kuò)張路徑中的關(guān)鍵一環(huán)。
房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整仍在持續(xù)，房企的增長(zhǎng)邏輯正從重資產(chǎn)擴(kuò)張轉(zhuǎn)向輕重并舉運(yùn)營(yíng)。
2024年，在大多數(shù)房企仍以縮表和償債為主旋律的背景下，新城控股交出了一份逆勢(shì)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)單：全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入890億元，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)2.07%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)第七年為正。在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)下，公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)到128億元，同比增長(zhǎng)13.1%，超額完成年初目標(biāo)，吾悅廣場(chǎng)出租率升至97.97%。
商業(yè)板塊的持續(xù)發(fā)力，正在成為新城控股穿越周期的關(guān)鍵支點(diǎn)。報(bào)告期內(nèi)，新城控股商管收入占比提升至13.52%，毛利率達(dá)70.17%，在總毛利中的占比也提升至47.89%。
在穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和安全的財(cái)務(wù)表現(xiàn)之外，新城控股的房地產(chǎn)代建、代管業(yè)務(wù)平臺(tái)——新城建管，正在成為輕資產(chǎn)擴(kuò)張路徑中的關(guān)鍵一環(huán)。
過去一年，新城建管持續(xù)拓展項(xiàng)目規(guī)模與服務(wù)邊界。截至2024年，平臺(tái)累計(jì)管理項(xiàng)目超過100個(gè)，其中商業(yè)綜合體類項(xiàng)目超過60個(gè)，累計(jì)管理建筑面積超1600萬(wàn)平方米，全年新增簽約面積超710萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)范圍基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局，入選“2024中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP10”。
在經(jīng)營(yíng)回款、債務(wù)壓降和商業(yè)運(yùn)營(yíng)三條主線上，新城控股正用一套低杠桿、高效率、強(qiáng)現(xiàn)金流的打法，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的增長(zhǎng)底盤。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金充足，新城控股鞏固底盤
當(dāng)行業(yè)步入去杠桿與重運(yùn)營(yíng)階段，資本結(jié)構(gòu)的安全與現(xiàn)金流的確定性，成為企業(yè)生存力的直觀體現(xiàn)。
基于雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，2024年，新城控股持續(xù)通過穩(wěn)定銷售回款、增加經(jīng)營(yíng)性收入保持發(fā)展的主動(dòng)性。根據(jù)年報(bào)，2024年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入890億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)7.52億元，同比增長(zhǎng)2.07%，扣非歸母凈利潤(rùn)8.70億元，同比增長(zhǎng)183.07%，公司整體毛利率為19.80%，平均融資成本為5.92%，同比下降28個(gè)bp，核心指標(biāo)保持穩(wěn)定向好。
2024年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約401.71億元，銷售面積約538.82萬(wàn)平方米；全年回款金額達(dá)411億元，回款率達(dá)102%，為公司收入提供了堅(jiān)實(shí)保障。與此同時(shí)，公司持續(xù)壓實(shí)主體責(zé)任，將保交付作為運(yùn)營(yíng)管理核心任務(wù)之一，全年累計(jì)交付物業(yè)超過10萬(wàn)套，交付力與兌現(xiàn)力穩(wěn)步提升。
在商業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，公司整體財(cái)務(wù)表現(xiàn)依然維持良好穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。
2024年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入128億元，同比增長(zhǎng)13.1%，超額完成125億元的年度目標(biāo)。
住宅銷售保持高回款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入穩(wěn)定，為新城控股現(xiàn)金流安全提供了有效保障。截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額102.96億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負(fù)債率為52.44%，繼續(xù)保持較低水平；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為15.12億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)7年為正，為公司發(fā)展留出了足夠的空間。
良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)，構(gòu)成了新城控股穩(wěn)步前行的底層邏輯。
截至2024年末，公司期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負(fù)債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至32.73億元，進(jìn)一步夯實(shí)穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面。
