4月份剛剛結(jié)束，北京新房市場量價均出現(xiàn)同比上漲行情，同時價格持續(xù)波動，高端項目拉動均價同比上漲15%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前市場仍依賴政策刺激與個案熱銷，二手房交易乏力持續(xù)制約換房需求。

面對“五一”假期，開發(fā)商打出特價房、實景開放、文創(chuàng)活動等組合拳。專家認(rèn)為，促銷能短期提振樓市，但其真正回暖仍需更多利好政策、產(chǎn)品尺度的再寬松以及整體經(jīng)濟預(yù)期的改善。

北京新房成交上漲30%，專家稱市場仍在“筑底”

北京樓市4月份呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性回暖”特征。

據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計，4月份，北京新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房，下同）成交3010套，同比上漲30%、環(huán)比下降27%，成交量處于中等水平，基本持平近一年來月均成交量、略高于16個月以來均值水平，其中海淀區(qū)3個新房項目顯著帶動市場成交使得該區(qū)成交量在全市占比接近20%；成交均價65178元/平方米，同比上漲15%、環(huán)比上漲0.3%。

北京鏈家研究院分析師岳微分析稱，高端項目入市帶動價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性波動。當(dāng)前新房市場表現(xiàn)出分化態(tài)勢，一方面，高性價比產(chǎn)品廣泛受到客戶認(rèn)可；另一方面，具有稀缺性的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，即便總價更高，依然吸引改善客戶進行選擇。

而在此前的3月，北京新建商品住宅市場熱度更高，當(dāng)月成交4151套，同比上漲51.7%、環(huán)比上漲107%，成交量接近去年“9·30”政策出臺后首月成交水平；成交均價64999元/平方米，同比上漲11.7%、環(huán)比上漲17.4%。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，與3月份相比，4月份北京新房整體市場的分化更加明顯，“大家看到的一些還不錯的市場現(xiàn)象，核心還是零星熱銷項目的拉動，除了海淀的幾個項目開盤有著五六十億元的銷售成果外，北京其他新開盤項目都表現(xiàn)平平?！?/p>

郭毅進一步說，分化的出現(xiàn)，核心在于北京樓市沒有真正企穩(wěn)，沒有走出筑底的階段，也沒有擺脫政策的影響。二手房價格并沒有出現(xiàn)明顯回升，依然處于低位，對換房的支撐力度并不扎實，從而影響了大家對未來的價格預(yù)判和保值預(yù)期。在這樣的一個預(yù)期下，購房者的買房決策更加慎重，因此未能為新房市場帶來更多的增量需求。

郭毅認(rèn)為，從當(dāng)下北京新房市場來看，其核心是要通過利好政策來進一步扭轉(zhuǎn)預(yù)期，給市場更好的信號。同時，要在新房產(chǎn)品力提升上給出更大的政策面支持。雖然目前北京各區(qū)都出現(xiàn)了一些“好房子”，但北京的“好房子”與南方城市的“好房子”相比，在規(guī)劃尺度上還有很大的寬松空間。

新盤亮相、比拼，北京樓市“好房子”逐漸增多

3、4月份是傳統(tǒng)的銷售節(jié)點，不少房企會選擇這個節(jié)點加速推盤。此前的3月份，北京共有15個住宅項目獲批預(yù)售證。進入4月份，據(jù)新京報貝殼財經(jīng)記者統(tǒng)計，涉及的住宅項目，共有14批次預(yù)售證發(fā)放，包括中海麗金府、中海朝陽ONE、北京隅·西頌、北京國賢府等項目。其中，北京隅·西頌首開銷售149套。

除了開盤外，4月份不少開發(fā)商動作頻頻，通過產(chǎn)品亮相、推新等動作吸引購房者。尤其是在北京發(fā)布《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》后，各項目積極響應(yīng)北京“好房子”政策對居住品質(zhì)提升的號召。

4月9日，懋源地產(chǎn)推出全新高端低密產(chǎn)品系“云系”，同時，云系首個項目懋源·云紀(jì)亮相。懋源地產(chǎn)集團副總裁劉強介紹，懋源·云紀(jì)從土地階段就開始定制，將土地規(guī)劃容積率從1.6爭取調(diào)整為1.1，在后期產(chǎn)品規(guī)劃中又主動將容積率降至1.05，可售面積減少了8000平方米，但業(yè)主可以享受到超低容積率別墅的全新生活，部分戶型的實際得房率突破100%。

