假期還關(guān)注房子講實話有點(diǎn)掃興
但沒想到的是像我這樣掃興的人還不少
這幾天跑售樓處那幾個在市場叫的響的盤簽到處都排起了小長龍
經(jīng)常會覺得市場太大總有你想不到的地方
最近的二手市場也是這樣
原本并不期待的4月二手成交愣是在各位出發(fā)前夜放出破2萬套的消息
4月自帶下滑的標(biāo)簽，去年如此，前年4月更是近兩年房價調(diào)整的“起始段”
加上沸沸揚(yáng)揚(yáng)的貿(mào)易戰(zhàn)，所以這個4月的成交我原本不想看
但沒想到最后還是走出了2萬套的成績
而且走勢非常有意思
這個假期如果你玩累了可以來撩一眼，看完也許更加了解今年樓市
01
4月成交有點(diǎn)反常
4月前10天的網(wǎng)簽量是6052套，環(huán)比3月1-10日下滑了35%
所以站在月初甚至整個4月你很少會聽到市場關(guān)于成交熱的消息
這里面有清明節(jié)的影響也有其他因素，總之按這個降幅4月成交應(yīng)該在1.6萬套
但從中旬開始，對應(yīng)降幅不斷收窄
從工作日到周六日尤其月末周六4月26日單日網(wǎng)簽1419套，直至追平2萬套
這一追也追出了2021年以來最好的4月
逆勢放在人身上是勵志，放在市場身上就多少有點(diǎn)反常
不過反常里你好像更能看到些真相
我們從4月初說起
4月初我們就曾預(yù)估過4月二手成交在2萬套
預(yù)估的邏輯是去年9月新政后市場每月同比前一年同期漲幅穩(wěn)定
以及每年3月-4月之間的同比平均在27%左右的波動
灰色部分為特殊年份波動，未計入平均值計算
這兩個數(shù)據(jù)精準(zhǔn)卡在了2萬套
你會發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)本身就存在波動規(guī)律，規(guī)律仰仗的就是市場背后的需求結(jié)構(gòu)，比如每月的新晉落戶和新滿2年的剛需以及市場更為龐大的置換人群等
其次更為重要的也更為真實的
你會看到今天市場需求的剛性
就即便4月成交先抑后揚(yáng)，看似跟過去兩年的4月同樣的節(jié)奏
但最后它依然能兌現(xiàn)市場從去年9月延續(xù)到今年3月的需求“增量”
而且是承接上月的額定兌現(xiàn)
即便4月上旬下滑35%，但4月依然能跑贏2萬套
02
有多剛呢
要知道今年4月要考慮的影響因素不僅是市場，還有中美貿(mào)易戰(zhàn)
4月4日開始中美貿(mào)易戰(zhàn)正式上升到媒體戰(zhàn)層面
此后近一周的時間這都是大家茶余飯后討論的話題
貿(mào)易戰(zhàn)對于經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)的影響所有人看法不同
如果你去問普通購房者他最大的反饋可能是我再等等看吧
如果你去問二級市場投資人這類相對專業(yè)角色，他們會認(rèn)為貿(mào)易戰(zhàn)到樓市中間還得經(jīng)歷大型制造業(yè)、產(chǎn)業(yè)人群收入、服務(wù)業(yè)等環(huán)節(jié)最終才傳導(dǎo)到樓市，中間至少還得經(jīng)過大半年甚至更久
但無論貿(mào)易戰(zhàn)是否直接作用于房地產(chǎn)，貿(mào)易戰(zhàn)最直觀影響就是一個，預(yù)期
當(dāng)市場預(yù)期受到影響的時候從看房到下定都會受到影響
所以有不少中介會感覺到4月上旬看房的人一下就少了很多
只是不確定是4月的影響還是貿(mào)易戰(zhàn)的影響
而這也是4月數(shù)據(jù)讓人意想不到的地方
