前不久，龍湖集團(tuán)發(fā)布2024年財(cái)報(bào)，亮眼的成績在國內(nèi)房企紛紛陷入困局的當(dāng)下，殺出了一條血路。
2024年全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1274.7億元，實(shí)現(xiàn)毛利額204.1億元，毛利率高達(dá)16%。
回想2021年，地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代徹底落幕，“三道紅線”令業(yè)界精英瑟瑟發(fā)抖。
一家家地產(chǎn)公司相繼爆雷，許家印光鮮不再，首富變“首負(fù)”落得個(gè)身敗名裂。
但偏居一隅的龍湖集團(tuán)卻成為一枝獨(dú)秀，收支平衡不觸紅線，始終平穩(wěn)運(yùn)營。
一直以來，龍湖掌門人吳亞軍從不搶風(fēng)頭、不爭“地王”，也不簽名、不上鏡、不接受采訪，在業(yè)界被稱為“低調(diào)女王”。
龍湖集團(tuán)在她的管理下一舉成為地產(chǎn)界的佼佼者。
可誰能想到，在她58歲離任之際，龍湖集團(tuán)卻遭遇做空，命懸一線。
在卸任龍湖董事會(huì)主席前，吳亞軍已經(jīng)被身體問題困擾了很久。
先是眼睛出現(xiàn)不適，接著心悸的情況也不斷襲來。她因?yàn)橼s赴國外治療而延誤了返程，引起業(yè)界各種猜測。
緊接著各種傳聞滿天飛，直指龍湖集團(tuán)存在債務(wù)危機(jī)。
“三道紅線”之下，地產(chǎn)股被集體唱衰，一場逼空大戲正在悄悄醞釀。
2022年8月10日，股市開盤即狂瀉，港股內(nèi)房股全線暴跌，龍湖地產(chǎn)跌幅16.4%，市值瞬間蒸發(fā)246億，股市里充斥著悲觀情緒。
巧合的是，瑞銀集團(tuán)在這一天發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告，將龍湖地產(chǎn)“買入”下調(diào)為“中性”，這對于地產(chǎn)市場的低迷行情無異于雪上加霜。
空穴來風(fēng)的謠言，就能讓投資者失去信心，如果發(fā)生拋壓踩踏，擊穿股價(jià)的極端情況隨時(shí)可能發(fā)生。
吳亞軍發(fā)現(xiàn)，每天針對龍湖集團(tuán)的做空比例超過20%，最高的時(shí)候能達(dá)到瘋狂的41.37%。
這種行情下，一旦謠言持續(xù)發(fā)酵，以龍湖為代表的藍(lán)籌股如果支撐不住，國內(nèi)地產(chǎn)股將萬劫不復(fù)。
眼見著龍湖集團(tuán)岌岌可危，吳亞軍沒有坐以待斃，她召開電話會(huì)議與投資者溝通，發(fā)布公告展示龍湖資金架構(gòu)，維持市場信心。
緊接著，她又聯(lián)合公司主要股東將55.6億元現(xiàn)金分紅改為增持股份，力證公司經(jīng)營狀況良好。還聯(lián)絡(luò)相關(guān)機(jī)構(gòu)，協(xié)同上海票據(jù)交易所發(fā)文力挺龍湖集團(tuán)。
幾天后，龍湖集團(tuán)最終穩(wěn)住了股價(jià)，由狂跌轉(zhuǎn)而逆勢收紅，一路上漲超17%。
事后經(jīng)查證，某些機(jī)構(gòu)見房地產(chǎn)行業(yè)陷入困境，居然操刀做空龍湖集團(tuán)，只要?dú)У羲?，收割其他地產(chǎn)股則不費(fèi)吹灰之力。
吳亞軍帶領(lǐng)龍湖集團(tuán)扛住了風(fēng)險(xiǎn)，重獲投資者信賴。兩個(gè)月后功成身退，以1050億身家傲居中國女富豪榜首。
作為女性，她白手起家，卻高歌猛進(jìn)成為業(yè)界翹楚。即便什么也不做，每年收租就可以擁有2億。
可難以想象的是，吳亞軍闖入房地產(chǎn)行業(yè)，竟純屬偶然。
