上海樓市幾十年的大發(fā)展，給很多板塊帶來了歷史性的機遇。
如今的上海版圖從內(nèi)環(huán)內(nèi)約120平方公里的小范圍，
發(fā)展到了郊環(huán)輻射全上海6340平方公里的程度。
眾多板塊的地段價值在一次次的歷史浪潮中不斷提升。
即便是曾經(jīng)荒涼的外環(huán)，也有了非常高的價值。
如今，上海的城市邊界已經(jīng)突破物理環(huán)線。
外環(huán)外一些板塊，熱度幾乎超越內(nèi)中環(huán)。
浦東唐鎮(zhèn)
唐鎮(zhèn)，外環(huán)外首個二手房價突破10萬+的板塊。
出道即是國際社區(qū)，拿到了相對不錯的規(guī)劃基本盤。
另有“張江輻射區(qū)”、“連接臨港和市區(qū)的中樞紐帶”，這些響當(dāng)當(dāng)?shù)拿^加持。
各大媒體都在為唐鎮(zhèn)造勢，一時之間賺足了眼球。
不過唐鎮(zhèn)自身也爭氣，產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)、土地、都舍得砸資源。
再加上周邊有金橋、張江、川沙三大副中心，以及2號線貫穿，外加宜居的城市界面。
唐鎮(zhèn)崛起是遲早的事情。
唐鎮(zhèn)最初的定位是類似于徐涇別墅區(qū)的存在。
這里造的第一批豪宅公寓，檔次和產(chǎn)品力都不低。
當(dāng)初開發(fā)商不計成本把標(biāo)桿盤的品質(zhì)推高，直接拔高了整個板塊的上限。
綠城玉蘭花園一期的御園、金大元御瓏公館等，品質(zhì)不俗。
因為本身就是外環(huán)郊區(qū)，綠化做得很好、樓間距也可以做得更大，稀缺性無敵。
如果放到內(nèi)環(huán)，估計都能和翠湖掰一掰手腕。
隨著張江科學(xué)城的快速發(fā)展，唐鎮(zhèn)的供應(yīng)開始偏向改善。
三兄弟大名城紫金九號、仁恒東郊花園、浦發(fā)羅蘭翡麗，成為板塊頂流。
疊加2020~2021年的學(xué)區(qū)帶動的整體行情，這里的房價一路飆升到10萬+。
唐鎮(zhèn)成了浦西人民看不懂的外環(huán)神話。
青浦徐涇
青浦破，但均價高。整個區(qū)的房價全靠徐涇撐起來。
徐涇作為上海近郊唯一的別墅片區(qū)，還有個外號，叫浦西外環(huán)的宇宙中心。
徐涇所在的商務(wù)區(qū)，緊鄰虹橋樞紐，現(xiàn)在有機場聯(lián)絡(luò)線和2/10/17號線四條地鐵通過，后續(xù)還有13號線西延伸/嘉閔線/示范區(qū)線，一共7條地鐵線在此交匯。
這里各項配套完善，大虹橋規(guī)劃加持，自住適宜。
作為大虹橋核心區(qū)的頂流，徐涇是前幾年炙手可熱的買房地段，也是炒房客的重災(zāi)區(qū)。
板塊內(nèi)的標(biāo)桿小區(qū)仁恒西郊花園，巔峰時期的價格可以賣到9萬/平。
現(xiàn)在仁恒西郊花園價格跌到了6萬出頭。
板塊所面臨的問題是：次新房多，整體供應(yīng)量大，有不小的拋盤壓力。
等到2026年徐涇的大批量項目陸續(xù)進入二手市場，二手房價格還有一定的壓力。
不過好在徐涇可供應(yīng)的土地比較少了。
后續(xù)的新增壓力沒有，主要壓力都在2026-2029年。
徐匯華涇
高大上的徐匯區(qū)，有一個被外環(huán)線割裂在外的板塊，就是華涇。
徐匯對于華涇的定位是：
“十四五”期間，華涇地區(qū)將成為徐匯區(qū)主要的人口導(dǎo)入地區(qū)和土地資源儲備地區(qū)。
華涇地區(qū)成為重要戰(zhàn)略循環(huán)節(jié)點。
也就是說，華涇就是徐匯的主戰(zhàn)場。
畢竟徐匯除了華涇外已經(jīng)沒什么地段可供開發(fā)了，只能重金投入華涇。
規(guī)劃上，華涇已經(jīng)是南徐匯的科創(chuàng)門戶，北楊人工智能小鎮(zhèn)，“華之門”，徐匯南部最大的商業(yè)商務(wù)中心。