因為從更宏觀的數(shù)據(jù)層面看，4月4日之后去掉清明節(jié)假期
看房人數(shù)只在4.7-4.13這周微微下調(diào)，然后又很快在4.14-4.20這周即刻反彈
上海鏈家看房人數(shù)
此后該干嘛干嘛，該看房看房該下定下定
這也讓月初我們預(yù)估的兩萬套數(shù)據(jù)完全不受影響
03
市場背后的剛性需求到底來自哪里
4月市場里的剛性需求有這樣幾個方面
首先是來自3月的外溢網(wǎng)簽
本身3月就是成交旺季，另外3月的學(xué)區(qū)需求也會影響4月
像七寶、濰坊、張江這些板塊還是會有學(xué)區(qū)房單子落地
其次就是放開限購后的“增量需求”
這份需求從去年9月到12月讓成交量保持在月均破2萬套的水準(zhǔn)，也讓今年3月的二手房網(wǎng)簽來到接近3萬套，2021年以來最好的3月
同樣的這份增量不會到4月戛然而止
截至到今天單身購房人群依然成為各大中介門店的重要成交力量，中介的購房客群里接近1/3的存在
不過對4月影響最大的可能還不是上面兩點(diǎn)，而是拆遷
東安新村那一片、天平路街道附近、華山路附近的中介門店最近應(yīng)該都接待過這樣一類需求
就在這些小區(qū)附近、總價300-400萬、一樓二樓這樣的低樓層
他們就是來自附近的拆遷戶
都是長久居住在附近的本地人，拆遷之后也選擇在附近購買
他們有的是從去年年中拆遷有的去年底，不過這個3-4月是拆遷款到位的時候
而這類群體還比較壯大，我同事統(tǒng)計了2025年徐匯區(qū)部分拆遷計劃的涉及戶數(shù)
可想而知東安新村、天平路、華山路附近拆遷涉及戶數(shù)
這對于2萬套體量的月成交而言值得提上一筆
也是這時候你會看到城中村改造這件事
它對于市場的供給和需求端的影響，短時間內(nèi)尤其是需求端更是如此
04
這也是為什么現(xiàn)在的價格越來越難談
這段時間成交的客戶你會發(fā)現(xiàn)他們的成交談判周期都格外長期
一個想著市場好了，我為什么還要降價
一個想著三月過去，這市場不就應(yīng)該砍價么
而這刀難砍的原因是現(xiàn)在不少房東已經(jīng)是2020年入場房東，他們的房子不僅滿二還可以滿五，可以掛牌同時又是高位站崗
我賣房就賣房，干嘛要賠本，還賠那么多
所以現(xiàn)在房東的思維進(jìn)入到，要么我的底價，要么轉(zhuǎn)租賃
最后剛性需求背景下，議價空間是收窄的
市場的分水嶺往往不是一日或者一周，而是長達(dá)幾周甚至幾個月
而眼下最大的那個分水嶺是房東底線思維pk客戶的底價思維
這是4月市場焦灼的地方
所以接下來租賃市場的房東倒是可以提起精神，競爭對手不僅有來自保租房的、還有轉(zhuǎn)租賃的二手房
05
某種程度上今年的二手市場氛圍開始定型
很多時候你會發(fā)現(xiàn)站在月初可以看到月末的成交、站在3月能看到4月成交
有些成交數(shù)據(jù)的背后確實存在結(jié)構(gòu)這件事
越大的市場這類結(jié)構(gòu)越明顯
而我們時時刻刻需要做的一件事是觀察結(jié)構(gòu)之上的變量
眼下最大的結(jié)構(gòu)就是上海購房門檻降低帶來的需求增量
最大的變量就是類似貿(mào)易戰(zhàn)這樣的黑天鵝事件
目前看下來剛性需求還比較強(qiáng)韌
站在這個5月對于今年接下來的樓市有些答案已經(jīng)搬上牌桌了
以上為正文，來自巧克麗麗
這是真叫盧俊公眾號的第6054篇原創(chuàng)
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