01
澳洲購房門檻飆升，年薪16萬勉強合格
隨著房價創(chuàng)下新高，全澳購房者需年薪達16.1萬澳元才能負擔按揭并避免財務壓力，比平均工資高出41%，Jarden的最新分析顯示。
Jarden經(jīng)濟學家安東尼·馬盧夫（Anthony Malouf）表示，要改善住房負擔能力，需要進一步降息以及增加住房供應。
“我們預計今年房價將上漲6.1%，在這種情況下，如果沒有進一步降息，很難看到住房負擔能力的改善，”他在接受采訪時表示。
“我認為，只有當住房供應充足到某種程度，雖然不能完全抑制房價上漲，但可以減緩上漲速度，讓收入增長趕上房價漲幅，人們才有機會進入市場，買得起房?！?/p>
住房負擔能力已成為當前大選的關鍵議題，兩個主要政黨都推出了幫助首次置業(yè)者的大手筆政策。然而，這些政策大多集中在“需求端”——聯(lián)合政府的房貸利息可扣稅政策和工黨的5%首付款計劃——因此被批評可能推高房價，進一步加劇住房負擔困境。
“我們認為這些需求端政策只會加劇當前住房供需失衡的問題。”馬盧夫在周四發(fā)布的一份住房分析中指出。
盡管4月全國房價僅小幅上漲0.3%，但Jarden數(shù)據(jù)顯示，用于償還貸款的收入占比已升至42.4%。
相比之下，在疫情前的2020年3月，這一比例僅為24.1%。
悉尼的情況最為嚴峻，家庭需拿出57.9%的收入來償還按揭，是全國最高的。這一數(shù)據(jù)比五年前大幅上升，當時僅需32.5%。Jarden指出，悉尼購房者需要年收入達到23.5萬澳元，才能購買“負擔得起”的住房。
根據(jù)標準，房貸還款占家庭收入比例不應超過30%，才能算作“負擔得起”。
阿德萊德是第二大最難負擔的城市，需要47.4%的收入來還房貸；布里斯班為44.8%；霍巴特為40.5%；珀斯為37%。
墨爾本則是相對最可負擔的首府城市，僅需36.6%的收入償還房貸。
來自Cotality的獨立分析指出，全國僅有五分之一的城區(qū)（703個城區(qū)）對年收入11.4萬澳元的普通購房者而言是可負擔的。
在悉尼，情況更為嚴峻，僅有2.2%的城區(qū)（共14個）對中位收入家庭（年收入12.17萬澳元）是負擔得起的。這些城區(qū)包括：班克斯鎮(zhèn)（Bankstown）、卡布拉馬塔（Cabramatta）、卡拉瑪（Carramar）、費爾菲爾德（Fairfield）、戈斯福德（Gosford）、格蘭維爾（Granville）、哈里斯公園（Harris Park）、拉肯巴（Lakemba）和利物浦（Liverpool）。
在近年負擔能力迅速惡化的阿德萊德，僅有1.2%的城區(qū)（共4個）適合年收入10.3萬澳元的購房者，如Elizabeth Downs、Elizabeth South、Elizabeth North 和 Smithfield。
在布里斯班，平均購房者只能承受6.3%的城區(qū)（共22個），這些城區(qū)包括Logan Central、One Mile、Woodridge和Fortitude Valley。
在珀斯，每七個城區(qū)中只有一個適合年收入12.88萬澳元的購房者；而在霍巴特，只有四個城區(qū)仍具可負擔性。
“這基本說明了，即使是收入相對較高的家庭，也正因為住房負擔能力差，而難以進入市場，”Cotality研究主管Eliza Owen表示。
02
自2月儲備銀行降息以來，手頭寬裕的悉尼房產(chǎn)投資者正鎖定墨爾本市場的低價投資房。房產(chǎn)中介表示，悉尼買家正在和首次置業(yè)者爭搶墨爾本外城區(qū)的房子。
