青島李滄有這樣一個百年城中村——曉翁村，十多年來，這個城中村的拆遷改造幾經(jīng)提上日程，卻遲遲未能啟動，這個位于地鐵站旁的百年老村，在高樓林立的城市中顯得格外破舊。
▲李滄區(qū)曉翁村內(nèi)景
1、
曉翁村拆遷最新計劃
關(guān)于曉翁村拆遷的官方說法，近年在政府在線問政平臺和媒體訪談中多次出現(xiàn)。早在2023年初，青島市自然資源和規(guī)劃局副局長滕軍紅就明確表示，曉翁村片區(qū)已列入全市城市更新三年攻堅行動計劃，李滄區(qū)政府計劃于2024年啟動曉翁片區(qū)改造的前期研究。2024年12月，李滄區(qū)代理區(qū)長傅躍鑫在“民生在線”訪談中介紹，過去兩年李滄區(qū)已有戴家、長澗、十梅庵、東南渠4個城中村啟動改造并進展良好，但剩余的板橋坊、曉翁村、曲戈莊、河北4個城中村，因各種原因暫未啟動。傅區(qū)長強調(diào)將秉持“成熟一個推進一個”的原則，適時啟動剩余城中村的改造工作。
▲曉翁村現(xiàn)狀
由此可見，截至2024年底，曉翁村的拆遷啟動時間仍未有明確的官方確定日期，只是被列入規(guī)劃并等待條件成熟。 到了2025年，這一情況似乎依舊未有實質(zhì)改變。在4月29日的一次在線交流中，有網(wǎng)友再次詢問“曉翁村何時能拆遷？”時，青島市規(guī)劃局副局長薛洪利的答復(fù)，還是建議咨詢李滄區(qū)城市建設(shè)管理局，稱需待李滄區(qū)政府明確拆遷改造計劃后，規(guī)劃部門才能按程序開展工作。言下之意，目前具體啟動時間尚未敲定，最終要看李滄區(qū)的部署。
2、
曉翁村改造難，為何遲遲未拆？
李滄區(qū)的城中村改造，在青島是出了名的進度慢、難度大。剩余尚未拆遷的曉翁村與板橋坊、曲戈莊、河北四個城中村，共同點是改造難度極大，在全區(qū)甚至全市都算 “釘子戶”式的存在。
產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，歷史遺留問題多
曉翁村內(nèi)房屋的權(quán)屬情況復(fù)雜，很多房產(chǎn)證性質(zhì)不一，村民家庭析產(chǎn)分戶情況繁雜。這使得摸清產(chǎn)權(quán)、達成拆遷補償協(xié)議變得異常困難。李滄區(qū)政府早在2017年的答復(fù)中就坦陳，曉翁村片區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)和分戶問題較多，改造難度大。這些歷史遺留問題需要大量時間調(diào)查、梳理，成為改造路上的第一道坎。
收益平衡難，缺乏資金和開發(fā)商興趣
由于曉翁村原有建筑密度高、人口不少，但改造受到規(guī)劃限制，項目很難實現(xiàn)盈虧平衡。換句話說，征地拆遷補償成本高，而改造后出售房產(chǎn)的收益有限，開發(fā)商介入缺乏盈利空間，資金缺口讓社會資本望而卻步。此前曾有開發(fā)企業(yè)介入測算，但因成本無法平衡最終知難而退。李滄區(qū)官方也在2024年承認，剩余幾個城中村之所以未啟動，就是由于“盈虧平衡有缺口”，簡單講就是賠錢買賣沒人干。
曾受凈空限制，規(guī)劃遲遲批不下來
曉翁村地處李滄區(qū)西部，附近多年來存在滄口機場的凈空高度限制。早些年，低空限高導(dǎo)致該片區(qū)無法建設(shè)高層樓房，如果拆遷改造只能蓋多層、小高層，容納的回遷房有限，村民安置困難，開發(fā)收益也更低。直到滄口機場搬遷提上議程，這一硬約束才逐步消除。然而凈空限制的解決并不意味著立即開工，片區(qū)控規(guī)調(diào)整、土地利用規(guī)劃審批等程序性工作也需要時間。官方透露截至2024年末，曉翁村所在片區(qū)的控制性詳細規(guī)劃仍未批復(fù)，客觀上制約了項目實質(zhì)推進。
