家人們，咱先靈魂拷問(wèn)一波！十年前閉眼買(mǎi)房都能穩(wěn)賺一筆，現(xiàn)在咋買(mǎi)房心里這么沒(méi)底呢？打開(kāi)手機(jī)，“房子賣不掉”“月供比租金高”這類消息滿天飛。就說(shuō)我樓下賣早餐的大叔，都念叨“早知道不勸兒子在縣城買(mǎi)房了”。今天小編就帶大伙嘮嘮樓市的倆關(guān)鍵信號(hào)，這倆信號(hào)直接決定你家房子以后是“香餑餑”還是“燙手山芋”。
先說(shuō)說(shuō)現(xiàn)在全國(guó)的庫(kù)存情況，那簡(jiǎn)直嚇人！待售商品房有8.2億平方米，算下來(lái)相當(dāng)于給每個(gè)人分了5.8平方米。這啥概念呢？就好比你家客廳突然多出個(gè)沒(méi)人要的小臥室。三四線城市情況更慘，房子想賣出去得等3年以上。有些地方的售樓處，冷清得跟超市打折都沒(méi)人去似的，銷售小哥看到個(gè)人就跟看到親人一樣熱情。武漢三環(huán)外的樓盤(pán)，直接降價(jià)20%，還送車位；鄭州南三環(huán)的公寓更狠，單價(jià)暴跌40%，以前100萬(wàn)的房子，現(xiàn)在60萬(wàn)都沒(méi)人問(wèn)。這可真是“買(mǎi)時(shí)首付30萬(wàn)，現(xiàn)在虧掉一輛車”，心疼那些高位接盤(pán)的購(gòu)房者！
那為啥房子突然沒(méi)人買(mǎi)了呢？咱看看身邊的情況就明白了。小區(qū)里大爺大媽越來(lái)越多，年輕人卻越來(lái)越少。到2025年，60歲以上的老人要達(dá)到3億，占比22%。家里老人多了，年輕人結(jié)婚又少，2023年結(jié)婚登記量才683萬(wàn)對(duì)，比十年前直接腰斬。小年輕連婚都不想結(jié)，哪來(lái)的動(dòng)力買(mǎi)房呢？再說(shuō)說(shuō)城鎮(zhèn)化，到2025年預(yù)計(jì)到65%，快到70%的“天花板”了。以后每年新增進(jìn)城的人不到1000萬(wàn)，只有過(guò)去的三分之一，房子需求就像泄了氣的皮球，越來(lái)越癟。
政策方面也在悄悄“洗牌”。住建部今年打算新建3.6萬(wàn)套保障房，還要改造40萬(wàn)套城中村和270萬(wàn)戶老舊小區(qū)。這相當(dāng)于給商品房市場(chǎng)挖了個(gè)“分流渠”，剛需購(gòu)房者扭頭就往保障房跑。更狠的是房產(chǎn)稅，60個(gè)城市試點(diǎn)，二套房要交0.3%-0.8%的持有稅。就拿上海來(lái)說(shuō)，一套千萬(wàn)的房子，一年光繳稅就4.2萬(wàn)，相當(dāng)于每年多掏個(gè)“物業(yè)費(fèi)+車險(xiǎn)”。這可把炒房客急壞了，廣州有小區(qū)二手房掛牌量一年漲了300%，樓道里全是“急售”的小廣告。
那現(xiàn)在啥樣的房子還能“抗跌”呢？小編給大家分三類嘮嘮。
第一類是核心城市的核心地段。就說(shuō)上海前灘南，地鐵1公里內(nèi)的次新房，單價(jià)12萬(wàn)還有人搶破頭。稍微遠(yuǎn)2.5公里，單價(jià)10萬(wàn)還能砍價(jià)。就隔兩條街，差距都能買(mǎi)輛車了。為啥呢？上班走路10分鐘和坐公交40分鐘，換你你選哪個(gè)？一線城市土地開(kāi)發(fā)率超過(guò)85%，好地段就像“限量版球鞋”，賣一雙少一雙。
第二類是高品質(zhì)改善房。現(xiàn)在可不是“有房就行”的年代了，住建部出了“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，得有綠色建筑、智慧社區(qū)這些硬指標(biāo)。深圳有個(gè)小區(qū)，容積率2.2，疫情期間房?jī)r(jià)漲了8%。隔壁容積率4.5的小區(qū)，直接跌了5%。下樓遛個(gè)彎都擠得慌，誰(shuí)愿意多花錢(qián)住“鴿子籠”呢？現(xiàn)在買(mǎi)房就像買(mǎi)手機(jī)，配置差的早晚被淘汰。
第三類是租賃型保障房。政府直接收購(gòu)存量商品房改造成保障房，廣州、深圳未來(lái)五年要收10萬(wàn)套。租金回報(bào)率3%-4%，是銀行理財(cái)?shù)?倍，就像把錢(qián)存進(jìn)“穩(wěn)定提款機(jī)”，每個(gè)月準(zhǔn)時(shí)到賬。我一表哥在廣州買(mǎi)了套老破小，改造成保障房后，租金比以前多了1500塊，還不用操心租客跑路，直呼“早知道不買(mǎi)郊區(qū)的新房了”。
咱普通人買(mǎi)房咋算賬呢？先算時(shí)間成本。上海調(diào)研顯示，通勤超過(guò)1小時(shí)的上班族，跳槽率高35%，收入增長(zhǎng)慢20%。每天多花30分鐘在路上，一年相當(dāng)于損失10萬(wàn)，這不就是“把時(shí)間浪費(fèi)在路上，把錢(qián)送給老板”嗎？再算持有成本，三四線的老破小，5年隱性損耗能到房?jī)r(jià)的25%。惠州大亞灣的樓盤(pán)，從1.2萬(wàn)跌到7000還送裝修，相當(dāng)于買(mǎi)了個(gè)“貶值玩具”，越放越不值錢(qián)。最后算未來(lái)價(jià)值，環(huán)京有個(gè)大盤(pán)，空置率超60%，房?jī)r(jià)跌回2016年，租金回報(bào)率才1.2%，比銀行活期還低，這不就是“花錢(qián)買(mǎi)了個(gè)寂寞”嗎？買(mǎi)房核心就一條：跟著城市資源走，地鐵2公里內(nèi)、三甲醫(yī)院3公里旁、重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)房，這些才是房子的“保值密碼”。
回頭看看這十年，樓市就像一場(chǎng)“過(guò)山車”。以前閉眼買(mǎi)的時(shí)代過(guò)去了，現(xiàn)在得睜大眼睛挑。人口越來(lái)越少，保障房越來(lái)越多，房子從“稀缺品”變成“日用品”。但核心地段、高品質(zhì)、有政策支撐的房子，永遠(yuǎn)是“硬通貨”。就像買(mǎi)衣服，便宜的地?cái)傌洿﹥赡昃腿?，貴點(diǎn)的品牌貨反而能多穿幾年，買(mǎi)房也一樣，別圖便宜買(mǎi)“白菜房”，大概率砸手里。
你現(xiàn)在住的房子，屬于哪類呢？要是換房，你會(huì)優(yōu)先考慮地段還是品質(zhì)？咱評(píng)論區(qū)嘮嘮，看看多少人跟你想法一樣。記住，買(mǎi)房不是跟風(fēng)，是給自己的生活“打底”，選對(duì)了，十年后偷著樂(lè)；選錯(cuò)了，十年后愁白頭。咱普通人買(mǎi)房不容易，就得把每一分錢(qián)花在刀刃上，你說(shuō)是不是這個(gè)理兒？
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