悉尼房產(chǎn)投資者熱衷于塔尼特（Tarneit）、霍普斯克羅辛（Hoppers Crossing）和韋勒比（Werribee）等租金回報較高的墨爾本外西區(qū)。
Domain數(shù)據(jù)顯示，韋勒比（Werribee）獨立屋租金年漲幅達6.8%，霍普斯克羅辛（Hoppers Crossing）也上漲6.8%，塔尼特（Tarneit）上漲6%。
房貸機構 Lendi Group 在維州的總經(jīng)理柯利（Joel Curley）表示，今年1月至3月間，新州買家中有16.0%在維州購房，高于2024年同期的15.3%，其中新州人在維州購買投資房的比例已經(jīng)增加了0.5個百分點以上。
與此同時，悉尼和新州投資者在悉尼買房的比例大幅下降?？吕硎荆麄儊砟珷柋举I投資房的比例的確在增加，還有很多都被西澳吸引了過去。
房產(chǎn)中介Ray White的代理克爾涅塔（Alex Krnjeta）表示，降息后，新州投資者期望用遠低于悉尼的價格購入房產(chǎn)，大多數(shù)目標價位在50萬至65萬澳元之間，他們正在擠走首次置業(yè)者。
“他們在推高房價，出價比其他買家高出約5%，因為相比悉尼而言，（維州）這里價格仍然非常便宜?！?/p>
墨爾本外北區(qū)也出現(xiàn)類似情況，新州投資者正在購入投資房，然后出租給年輕家庭。
YPA地產(chǎn)銷售代理薩辛（Michael Sassine）表示，在過去三個月內(nèi)，新州買家數(shù)量明顯增加，他們希望買到占地面積至少600平米的獨立屋，租客多為30至40歲的年輕家庭。
在維州，80萬澳元能買到一套三居室的獨立屋，但在悉尼帕拉馬塔（Parramatta）這樣的地方，入市價至少要150萬澳元。
Domain 3月數(shù)據(jù)顯示，雷瑟瓦（Reservoir）和米克勒姆（Mickleham）獨立屋租金年漲幅為10%，克雷吉本（Craigieburn）上漲10.4%，羅克斯堡公園（Roxburgh Park）則上漲11.3%。
墨爾本購房顧問巴科斯（Cate Bakos）表示，她的客戶中新州買家的確更多了，客戶構成發(fā)生了很大變化，過去80%是自住買家、20%是投資者，而現(xiàn)在已變?yōu)?0%為投資者、20%為自住買家，來自悉尼的投資者有些預算高達200萬澳元，也有些只有50到60萬澳元。
“（墨爾本）房價基本穩(wěn)定，租金回報率更高，這吸引了不少人投資，很多投資者都是‘看都沒看就買’了?！?/p>
03
未來6個月，墨爾本這些區(qū)的房價將暴漲！
墨爾本房市即將迎來強勁反彈，近三分之二的城區(qū)房價已呈上漲趨勢，而部分普通城區(qū)的房價增長更是有望“超速”。
墨爾本西北區(qū)Sunbury銷售活動的增加，使其成為今年全澳房價上漲最快的地區(qū)。
Craigieburn、Werribee、Caroline Springs、Hoppers Crossing和Deer Park的房 價也有望上漲。
Price Predictor Index的作者Terry Ryder還預測，Docklands、Hawthorn East、 Richmond和St Kilda等城區(qū)的公寓價格將出現(xiàn)“超速”增長。
總而言之，Ryder認為，墨爾本多達63%的城區(qū)現(xiàn)在具備增長潛力，該城市已成為全 澳房價增長前景第3好的地區(qū)，僅次于達爾文和南澳。
在最新的Price Predictor Index中，Ryder用全市16.4%的銷售活動增長作為衡量 標準，追蹤近期可能支撐房價上漲的需求增長。