綜合來看，產(chǎn)權(quán)、資金、規(guī)劃三大難題疊加，使曉翁村拆遷改造成為一道“老大難”問題：群眾有強烈意愿，政府有美好規(guī)劃，但現(xiàn)實條件一時難以滿足，只能一推再推。
3、
村民的無奈與期盼
拆遷遲遲不啟動，最直接受影響的就是還居住在村里的村民們。曉翁村至今仍保留著上世紀的村落風(fēng)貌：低矮的平房、狹窄的巷道、雜亂的環(huán)境，與周邊現(xiàn)代化的高樓小區(qū)形成鮮明反差。由于改造預(yù)期懸而未決，不少房屋多年失修，村民也不愿投入大筆資金翻修老宅，導(dǎo)致整個村莊破敗不堪。
▲曉翁村現(xiàn)狀
曉翁村里有些年久失修的老房子已經(jīng)坍塌，成為名副其實的危房。雨天漏雨、冬天漏風(fēng)的狀況在一些老屋時有發(fā)生，村民只能臨時搭棚堵漏，居住安全令人擔(dān)憂。 除了房屋破舊，村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境同樣令人頭疼。街道坑洼不平，排水管網(wǎng)老化，經(jīng)常出現(xiàn)積水和堵塞；垃圾雜物隨意堆放，環(huán)境“臟亂差”曾一度飽受詬病。村民們對此也頗多怨言：“啥時候拆遷？總不能讓我們一直住在這破地方吧！”
4、
期待城中村改造新模式
曉翁村拆遷難，除了自身因素，還離不開外部大環(huán)境的影響。這里所說的大環(huán)境，主要就是近年來青島乃至全國房地產(chǎn)市場的變化。城中村改造往往需要引入社會資本、通過房地產(chǎn)開發(fā)來平衡成本，因此樓市的冷暖直接關(guān)系改造推進的快慢。
回顧過去幾年，中國樓市經(jīng)歷了過熱到降溫的過程。青島市的房地產(chǎn)市場也在調(diào)控中逐漸回歸理性，新房成交放緩、土地拍賣遇冷的現(xiàn)象時有發(fā)生。對于像曉翁村這樣的改造項目，如果是在樓市紅火、開發(fā)商競相拿地的時期，或許很容易就吸引投資推進。但偏偏近年市場低迷，開發(fā)商普遍資金鏈緊張、拿地意愿不強，政府要找到愿意承擔(dān)曉翁村改造的企業(yè)并非易事。
一位業(yè)內(nèi)研究人士指出，新一輪城中村改造需要“靈活的改造方式”，并非過去那種純粹的大拆大建模式。這意味著，在當(dāng)前市場環(huán)境下，政府可能需要更多財政投入或創(chuàng)新改造模式，而不能完全指望房地產(chǎn)開發(fā)的盈利來驅(qū)動。
青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)負責(zé)人也曾表示，對舊村改造要充分論證改造方式，既要考慮拆除重建，也可探索保留改造并舉的途徑。這番表態(tài)意味深長：也許未來曉翁村的改造，并不會是傳統(tǒng)商品房開發(fā)的套路，而可能融入保障房建設(shè)或政府主導(dǎo)改造的新模式。
▲曉翁村現(xiàn)狀
曉翁村的拆遷改造，牽動著千余名村民的安居夢想，也關(guān)系著李滄區(qū)城市更新的最后一塊拼圖。如今，隨著政策的推動和問題的逐步解決，我們有理由相信，這個百年老村終將迎來華麗蝶變的一天。
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