吳亞軍是地道的川妹子。
1964年出生于重慶合川，父親是供銷社的職工，母親則是一位裁縫。
從小品學(xué)兼優(yōu)的她高中畢業(yè)后，順利考入西北工業(yè)大學(xué)，學(xué)習(xí)魚雷動(dòng)力工程，夢想著有一天也能做出一番成就。
畢業(yè)后，吳亞軍被分配到家鄉(xiāng)的儀表廠當(dāng)了技術(shù)員。在那里她沒有放棄過任何一次學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，哪怕外國客商來洽談業(yè)務(wù)，她也主動(dòng)請纓，充當(dāng)團(tuán)隊(duì)的翻譯和接待。
1988年，吳亞軍感受到了周圍環(huán)境的巨大變化，迎著改革的春風(fēng)，她毅然辭職來到《中國市容報(bào)》成為一名記者。
正是這次調(diào)整，讓她有機(jī)會(huì)接觸到很多房地產(chǎn)業(yè)界精英，也因此洞察到了土地政策的變革。
一段小插曲，讓吳亞軍走入了新興的地產(chǎn)界。
90年代初，吳亞軍購買了一套80平方米的房子?？闪钏[心的是，買房的經(jīng)歷卻苦不堪言。
不但交房延期，好不容易入住后又發(fā)現(xiàn)，天然氣不通，采光又差，電梯常常出故障。
滿心的怨氣讓她心里萌生了一個(gè)愿望，如果有一天能給自己造房子，一定造一套最舒服的。
1994年，國家頒布了城鎮(zhèn)住房制度改革相關(guān)政策，吳亞軍由一名記者變身創(chuàng)業(yè)者，成立公司專做裝修和建材生意。
第二年，她與丈夫成立了重慶中建科置業(yè)，機(jī)緣之下吳亞軍正式進(jìn)軍房地產(chǎn)。
重慶龍湖南苑，是她的第一個(gè)大項(xiàng)目。雖然沒有任何經(jīng)驗(yàn)，但憑借著不服輸?shù)木?，最終在房屋、配套服務(wù)以及景觀設(shè)計(jì)上一炮而紅，成為重慶市的標(biāo)桿，中建科正式更名龍湖地產(chǎn)。
吳亞軍也因此得到了和王石直接交流的機(jī)會(huì)。
這次見面讓她對房地產(chǎn)行業(yè)有了新的認(rèn)識(shí)，臨行前她說：“我要做最好的項(xiàng)目，成為最好的公司?！?/strong>
機(jī)會(huì)留給有準(zhǔn)備的人，也留給敢于創(chuàng)新的人。
1999年，吳亞軍操刀的第二個(gè)項(xiàng)目龍湖西苑開盤即爆賣，2000套房源一年內(nèi)全部脫銷。
從房屋規(guī)劃到景觀設(shè)計(jì)再到物業(yè)管理，吳亞軍事無巨細(xì)都要求做到完美。
“豪宅教父”宋衛(wèi)平曾花60萬機(jī)票，和公司成員組團(tuán)找吳亞軍“取經(jīng)”。
萬科高管林少洲在參觀了龍湖集團(tuán)的管理與服務(wù)機(jī)制后感嘆：“龍湖這個(gè)企業(yè)，太可怕?！?/p>
吳亞軍在重慶成了響當(dāng)當(dāng)?shù)娜宋?，國?nèi)很多一、二線城市向她拋來了橄欖枝。但吳亞軍卻拒絕開疆拓土，而是靜下心來四處考察學(xué)習(xí)，開闊眼界。
直到2005年，龍湖集團(tuán)先后推出兩個(gè)全新的頂級(jí)別墅項(xiàng)目。以20億銷售額一騎絕塵，這時(shí)的吳亞軍才決定邁出向全國擴(kuò)張的步伐。
龍湖集團(tuán)始終秉持著謹(jǐn)慎的原則，不上杠桿、不背巨債、杜絕高周轉(zhuǎn)運(yùn)作。
2009年龍湖集團(tuán)赴港上市，面對資本方用4億美元貸款與之對賭的要求，吳亞軍最終放棄在協(xié)議上簽字。
只有小步慢跑，才能有未來。
潛心經(jīng)營的吳亞軍在龍湖集團(tuán)上市后的第二年，就以39億美元的身家，成為中國女首富。
與此同時(shí)，她并沒有停止腳步，而是將眼光落向了北京城。