他預計像Sunbury這樣的城區(qū)會有更大的增長，該地區(qū)的季度銷售量從2023年初的 140套增至2024年最后3個月的250套。
Ryder表示，墨爾本的復蘇“來得相當晚”，因為在其它首府城市房價上漲時，該市 各地區(qū)的房價增長有限，甚至出現(xiàn)了下跌。
“但銷售活動表明情況正在好轉(zhuǎn)，這是強勁漲勢的開始，相對于其它城市，墨爾本 的房價現(xiàn)在極具吸引力。一年后，我們應該會看到墨爾本的表現(xiàn)比近年來好得多?！?/p>
這位房地產(chǎn)專家補充道，已經(jīng)有跡象表明投資者活動正在增加，再加上人口增長帶 來的購房和租房需求增加，未來6至9個月內(nèi)很可能出現(xiàn)廣泛增長。
04
悉尼爛尾房扎堆掛牌！成本失控，數(shù)百套新建項目停工
在悉尼，一場由建筑成本飆升引發(fā)的危機正在房市蔓延。
由于成本嚴重超支，市政部門批準的數(shù)百個新項目陷入停滯，大量未完工的房屋開始涌入市場。
據(jù)RealEstate網(wǎng)站報道，許多屋主在建或翻新夢想之家過程中選擇了放棄。
有些只差收尾工作就能完工，有些卻僅僅搭起了基礎設施的框架，鋼筋水泥裸露在外。
建筑商當初規(guī)劃項目時預估的費用，在材料價格飛漲、人工成本攀升以及建筑公司接連破產(chǎn)的沖擊下，早已成了一紙空文。
住房工業(yè)協(xié)會經(jīng)濟學家Tim Reardon表示，許多在2022年利率上調(diào)前獲批的悉尼項目，如今開發(fā)商根本無法按照市政批準的規(guī)格、在現(xiàn)有成本下交付，只能被迫擱置。
這種困境在公寓市場尤為突出。
Reardon說道，“很多項目的批準形同虛設，實際開工的還不到獲批項目的一半?！?/p>
Reardon解釋，不少開發(fā)商在項目動工前就選擇推遲或取消，而那些已經(jīng)開工卻半途而廢的，大多是個性化較強的獨立屋建造或翻新項目。然而，這些失敗的項目反映了住宅建筑行業(yè)中的“結構性問題”。
Reardon稱，“未來至少三年，建筑開工率都會處于低位，住房短缺的情況可能會愈發(fā)嚴重。”
目前，一些未完成房屋掛牌出售。例如，位于西部Horsley Park的大部分房屋僅有鋪設的地基和墻壁，仍需安裝屋頂和更多設施。
Greenacre的一處物業(yè)僅有基礎和部分墻壁，售價預計在200萬至250萬澳元之間。
在Sutherland Shire的Oyster Bay，一處未完成房屋將于本月晚些時候拍賣，估計售價超過70萬澳元。
類似的部分建成的房屋在Greenwich、Belfield等地也有售。
長期擔任電視翻新節(jié) 目《The Block》主持人的Scott Cam表示，業(yè)主通常由于預算不足停止建設，這在 當前環(huán)境下尤為困難。
他指出，“材料成本大幅上漲，人們初期并未完全了解行業(yè)狀況，必須做好預算?！?/p>
Cam補充稱，一些項目的成本超支常由于“更改”造成，客戶在工程開始后更改計劃是建筑行業(yè)中最大的成本之一。
REA Group經(jīng)濟學家Anne Flaherty表示，某些地區(qū)房價增長緩慢也導致住房完工率 放緩。
“建筑成本增加在歷史上前所未有，特別是2021年激增，導致一些項目不再盈利。”
Flaherty補充，需要價格的大幅上漲才能使這些項目按批準的形式再次可行。
建造 成本的提升和市場價格的降低促使一些項目難以實現(xiàn)盈利，再次對房市帶來極大的挑戰(zhàn)。
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