觀點(diǎn)網(wǎng) 電子城的虧損早有預(yù)兆。
2025年年初，這家成立30年的企業(yè)曾發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2024年凈利潤(rùn)為負(fù)值，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)虧損額在13.5-16.5億元之間，預(yù)計(jì)扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損額在13.8-16.8億元之間。而在2023年，電子城就處于虧損狀態(tài)，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損1.77億元。
“業(yè)績(jī)預(yù)虧的主要原因包括園區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，商業(yè)、辦公類產(chǎn)品面臨市場(chǎng)存量大、去化周期長(zhǎng)、價(jià)格下行的壓力。”4月26日，電子城正式披露2024年業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入21.12億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-15.80億元；截至報(bào)告期末，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)58.10億元，總資產(chǎn)170.92億元。
近日，電子城還披露了2025年一季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，一季度營(yíng)收約合2.81億元，同比下跌73%，虧損0.67億元，同比擴(kuò)大185.67%，現(xiàn)金流-0.68元，持續(xù)下探。
環(huán)北京市場(chǎng)開發(fā)
為何營(yíng)收幾乎腰斬？觀點(diǎn)新媒體了解到，電子城2024年主要下降的數(shù)據(jù)集中在營(yíng)收、凈利潤(rùn)及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~，“園區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整階段，地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)面臨較大壓力，收入下降。”
事實(shí)上，電子城經(jīng)手的科技創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目不在少數(shù)。據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱其官方網(wǎng)站資料，包括20萬(wàn)平方米電子城北京創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、電子城北京科技研發(fā)中心、電子城北京科技大廈、電子城北京IT產(chǎn)業(yè)園、中關(guān)村電子城北京國(guó)際電子總部在內(nèi)，均為電子城近年來(lái)于中關(guān)村朝陽(yáng)園區(qū)域內(nèi)落地的園區(qū)項(xiàng)目。
經(jīng)計(jì)算，該區(qū)域內(nèi)電子城旗下園區(qū)項(xiàng)目總建筑規(guī)模達(dá)到158萬(wàn)平方米，另于中關(guān)村科技園平谷園、順義首都機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，還布局總規(guī)模近80萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。
作為一家聚焦科技園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，電子城的主要開發(fā)成本也聚焦在產(chǎn)業(yè)及商業(yè)項(xiàng)目中，觀點(diǎn)新媒體查閱其披露的成本明細(xì)得知，目前其開發(fā)成本約32.3億元，除布局上述IT產(chǎn)業(yè)園之外，還主要用于南京紫金悅峰商業(yè)項(xiàng)目、廈門國(guó)際創(chuàng)新中心、朔州電子城數(shù)碼港商業(yè)住宅項(xiàng)目、北京國(guó)際電子總部等項(xiàng)目。
業(yè)務(wù)聚焦北京城內(nèi)，儲(chǔ)備資源則分布于環(huán)北京區(qū)域，目前電子城主要存儲(chǔ)儲(chǔ)備地塊主要分布在緊貼北京的山西與天津，包括山西朔州項(xiàng)目住宅三期、小學(xué)項(xiàng)目及天津西青區(qū)項(xiàng)目，合計(jì)30.99萬(wàn)平方米。
值得注意的是，朔州住宅項(xiàng)目源自電子城十年前開啟的業(yè)務(wù)路線。彼時(shí)，電子城預(yù)備規(guī)劃朔州數(shù)碼港項(xiàng)目，定位為千畝生態(tài)城市綜合體，占地約1400畝，總建筑規(guī)模130萬(wàn)平方米。
據(jù)電子城介紹，該項(xiàng)目為朔州市規(guī)劃面積最大的，集科技、商業(yè)、教育、城市功能配套、住宅開發(fā)為一體的項(xiàng)目。2024年年內(nèi)，電子城在該項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃的愛琴海購(gòu)物公園開始營(yíng)業(yè)，總投資近4億元，建筑面積8萬(wàn)多平方米。
不過(guò)，電子城年報(bào)中提及的主要業(yè)務(wù)不止于開發(fā)鄰近城市的產(chǎn)商住業(yè)務(wù)，“公司形成以科技城市更新為發(fā)展基底、以科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)為牽引、以信息與數(shù)字化服務(wù)為新動(dòng)能的三大業(yè)務(wù)板塊發(fā)展模式?！钡谶@其中，基礎(chǔ)業(yè)務(wù)地產(chǎn)銷售仍為年內(nèi)營(yíng)收的主力軍，約合11.52億元，較2023年下降37.85%，不過(guò)，毛利率達(dá)到52.48%，較2023年增加25.65個(gè)百分點(diǎn)。