交通上，已經(jīng)通車的15號線、機場聯(lián)絡(luò)線，還有在建的19號線、23號線，未來四條地鐵在華涇交匯，是外環(huán)外軌交密度最高的板塊之一。
從華涇出發(fā)，坐地鐵15號線，直達寶山南大、普陀真如、長寧古北、漕河涇；
坐19號線，到達前灘、世博、陸家嘴、北外灘等核心區(qū)；
坐23號線，到達徐匯濱江、紫竹、老閔行；
坐機場聯(lián)絡(luò)線，直達虹橋樞紐和浦東國際機場；
發(fā)達的交通優(yōu)勢，為華涇帶來不少企業(yè)和人流。
除交通外，華涇最撐門面的還是教育。
不僅有高安路第一小學(xué)——華展校區(qū)。還有徐匯實驗小學(xué)、徐匯中學(xué)南校區(qū)（新校區(qū)）、華育中學(xué)初中部以及民辦位育中學(xué)的高中部、紫陽中學(xué)等。
要說最強助力，一定是徐匯濱江的規(guī)劃落地。
徐濱高單價+大戶型，多少有點不接地氣，此時南邊同樣臨江的華涇，就成了不錯的選擇。
最近兩年上海樓市調(diào)整，華涇的房價還算堅挺，跌得不多：
標(biāo)桿小區(qū)之一印象歐洲去年11月份成交單價還在9.7萬左右。
嘉定南翔
嘉定南翔，外環(huán)外第一鎮(zhèn)，是嘉定除了江橋之外，距離市區(qū)最近的板塊。
也是整個嘉定區(qū)城市界面最好的板塊，經(jīng)濟實力僅次于安亭。
南翔曾立志打造上海第一個市郊CBD，雖然后來已失敗而告終，但其實力仍不容小覷。
這些年，嘉定區(qū)的規(guī)劃中，凡是核心的、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)配套大部分都集中在南翔和嘉定新城。
南翔印象城和中信泰富萬達廣場的開業(yè)，把嘉定區(qū)的商業(yè)水平都拉升了一個新高度。
現(xiàn)在南翔在嘉定，就像北外灘在虹口，這是一個區(qū)的城市名片。
國企央企都去南翔拿地，城留香園勁銷千套、華潤時代之城五開五爆，新房熱度一直很高。
這里的二手房大多是剛需樓盤，性價比不錯，總價二百多萬就能上車。
閔行浦錦
浦江鎮(zhèn)隸屬閔行，但閔行飛升主城區(qū)時沒帶它，被戲稱為“閔行棄子”。
后因與浦東接壤，抱上了前灘的大腿。
與唐鎮(zhèn)深居浦東腹地難以吸引浦西客群不同。
浦江鎮(zhèn)是少有的能同時承接浦東和浦西市區(qū)外溢的地方。
說它是 外環(huán)C位 也不為過。
其核心區(qū)浦錦街道商品房單價最高突破9萬，成為前灘外溢紅利的直接受益者。
低密宜居+前灘輻射是浦錦的核心競爭力。
浦錦街道的商品房，以一品漫城片區(qū)和華僑城片區(qū)為主。
社區(qū)環(huán)境媲美新江灣城，低密宜居。
板塊緊鄰前灘，8號線3站直達CAZ核心區(qū)，承接前灘高房價外溢客群。
擁有仁濟南院、復(fù)旦耳鼻喉科醫(yī)院兩家三甲醫(yī)院，外環(huán)罕見。
盡管存在行政邊緣化隱憂，但其“上海南部新江灣城”的定位，疊加CAZ延伸段屬性，仍具長期潛力。
對于預(yù)算有限的改善客群，浦錦街道商品房仍是性價比之選。
不過交通依賴擁擠的8號線，商業(yè)能級還是不足。
另外閔行區(qū)資源傾斜有限，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入緩慢。
南部魯匯片區(qū)發(fā)展滯后，需長期等待。
小結(jié)
這些熱門板塊的誕生，本質(zhì)是城市擴張與人口遷徙的必然產(chǎn)物。
外環(huán)外的價值，不在環(huán)線距離，而在“城市功能完整性”。
這些板塊或許沒有內(nèi)環(huán)的百年底蘊。
卻以 產(chǎn)城融合、低密宜居、規(guī)劃紅利等新邏輯，
成為新上海人安家置業(yè)的“新主場”。
這里不是上海的邊緣地帶，而是新移民重構(gòu)的“新中心”。
注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。
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