王健林最近在一個閉門會上說的話，把很多人嚇得不輕。
他說：“現(xiàn)在還在三四線城市囤房的人，三年后可能連首付都收不回來。”
這話乍一聽刺耳，但看看2025年的樓市數(shù)據(jù)，確實有幾分道理。
先看庫存。青島新房庫存947萬㎡，相當于要賣33.6個月才能清完，二手房掛牌量7.5萬套，平均每20個家庭就有1套在賣。
無錫更夸張，新房價格同比跌4.4%，二手房跌7.1%，一套100㎡的房子一年縮水7萬多元。
開發(fā)商為了回款，只能瘋狂降價：無錫新政落地后，二手房單日新增掛牌量暴漲644%，85%的房源主動降價，最高降幅達15%。這種“以價換量”的惡性循環(huán)，正在把三四線樓市拖入深淵。
但核心城市的情況完全相反。上海陸家嘴、深圳南山等核心地段，房價同比微漲2%-5%，北京海淀學區(qū)房價格企穩(wěn)在12萬元/㎡。
一線城市新房庫存去化周期壓縮至12個月，核心區(qū)甚至出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象。
這種分化背后，是人口流動的鐵律：2025年一季度，北京、上海人才流出量同比增長25%和22%，但成都、杭州等二線城市人口流入量激增18%，武漢、西安等中西部省會也通過產(chǎn)業(yè)升級吸引人口回流。
三四線城市則陷入“人口空心化”陷阱，徐州、洛陽等城市二手房掛牌量同比激增80%，成交價跌至2015年水平，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)“空城化”。
王健林的判斷，其實早在2018年就埋下伏筆。當年他以200億賣掉77家萬達酒店，400多億轉(zhuǎn)讓13個文旅項目，徹底轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。
如今回頭看，接手這些項目的富力、融創(chuàng)紛紛陷入債務(wù)泥潭，而萬達卻避開了危機。
他的邏輯很簡單：房地產(chǎn)行業(yè)20年一輪回，中國樓市已經(jīng)過了“閉眼買房都能賺錢”的階段?，F(xiàn)在還在三四線城市囤房的人，就像2015年還在股市追高的散戶，最后只能為泡沫買單。
政策層面的變化，正在加速這種分化。住建部100萬套貨幣化安置政策，重點針對核心城市的城中村和危舊房。
蘇州申請了672億元專項借款，合肥新謀劃9個項目涉及1.75萬戶，這些資金大部分流向一二線城市。
而三四線城市的棚改，已經(jīng)從“貨幣化安置”轉(zhuǎn)向“實物安置”，政府直接蓋保障房，根本不需要消化商品房庫存。這種政策傾斜，讓核心城市房價有了托底，卻讓三四線城市失去最后一根救命稻草。
人口結(jié)構(gòu)的變化更讓人絕望。2025年60歲以上人口占比21%，90后1.75億，00后1.45億，年輕人數(shù)量持續(xù)減少。
三四線城市的房子，要么被老年人住著，要么被年輕人繼承后拋售。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，三四線城市二手房掛牌周期延長至18個月，房價較2021年峰值回落25%-30%。
山東菏澤房價較2021年高點下跌25%，部分樓盤單價跌破3000元/㎡，淪為“鶴崗第二”。
王健林給的建議很實在：三類房子趕緊賣。
第一類是30層以上的高層住宅，這類房子設(shè)備老化后維修成本極高，而且消防隱患大，青島某超高層小區(qū)物業(yè)費已經(jīng)漲到5元/㎡，但電梯故障率每月高達3次。
第二類是三四線城市的老破小，徐州某小區(qū)2015年房價8000元/㎡，現(xiàn)在跌到4500元/㎡，掛牌半年無人問津。
第三類是文旅地產(chǎn)，大理、北海的海景房價格較2021年高點腰斬，很多業(yè)主連裝修錢都收不回來。
對于普通人來說，買房要記住三個“黃金法則”。首先，核心城市的核心地段可以買，但月供別超過收入的50%。
上海徐匯區(qū)一套80㎡的次新房，首付300萬，月供1.8萬，要求家庭月收入至少3.6萬，低于這個數(shù)就別硬撐。
其次，三四線城市的房子，能賣就趕緊賣，菏澤某開發(fā)商推出“先住后買”政策，首付5萬就能入住，但三年后房價可能再跌15%，到時候首付都虧沒了。
最后，千萬別碰高杠桿投資房，青島某公寓租金2500元/月，月供5000元，租金連月供一半都覆蓋不了，持有十年凈虧30萬。
王健林這話雖然難聽，但確實戳中了要害。未來三年，房子到底是“黃金價”還是“白菜價”，關(guān)鍵看你買在哪里。
核心城市的核心資產(chǎn)，可能像黃金一樣保值；但三四線城市的普通住宅，真的可能變成白菜價。樓市的黃金時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在是拼眼光和執(zhí)行力的白銀時代。
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