作者 | 曾有為
來源 | 品牌觀察官（ID：pinpaigcguan）
引言：陳錦石白手起家，用32年就把公司銷售額干到了2000多億，但僅過了3年，他就被推下神壇——負債2068億，成了聲名狼藉的老賴。
陳錦石2歲喪父，16歲外出打工，1988年26歲的陳錦石帶著28個老鄉(xiāng)到山東跑工地，隨后成立了中南建設。
2020年中南建設已經成為房產銷售額破2000億的巨頭房企，在全國房企中排名14。
窮小子陳錦石更是搖身一變，以140億的身家，成為南通首富。
但是誰也沒想到，僅僅過了3年，中南建設就暴雷負債2068億。
公司更是被深交所退市，11.6萬股民的血汗錢打水漂，而陳錦石在2022年還拿著1088萬的年薪，只能說這一切太“離譜”了！
富不過三代
2020年4月，中南置地召開了上一年的年度業(yè)績發(fā)布會，中南建設再創(chuàng)佳績，挺進了了中國房地產16強。
會上，58歲的董事長陳錦石宣布了一個驚人的消息，他準備把中南建設，這個銷售額近2000億的房企全面交給女兒陳含昱打理。
然而讓人沒想到的是，中南建設在陳含昱的全面接班后，公司就開始“倒霉”起來，從2021年到2023年，中南連續(xù)虧損了178億元。
陳含昱還沒來得及大展拳腳，就不得不到處奔走拉資金來化解中南的債務危機。
富不過三代恐怕會在陳含昱這成為現實。
2020年震動地產界的三條紅線出臺，中南企業(yè)作為江蘇的頭部房企，在三個財務指標上——資產負債率、凈負債率、現金短債率上都超標。
被有關部門納入了紅檔，其公司融資也受到了相應的限制。
非常魔幻的是，2020年卻正是中南建設的巔峰時刻。
當年中南建設的房地產業(yè)務合同銷售額達到了2238億元，同比增長了14.2%，被多個評級機構上調了信用評級，可謂是局面一片大好。
或許也正因如此，陳錦石才會在這年公開對外宣布，讓1985年出生的女兒陳昱含全面接班，希望她能接棒，再續(xù)輝煌。
其實在此之前，陳昱含就在中南建設鍛煉了很多年。
早在2011年，陳昱含獨當一面的負責中南建設在江蘇吳江的一個70萬平方的房地產項目。
同時在各大民營房企中，家族式管理，繼承人代替職業(yè)經理人的模式也屢見不鮮，比如碧桂園的創(chuàng)始人楊國強，當初也是讓女兒楊惠妍接的班。
當時普遍認為，如果不出意外的話，陳昱含的接班也將會是又一個房地產二代接班的優(yōu)秀案例。
但是往往這個時候，意外就來了。
中南建設和許多民營一樣，一直都是實行的“高杠桿、高周轉、高負債”模式。
在陳昱含全面接班的當年，中南建設的高杠桿，其實就有點玩不下去了，當年公司的總負債率已經達到了86.54%，有息負債達到了799億。
這還是在三條紅線的限制下，降債之后的結果。
2020年是中南建設的巔峰之年也是跌落之年。
2021年房地產凜冬中的第一場雪崩將至，許多房企暴雷，中南建設在這年還算穩(wěn)定，并沒有公開的債務違約，算是保住了作為江蘇頭部房企的體面。
但是2021年，中南建設的財務狀況就開始暴雷了。這年中南建設的凈利潤為﹣33.82億，是中南建設成立34年以來的首次虧損。
從這年開始中南建設開始瘋狂降負債，在2022年上半年，就減少了109億債務。
然而彼時房市低迷，中南建設的主陣地又在三四線城市，資產貶值難以變現，再加上中南建設的債務太多，減債只是杯水車薪。
2023年中南建設的有息負債雖然已經降到了432.6億，但是總負債依舊高達2068億。
從2022年開始，化債突圍求生，成為了陳昱含接班之后的常態(tài)，陳錦石也沒了退休的想法，終日帶著女兒奔走于債權人和投資人之間，以望起死回生。
這一次陳錦石似乎是拿出了壯士斷腕的決心，但是陳錦石卻在此時做了一件“不厚道”的事，把自己推上了輿論的風口浪尖。
瘋狂擴張
要求凈利潤增長1408%
