他曾是汕頭的舊改王，也是行業(yè)中讓人嘆服的存在。
他曾揚言：龍光將是民營房企笑到最后的存在，巔峰時期身價千億。
可這樣的高光時刻轉(zhuǎn)瞬即逝，千億房企巨頭說栽就栽了，總負債2265億。
但這個房企巨頭沒有想過跑路，也沒有轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，反而放話絕不躺平，不逃避債務(wù)。
背負千億債務(wù)，重組后能否重生呢？
1996 年，汕頭金禧花園的工地上，29 歲的紀海鵬穿著膠鞋穿梭在腳手架之間，這個被同行視為 “麻煩事” 的城中村改造項目，成了他進軍地產(chǎn)的起點。
當時的汕頭房企大多盯著商品房開發(fā)，沒人愿意碰拆遷補償復雜的舊改項目，但紀海鵬帶著弟弟紀建德，用四年時間把金禧花園變成了當?shù)刈畲蟮臉潜P，開盤即包攬半壁江山的銷售額。
這場漂亮的首戰(zhàn)，成了他日后 “逆周期擴張” 的基因，當別人避開風險時，紀海鵬看到的是機會。
2003 年，深圳寶安中心區(qū)的土地拍賣會上，紀海鵬舉牌的手幾乎沒放下過，2.86 億拿下寶安地王，6.81 億收入佛山天湖酈都地塊，龍光的名字開始在大灣區(qū)土地市場炸響。
同行們發(fā)現(xiàn)，這個來自汕頭的房企老板，專挑別人不敢碰的高價地塊，甚至在 2017 年以 168.55 億港元刷新香港土地總價紀錄，讓見慣大場面的新鴻基掌門人都驚嘆 “顛價”。
那些年的龍光，就像地產(chǎn)界的 “狂飆者”，高峰期年銷售額突破 1400 億，躋身千億房企俱樂部。
盡管事業(yè)如此高光，可紀海鵬依舊低調(diào)，他極少出現(xiàn)在公開場合，女兒紀凱婷 24 歲登頂福布斯最年輕女富豪時，他仍躲在幕后掌控大局。
可他這種 “低調(diào)做人、高調(diào)做事” 的風格，讓龍光在地產(chǎn)上行周期一路狂奔，卻也為后來埋下隱患， 高杠桿拿地、家族式?jīng)Q策、表外負債累積，一旦集中爆發(fā)，將成為致命一擊。
2022 年 1 月，一條 “龍光存在未披露美元私募債” 的傳聞，像導火索般點燃了危機。
5 月的香港聯(lián)交所，復牌首日的龍光股價開盤即暴跌 57%，市值縮水至 67 億港元，曾經(jīng)的千億房企淪為 “仙股”。賬上 382 億現(xiàn)金，實際可動用的不到一半，17 億美元境外債利息無法支付，紀海鵬第一次感受到了刺骨的寒意。
與許家印 “假離婚轉(zhuǎn)移資產(chǎn)” 的消極應(yīng)對不同，紀海鵬選擇了正面硬剛，他親自牽頭與境外債權(quán)人進行 16 輪談判，會議室的燈光常常亮到凌晨。
那些曾經(jīng)被視為 “核心資產(chǎn)” 的大灣區(qū)地塊，此刻成了救命籌碼 ，南寧、珠海的項目股權(quán)被折價質(zhì)押，深圳的舊改項目緊急轉(zhuǎn)讓，甚至連香港凱玥項目這樣的地標級豪宅，也被擺上貨架。
有債權(quán)人后來回憶：“紀老板帶著我們看地塊時，指著沙盤說‘這些都是實在的資產(chǎn)，龍光不會賴賬’，那種眼神里沒有逃避，只有破釜沉舟的狠勁?！?/p>
但自救之路遠比想象艱難。
2022 年財報顯示，龍光凈虧損 88.7 億，總負債 2265 億，銷售額暴跌至 441 億，相當于巔峰期的零頭。資本市場用腳投票，美元債價格跌到 20 美分，境內(nèi)債也遭遇 “股債雙殺”。
紀海鵬不得不放下 “地王收割機” 的傲氣，開始學習 “賣賣賣”，2023 年全年，龍光處理了超過 50 億的資產(chǎn)，連總部大樓的部分樓層都掛牌出售。