長(zhǎng)期以來，新城控股堅(jiān)持底線思維，確保每一筆債務(wù)提前或到期償付。2024年新城控股已如期償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券52.62億元，良好的信譽(yù)表現(xiàn)也讓新城控股獲得了多方認(rèn)可，并在融資端取得突破。
去年5月，新城控股成功發(fā)行一筆規(guī)模為13.6億元的中期票據(jù)，獲得中債增全額擔(dān)保，總認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超2.7倍；11月，發(fā)行2024年度第二期中期票據(jù)，規(guī)模為15.6億元，票面利率3.5%，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)1.97倍。此外，依托吾悅廣場(chǎng)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)基本面和不斷增長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，2024年公司新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約205億，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。
財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、商業(yè)租金的釋放與融資成本的持續(xù)下降，共同構(gòu)筑了新城控股穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的基本盤。在行業(yè)深度調(diào)整的周期中，這家房企正以可持續(xù)的現(xiàn)金流能力與安全邊界，打開通往下一階段增長(zhǎng)的通道。
商業(yè)加法、代建突圍，釋放韌性增長(zhǎng)引擎
在行業(yè)重估商業(yè)邏輯、去金融化趨勢(shì)日益明確的當(dāng)下，穩(wěn)定的現(xiàn)金流與運(yùn)營(yíng)能力，正成為衡量一家房企長(zhǎng)期價(jià)值的重要指標(biāo)。
行業(yè)新周期之下，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)重要性隨之上升。在業(yè)內(nèi)看來，新城控股長(zhǎng)年積淀的厚實(shí)商業(yè)盤面，對(duì)其整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率不斷提升，是其穿越周期、保持韌性成長(zhǎng)的永續(xù)動(dòng)力。
2024年，新城控股不含稅物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)收入達(dá)120.29億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的13.52%。該板塊貢獻(xiàn)毛利84.40億元，在公司總毛利中的占比由上年同期的32.73%大幅提升至47.89%，毛利率達(dá)70.17%。作為利潤(rùn)結(jié)構(gòu)中的關(guān)鍵支撐，物業(yè)經(jīng)營(yíng)持續(xù)增強(qiáng)公司整體盈利能力。
依托輕重并舉的運(yùn)營(yíng)策略，新城控股商業(yè)在管規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，管理版圖不斷拓展。
過去一年，新城控股新增開業(yè)15座吾悅廣場(chǎng)，截至2024年末，新城控股實(shí)現(xiàn)173個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)商業(yè)面積達(dá)1601.07萬(wàn)平方米，出租率提升至97.97%。
方正證券在近期研報(bào)中指出，新城控股商業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)健充沛，今年2月吾悅廣場(chǎng)單月租金收入10.5億元，同比增長(zhǎng)12.8%，保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。隨著商業(yè)的深度進(jìn)階，新城控股自2021年以來商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入大幅超過當(dāng)期利息支出，2024年該比例進(jìn)一步增長(zhǎng)至3.34倍。
值得一提的是，為適應(yīng)不斷變化的消費(fèi)市場(chǎng)，去年10月，新城控股還將旗下的新城商業(yè)管理事業(yè)部升級(jí)至新城吾悅商業(yè)管理集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“吾悅商管”），并首次發(fā)布“五邊形經(jīng)營(yíng)理念”——品質(zhì)空間、與人歡喜、專業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴，旨在打造不一樣的吾悅。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，新城商業(yè)給出了自己的破局思路，主動(dòng)適應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是其持續(xù)邁向高質(zhì)量發(fā)展的重要思考與實(shí)踐。
在穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)之外，新城控股的房地產(chǎn)代建、代管業(yè)務(wù)平臺(tái)——新城建管，也展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿εc業(yè)務(wù)活力，正在為公司打開新的增長(zhǎng)通道。
截至2024年，新城建管累計(jì)管理項(xiàng)目已超過100個(gè)，其中商業(yè)綜合體項(xiàng)目逾60個(gè)，累計(jì)管理建筑面積超過1600萬(wàn)平方米，全年新增簽約面積達(dá)710萬(wàn)平方米，基本完成全國(guó)化布局。憑借持續(xù)拓展與運(yùn)營(yíng)能力的提升，公司躋身“2024中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP10”，并獲得委托方的廣泛認(rèn)可。
在逐步構(gòu)建輕重并舉、收支平衡增長(zhǎng)模型的過程中，新城控股的商業(yè)價(jià)值與產(chǎn)業(yè)彈性，正在穿越地產(chǎn)周期的波谷，釋放出更清晰的長(zhǎng)期信號(hào)。
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