龍湖集團(tuán)承接的第一個(gè)北京項(xiàng)目是龍湖雁瀾山。吳亞軍親自盯在現(xiàn)場，對樣板區(qū)的所有設(shè)計(jì)都嚴(yán)格要求，甚至把景觀拆掉重建都是常事。
在規(guī)劃水景時(shí)，因?yàn)榭紤]到安全和觀賞性，她和設(shè)計(jì)師不斷修改方案，最后采用階梯式觀景步臺(tái)，讓視覺效果和安全保障并舉，得到了購房者和業(yè)內(nèi)人士的一致好評(píng)。
正因?yàn)槿绱藰O致的要求，才成就了龍湖集團(tuán)大踏步進(jìn)擊頭部房企的行列。
2010年到2012年的三年間，吳亞軍蟬聯(lián)中國女富豪榜首。
但也在這時(shí)，她與丈夫蔡奎漸行漸遠(yuǎn)。離婚時(shí)，蔡奎分走了大約200億港幣，既沒有互懟，也沒有罵戰(zhàn)。
這得益于多年前吳亞軍就主張由信托基金管理個(gè)人財(cái)產(chǎn)，他們的分崩離析，對龍湖集團(tuán)的股權(quán)沒有造成稀釋，平穩(wěn)過渡令業(yè)界震驚。
此后樓市調(diào)控漸漸收緊，吳亞軍果斷決定將商業(yè)地產(chǎn)作為龍湖集團(tuán)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。
她認(rèn)為搶著去買市區(qū)的緊俏地塊，除了成為“地王”之外，以龍湖的體量，很快就會(huì)崩掉。
吳亞軍從不輕易冒險(xiǎn)去做自己掌控不了的事，而是通過拿下廉價(jià)的郊區(qū)地塊開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，所幸的是此舉幫龍湖集團(tuán)渡過了難關(guān)。
她開發(fā)的天街商業(yè)廣場系列項(xiàng)目，也成了龍湖集團(tuán)亮眼的戰(zhàn)績。
2021年，隨著三道紅線政策落地，曾經(jīng)的各路精英巨頭接連爆雷，地產(chǎn)界哀嚎一片。
而龍湖集團(tuán)則穩(wěn)如泰山，其較低的融資成本框架，即使出現(xiàn)政策調(diào)整也始終處于安全地帶。
吳亞軍的遠(yuǎn)見卓識(shí)，再次幫龍湖集團(tuán)化險(xiǎn)為夷。
2022年，在遭遇“做空”時(shí)，心力交瘁的她力挽狂瀾，但也萌生了退意。
作為龍湖地產(chǎn)的締造者，吳亞軍曾在公司同事的眼里是打不倒、擊不垮的鐵娘子，卻不得不離開。
“再干下去，只怕見不到孩子事業(yè)有成的那一天了?！迸笥训脑捵屗查g破防。
好在多年前她就開始培養(yǎng)青年管理層，始終杜絕家族企業(yè)在公司里生根。龍湖集團(tuán)在上市之初，吳亞軍的丈夫就被她要求辭去了副董事長的職務(wù)。即便自己的女兒，都從未在公司有過任何職務(wù)。
吳亞軍退居幕后，一個(gè)時(shí)代悄然完結(jié)。
當(dāng)高杠桿擴(kuò)張成為行業(yè)通病，吳亞軍以“不賭周期、不做地王”的清醒，為龍湖集團(tuán)鋪就穩(wěn)健的未來；當(dāng)千億房企接連暴雷，她憑借克制與自律成就地產(chǎn)“常青樹”的商業(yè)范本。
也許，這才是中國房企真正需要的“軟實(shí)力”。
參考資料：
1、創(chuàng)業(yè)新觀察：《最豪氣女房東：身價(jià)1050億，每月收租2億，給女兒500億》
2、華爾街見聞：《咬上優(yōu)質(zhì)民營房企，空頭崩了牙》
3、新浪財(cái)經(jīng)：《龍湖遭遇破產(chǎn)謠言和機(jī)構(gòu)做空，吳亞軍回應(yīng)：我的心情還可以》
4、南風(fēng)窗：《中國女首富，再見》
作者：紅菱
編輯：歌
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