按照業(yè)務(wù)地區(qū)分布來(lái)看，北京區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入14.9億元，同比增126.35%，毛利率較2023年增加25.08個(gè)百分點(diǎn)，天津區(qū)域的毛利率上升趨勢(shì)更顯著，較2023年增加122.47個(gè)百分點(diǎn)。
REITs試探
新媒體注意到，為強(qiáng)化企業(yè)“科技”屬性，電子城還在業(yè)務(wù)線中引入了AI元素，其信息與數(shù)字化服務(wù)服務(wù)于園區(qū)、企業(yè)和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化需求，提供智慧園區(qū)綜合解決方案、AI+行業(yè)應(yīng)用解決方案、政企管理數(shù)字化服務(wù)、數(shù)字文化傳媒服務(wù)、數(shù)據(jù)要素服務(wù)等。
近日，電子城與福州市數(shù)字福州集團(tuán)有限公司簽署合作框架協(xié)議，將圍繞空間數(shù)智化服務(wù)、算力服務(wù)、數(shù)據(jù)生態(tài)服務(wù)、投融資服務(wù)四大領(lǐng)域展開深度合作。
在建工程項(xiàng)目顯示，目前未完工的成都新川AI創(chuàng)新研發(fā)基地的賬面價(jià)值已達(dá)到2.44億元。
除AI算力項(xiàng)目之外，電子城的在建工程還包括一宗健康養(yǎng)老項(xiàng)目、新媒體產(chǎn)業(yè)園改造工程及空港電子信息產(chǎn)業(yè)基地。
“2024年是公司成立30周年暨重組上市15周年?！泵鎸?duì)嚴(yán)峻復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)，電子城表示，年內(nèi)其開展了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行申報(bào)工作，擬以全資子公司北京電子城有限責(zé)任公司持有的電子城科研開發(fā)中心、電子城三期標(biāo)準(zhǔn)廠房A1及中關(guān)村電子城國(guó)際電子總部4#科研樓作為基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)，申請(qǐng)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。
其中，國(guó)際電子總部項(xiàng)目則是北京市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)項(xiàng)目、北京市國(guó)際科技合作基地，總建面達(dá)到52萬(wàn)平方米，服務(wù)的企業(yè)涵蓋奇虎360總部、中國(guó)電信、雀巢研發(fā)總部、中國(guó)重燃、艾睿電子、世紀(jì)互聯(lián)藍(lán)云等高新技、科技強(qiáng)相關(guān)企業(yè)。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體此前報(bào)道，電子城計(jì)劃采用“公募基金+專項(xiàng)計(jì)劃+項(xiàng)目公司”的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)。電子城有限將進(jìn)行底層資產(chǎn)重組，新設(shè)立3個(gè)全資項(xiàng)目公司，并劃轉(zhuǎn)底層資產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債等內(nèi)容一并劃轉(zhuǎn)到新公司，此后將這批公司轉(zhuǎn)讓給特定資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。
按照項(xiàng)目初步預(yù)估，項(xiàng)目募集規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)10-15億元，根據(jù)最終資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值及基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行結(jié)果確定?；鹌谙揞A(yù)計(jì)33年，不短于土地使用權(quán)到期期限，最終以獲批發(fā)行文件為準(zhǔn)，截至2024年年報(bào)披露日，項(xiàng)目已完成國(guó)家發(fā)改委第二輪專家輔導(dǎo)反饋問題答復(fù)。
有市場(chǎng)聲音表示，于該時(shí)間段進(jìn)行公募REITs的推廣，或許得以緩解電子城當(dāng)前債務(wù)壓力，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。報(bào)告期初和報(bào)告期末，電子城非公司合并范圍口徑內(nèi)的有息債務(wù)余額分別為48億元和47.5億元，報(bào)告期內(nèi)有息債務(wù)余額同比變動(dòng)-1.04%；合并報(bào)表范圍內(nèi)公司有息債務(wù)余額則分別達(dá)到64.81億元和73.42億元，報(bào)告期內(nèi)有息債務(wù)余額同比變動(dòng)13.28%。
報(bào)告期末其存續(xù)的公司信用類債券中，公司債券余額25億元，非金融企業(yè)債務(wù)融資工具余額22.5億元，且共有20.5億元公司信用類債券在2025年5至12月內(nèi)到期或回售償付。
由于一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券影響，電子城一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債大漲141.31%，約合140.05億元，另于年內(nèi)，其還分五期發(fā)行了超短期融資券共計(jì)20.50億元；本年度獲準(zhǔn)注冊(cè)10億元超短期融資券額度，獲準(zhǔn)注冊(cè)13億元中期票據(jù)額度。
免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。
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