2024 年，當世茂、佳兆業(yè)等房企的重組方案紛紛遇挫時，紀海鵬團隊拿出了 “現(xiàn)金收購 + 短期票據(jù) + 可轉(zhuǎn)債 + 長期票據(jù)” 的組合方案，整體削債比例達到 70%。
這個方案的核心，是用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)換取債權(quán)人信任 ，香港凱玥項目估值 300 億，雖未完全出售，但作為抵押品讓債權(quán)人看到了實實在在的還款來源，深圳、佛山的核心地塊打包成 “資產(chǎn)包”，允許債權(quán)人選擇實物抵債或長期持有。
“紀老板太懂債權(quán)人的心思了。” 一位參與重組談判的投行人士透露，“他沒有像其他房企那樣一味求展期，而是把‘真金白銀’和‘未來預期’都擺到臺面上。
現(xiàn)金部分即時兌付 30%，剩下的分 3-4 年用票據(jù)和可轉(zhuǎn)債兌現(xiàn)，既解決了短期流動性，又給了長期回款的希望?！?/p>
這種務(wù)實策略很快見效，境內(nèi) 21 筆債券重組，92% 的債權(quán)人簽署支持協(xié)議，境外債展期方案獲得 80.8% 的支持率，創(chuàng)下同期民營房企重組的高紀錄。
在保交付戰(zhàn)場上，紀海鵬更是親自掛帥。
2024 年，龍光交付了 2.8 萬套房，在暴雷房企中名列前茅，這種 “保交付換口碑” 的策略，間接為債務(wù)重組贏得了時間 ，購房者愿意繼續(xù)買單，銷售回款才能支撐重組方案的執(zhí)行。
盡管重組邁出關(guān)鍵一步，紀海鵬的壓力并未減輕。
2024 年財報顯示，龍光銷售額僅 84.3 億，1-2 月回款不足 10 億，現(xiàn)金流依然吃緊。更棘手的是，房地產(chǎn)市場早已不是那個 “閉著眼睛拿地都能賺” 的黃金時代。
香港凱玥項目雖估值 300 億，但 2023 年首月僅賣出 3 套，高端市場的低迷讓資產(chǎn)變現(xiàn)周期拉長，深圳光明的地王地塊，當年開盤即售罄的神話不再，現(xiàn)在只能靠降價促銷回籠資金。
家族式管理的后遺癥也在顯現(xiàn)，當年為了突破瓶頸引入的職業(yè)經(jīng)理人，終究難以融入紀氏家族的決策體系。
2017 年高溢價拿香港地王時，曾有高管建議放緩節(jié)奏，但紀海鵬對大灣區(qū)的絕對信心讓他選擇了繼續(xù)擴張。
如今復盤，那些曾經(jīng)的 “地王” 變成了 “燙手山芋”，折價出售都難尋買家。
一位業(yè)內(nèi)資深人士評價，“成也蕭何敗蕭何，紀老板的賭性成就了龍光，也讓龍光在周期逆轉(zhuǎn)時摔得更重?！?/strong>
境內(nèi)外 800 億債務(wù)重組落地只是第一步，后續(xù) 3-5 年的執(zhí)行期才是真正考驗 ，能否在銷售低迷中穩(wěn)住現(xiàn)金流，能否在行業(yè)洗牌中保住核心資產(chǎn)，能否讓債權(quán)人相信 “龍光真的能笑到最后”。
當房地產(chǎn)從 “增量時代” 進入 “存量博弈”，曾經(jīng)的 “地王收割機” 必須學會在狹縫中求生。
當高杠桿模式崩塌，當行業(yè)邏輯徹底改變，有人選擇躺平，有人選擇逃亡，而紀海鵬選擇了正面硬剛。
這條路充滿荊棘，但至少，他讓市場看到：在地產(chǎn)寒冬里，還有人在努力鑿開冰層，為企業(yè)、為債權(quán)人、為無數(shù)個家庭守住希望。
至于能否真正 “笑到最后”，或許答案并不重要， 在這場注定殘酷的行業(yè)大考中，敢于直面危機的勇氣，本身就值得尊重。
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