4月29日，記者采訪獲悉，由中建壹品、興創(chuàng)置地聯(lián)手開發(fā)的元啟項目，通過創(chuàng)新戶型設(shè)計、南向奇偶陽臺、精奢會所等空間優(yōu)化，提升得房率與居住舒適度，同時融入全屋智能化體系，打造“功能復(fù)合、場景多元”的現(xiàn)代人居體驗。在產(chǎn)品上，建面約88-168平方米戶型，搭配陽臺，使實際使用面積增加約10%，宜居屬性提升。

此外，在4月份，亦莊首個“好房子”項目招商序亮相，這也是招商蛇口在北京的首個“序”系產(chǎn)品。招商蛇口璽序系產(chǎn)品官睢佳俊表示，風(fēng)雨連廊串聯(lián)起社區(qū)下沉庭院和架空層，近千平方米架空層與下沉庭院形成聯(lián)動空間，配備雙會所，涵蓋恒溫泳池、健身區(qū)、壁球場、兒童活動區(qū)、書吧及茶室等功能。招商序規(guī)劃了建筑面積約91-165平方米三至四居產(chǎn)品，室內(nèi)空間高效利用+陽臺功能轉(zhuǎn)化，得房率最高可達96%。

在“得房率大戰(zhàn)”與政策寬松背景下，北京新房市場正經(jīng)歷從“以價換量”到“以質(zhì)取勝”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。

特價房、折扣房，五一“花式促銷”大戰(zhàn)開啟

“五一”假期，作為傳統(tǒng)樓市營銷節(jié)點，開發(fā)商通常會推出系列促銷活動刺激市場需求，諸如特價房源、折扣優(yōu)惠以及售樓處活動等。

位于昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園的全國首座“好房子”——龍湖?觀萃項目，于5月1日迎來實景展示的再次上新，位于5#樓的建面約129平方米的森境樓王四居實景樣板間首次開放，第四代住宅標(biāo)志性的建筑外立面也將實景呈現(xiàn)。與此同時，中建信和?和頌九里項目實景示范區(qū)也將開放。

此外，在“五一”期間，龍湖?觀萃“初夏森活節(jié)”啟幕，全天候露營營地開放并提供免費露營裝備；每日2套129平方米的四居秒殺房源，5#樓房源更可享專屬9.7折、首訪認(rèn)購9.9折、三天內(nèi)首付齊9.9折。

招商臻園項目舉辦潮玩嘉年華活動，包括到訪可享春日特飲、會所游泳課堂&會所瑜伽課堂、彩繪尤克里里DIY、古風(fēng)攝影寫真拍照活動等；同時推出優(yōu)惠房源，直播間專屬9.9折。

綠城曉月和風(fēng)項目推出“煥新清盤季”活動，到訪即送和叔文創(chuàng)周邊，成交即可砸“金蛋”，“老帶新”成交可獲家電、家裝、家宴禮，10套特惠房源限時開搶。西山云廬項目活動期間專享限時收官特惠房源。

建發(fā)·觀堂府“時光音樂節(jié)”第三季將于5月1日晚開啟；5月3日，觀堂“科學(xué)實驗狂想秀”第二季將實驗室搬進園林；5月1日-3日，全時段開放漢服游園會；5月4日，“親子運動嘉年”第二季再啟。

“五一”期間，央企華潤置地八大主力在售項目聯(lián)動舉辦“京彩一夏 黃金周搶房盛典”，將呈現(xiàn)四大新實景園林空間：北京潤府下沉庭院、京熙潤府與璞瑅潤府達爾文營地、橡樹灣三期實景示范區(qū)煥新。各項目分別推出“五一”期間專屬優(yōu)惠房源及購房政策，如好房9.9折、購房享家電禮包、打卡項目享定制文創(chuàng)好禮等。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“五一”促銷能在短期內(nèi)提振市場熱度，但無法根本扭轉(zhuǎn)樓市調(diào)整態(tài)勢，未來市場將更依賴經(jīng)濟基本面恢復(fù)和政策支持力度。

新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 劉軍