4月30號,位于北京二環(huán)麗澤板塊的中海麗金府開盤,官宣賣了39億。
按照套均1800萬計算,至少應(yīng)該賣了200多套。
但是據(jù)小道消息說實際成交非常一般,連100套都不到
具體成交怎么樣,咱們網(wǎng)簽見分曉。
為什么麗金府開盤會撲街,原因有五個。
第一,價格太高。
麗金府開盤單價11萬+,不好的樓棟樓層不到10萬,這個價格對比區(qū)域內(nèi)的競品一點競爭力都沒有。

南側(cè)的麗澤叁號院吹風(fēng)價9.5-10.5萬,開盤估計不好的樓棟樓層在9萬以下,均價能拉到9萬多就很不錯了。
科技園的北京隅西頌剛開盤不久,均價8萬左右,部分樓棟樓層價格甚至能做到7.5萬,兩三萬的價差,你選哪個?
豐和叁號院戶型大,網(wǎng)簽均價8.5萬,同樣有2萬左右的價差,你選哪個?
中建云境網(wǎng)簽均價8.1萬,會所和大門的實景都做出來了,非常的漂亮,附近兩條地鐵交匯,價差兩三萬,一百多平就差出300萬,你選哪個?
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劉家窯的璞逸豐宜,網(wǎng)簽均價9.4萬,金茂的科技系統(tǒng),三環(huán)邊的位置,你選哪個?
君禮著,豐臺站旁邊的項目,網(wǎng)簽均價9.6萬,也有一萬多的差價,你選哪個?
所以,麗金府的定價確實沒有太大的優(yōu)勢,加上起步就是130平,總價大概1400萬起的房子,購房肯定是慎重對比的。
第二,噪音和環(huán)境問題。
麗金府南側(cè)緊鄰京滬鐵路線,尤其是南排的樓棟肯定是受到噪音影響的,盡管現(xiàn)在玻璃的隔音都很好,但是總不可能不開窗戶吧。

地塊本身的明代家族墓地搬到小區(qū)外邊了,但是據(jù)說東南側(cè)還有零零散散的墓地存在,銷售說是會遷走的,建議可以實地去感受感受。
第三,號稱五軌交匯,離地鐵并不近。
麗澤確實是五軌交匯,不過麗金府距離最近的東管頭南站約900多米,不在步行的舒適范圍內(nèi)走路也得十幾分鐘了。

第四、裝標層次不齊。
南側(cè)的130戶型本身就受到鐵路噪音的影響,結(jié)果和小區(qū)的大戶型裝標也要降低一個檔次,好歹也是1000多萬的房子,這是把購房者當(dāng)rb人整啊。
第五,交付晚。
麗金府預(yù)計27年底交付,這個不能算是毛病,但是對比周邊競品確實是購房者會考慮的問題,別人比你早交付一年、兩年,對購房者的心里影響也是不一樣的。
那么中海賣多少錢這個盤才會好賣呢?中海會不會抗住不降價呢?
首先,麗金府肯定是有降價的條件的。
當(dāng)時是底價拿地,樓面價6.2萬,賣到10萬左右也是賺不少的。
位置確實是比同區(qū)域的要好,但是價格也不能高太多,所以定價9萬-10萬左右是比較合理的。
目前周邊好的二手房,中國璽147平的成交單價是8.7萬,而且中國所在的亞林西板塊城市界面是比麗金府要好的。

因為現(xiàn)在產(chǎn)品確實比以前的二手房要好,所以高出個一萬多的溢價購房者也是愿意接受的,但是太高就很難賣了。
所以我們判斷,中海麗金府大概率是會降價的。
但是現(xiàn)在存在的一個問題就是,現(xiàn)在降還是抗一抗再降價。
如果現(xiàn)在降價的話,那讓還沒開盤的麗澤叁號院怎么辦。
除非說降價完,麗澤叁號院的價格還是低的,比如麗金府降到10萬,麗澤叁號院賣9萬,那大家還有的玩。
如果抗住不降的話,確實不好賣啊。
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