最近，拿到一份福州中介內(nèi)部數(shù)據(jù)，透露了近半年福州各板塊二手房成交單價(jià)的真實(shí)變化。不看不知道，一看嚇一跳——曾經(jīng)高不可攀的鼓樓區(qū)，房?jī)r(jià)竟悄悄跌回2.4萬(wàn)/㎡，而倉(cāng)山、馬尾更是跌出“新高度”！
今天，我們就用數(shù)據(jù)說(shuō)話，聊聊福州樓市背后的冷與熱。
鼓樓“神話”破滅？半年跌了近3000元/㎡！
作為福州的核心城區(qū)，鼓樓區(qū)一直是房?jī)r(jià)的“天花板”。但從數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年11月鼓樓成交單價(jià)還在2.68萬(wàn)/㎡，到了2025年4月，直接跌到2.41萬(wàn)/㎡，跌幅超過(guò)10%！尤其是2025年1月短暫沖高到2.81萬(wàn)/㎡后，便一路下滑，可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)高價(jià)房的承接力明顯不足。
原因分析：
1、學(xué)區(qū)房降溫：往年鼓樓房?jī)r(jià)靠學(xué)區(qū)支撐，但近年政策變動(dòng)頻繁，家長(zhǎng)購(gòu)房更理性。
2、老破小難出手：鼓樓老舊小區(qū)多，年輕人更偏愛(ài)電梯房，導(dǎo)致二手房流動(dòng)性下降。
倉(cāng)山、馬尾“跌麻了”，剛需機(jī)會(huì)來(lái)了？
倉(cāng)山從1.65萬(wàn)/㎡跌到1.41萬(wàn)/㎡，馬尾更慘，從1.21萬(wàn)/㎡跌至0.95萬(wàn)/㎡，幾乎跌破萬(wàn)元大關(guān)！這兩個(gè)區(qū)域曾是剛需首選，如今價(jià)格“跳水”，背后是供需失衡的殘酷現(xiàn)實(shí)。
關(guān)鍵問(wèn)題：
1、庫(kù)存壓力大：倉(cāng)山新房供應(yīng)過(guò)剩，二手房競(jìng)爭(zhēng)激烈，房東只能降價(jià)換成交。
2、配套滯后：馬尾距離主城遠(yuǎn)，交通、商業(yè)短板明顯，房?jī)r(jià)自然撐不住。
建議： 對(duì)于預(yù)算有限的剛需，現(xiàn)在或許是撿漏時(shí)機(jī)，但一定要選地鐵沿線或成熟社區(qū)，避免“抄底抄到半山腰”。
晉安、臺(tái)江穩(wěn)中有降，金山意外“抗跌”
晉安和臺(tái)江房?jī)r(jià)波動(dòng)較小，晉安甚至出現(xiàn)小幅回升（1.54萬(wàn)/㎡→1.58萬(wàn)/㎡），說(shuō)明東二環(huán)等新興板塊仍有韌性。而金山表現(xiàn)亮眼，價(jià)格穩(wěn)定在1.8萬(wàn)-1.98萬(wàn)/㎡之間，成為市場(chǎng)“黑馬”。
金山為何能扛??？
1、居住屬性強(qiáng)：配套成熟、學(xué)校醫(yī)院齊全，吸引改善家庭。
2、價(jià)格適中：比鼓樓低，比倉(cāng)山貴，性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯。
閩侯“涼涼”？房?jī)r(jià)跌回1.1萬(wàn)/㎡
閩侯作為曾經(jīng)的“黑馬”，如今房?jī)r(jià)持續(xù)陰跌，從1.28萬(wàn)/㎡降至1.1萬(wàn)/㎡。究其原因，是遠(yuǎn)郊板塊的共性困境：通勤成本高、新房庫(kù)存大，投資客撤離后，只剩剛需苦苦支撐。
給買(mǎi)房人的3句忠告：
鼓樓學(xué)區(qū)房別追高：政策風(fēng)險(xiǎn)大，老破小未來(lái)可能更難出手。
倉(cāng)山、馬尾可淘“急售房”：但務(wù)必砍價(jià)，低于市場(chǎng)價(jià)10%再考慮。
自住優(yōu)先選金山、晉安：抗跌性強(qiáng)，住著也舒服，南二環(huán)肯能也是個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。
福州樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)“擠泡沫”的過(guò)程，有的板塊跌出機(jī)會(huì)，有的板塊風(fēng)險(xiǎn)未消。如果你是剛需，現(xiàn)在可以慢慢挑；如果是投資，除非抄底“骨折價(jià)”，否則別輕易出手。
數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊，但市場(chǎng)永遠(yuǎn)在變。
關(guān)注我，隨時(shí)了解福州樓市的變化。
（注：以上數(shù)據(jù)為中介內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，二手房成交均價(jià)僅供參考，買(mǎi)房需謹(jǐn)慎！）
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