2022年，中南建設當年的虧損金額已經達到了90.71億元，凈利潤虧損程度排在118家A股房企中的排倒四。
但“離譜”的是，這一年公司竟然還給陳錦石加了22萬的薪水，陳錦石的年薪最終也高達1088萬元，繼續(xù)蟬聯年薪最高的A股房企實控人。
一邊是公司連續(xù)虧損上百億，另一邊作為實控人的陳錦石卻繼續(xù)給自己加工資，拿著全行業(yè)最高的年薪，這里面魔幻屬實讓人看不懂。
但其實這點魔幻在整個中南建設的崛起史中，只是小巫見大巫。
畢竟在2018年的時候，中南建設在給未來三年定凈利潤增長目標的時候，就定出了增長不低于240%、560%、1060%的瘋狂目標。
這么“離譜”的增長目標，是普通人難以理解的，但是中南建設最后卻把這些目標全部完成了。
這就更“離譜”了。
2020年，在中南建設最鼎盛的時候，在南通CBD的各大商場里面，只要拿著中南建設工牌，都可以享受到不同程度的打折優(yōu)惠。
當時，陳錦石作為南通的首富，中南建設作為南通最大的房企，南通可謂是愛屋及烏。
更加重要的是，南通CBD——當時長三角以北最大的CBD項目，正是中南建設承接的。
2005年南通準備投資35億元打造一座CBD，預計建設周期11年，當時房產價格上升已經開始放緩，房地產回款周期又長，所以沒有本地房企敢接這個大項目。
陳錦石卻看到了這個機會，如果能把CBD建好，那就是中南建設一張名片。
當時只有5000萬資金的陳錦石，果斷接了這個35億的大項目，陳錦石賭的就是未來樓市還有無限的上升空間。
可惜，一開始陳錦石都差點賭輸了，拿下CBD項目后，樓市價格就開始下降，隨后又是金融危機，中南建設差點被這個大盤拖倒。
為了節(jié)省成本，中南建設直接把南通CBD的投資、開發(fā)、建設、運營全接了過來，這也從側面提升了中南的操盤能力。
南通CBD的成功，也讓陳錦石看到了三四線城市的市場優(yōu)勢，接下來的幾年時間里，中南建設癡迷于在三四線城市“造城”，后來陳錦石將這種模式稱為大盤模式。
通過這種模式，中南建設在三四線城市中拿下了不少項目。但是這個模式后來也制約了中南建設的發(fā)展。
2015年隨著“去庫存”計劃的推出，全國樓市開始出現了跨越式增長，許多實行高周轉模式的房企從中突圍而出，成為房市黑馬。
但是中南建設的“大盤模式”卻在一定程度上制約了中南的周轉速度。
2015年，在各大房企凈利潤翻番的情況下，中南建設的凈利潤卻同比減少了63.37%，再不改變中南就要掉隊了！
為此，陳錦石決定花重金把明星經理人陳凱挖過來做董事長。
陳凱當時只用了3年時間，就幫助原本只有20億規(guī)模的房企陽光城，擴張到了200億，可謂是玩“高運轉”的高手。
陳凱來了之后，就定下了3個考核目標，從2018年開始，未來3年的歸母凈利潤都要比2017年高出240%、560%、1060%。
第二年，又提出2021年公司歸母凈利潤要增長1408%。
為了完成這些魔幻的目標，中南建設內部開始實行競爭淘汰制，并把各個城市項目分為相應的“戰(zhàn)斗區(qū)域”，
不同區(qū)域可以相互搶奪資源，前三名可以得到獎勵，而沒能進入前三的，則可能會被開除。
中南建設的“戰(zhàn)區(qū)”模式在各大中小城市遍地開發(fā)，這種粗放的發(fā)展方式，在前期推動了中南建設營收的巨量增長。
從營收上看，2017年中南建設的營收只有305.5億，到2020年的786億元，從歸母凈利潤看，2017年中南建設歸母凈利潤只有4.52億元，2020年變成了70.8億元。
2018年陳凱定的三個看似不可能完成的目標，竟然全部完成了，然而這種高周轉完全是依賴于高房價高需求之上的，一旦房市降溫，問題就出現了。
2021年中南建設的歸母凈利潤為﹣33.82億，出現了34年來的首次虧損，這一虧，就虧麻了，2019年所定下的2021年增長1408%的目標，也成了癡人說夢。
此后中南建設連虧三年，到2023年累計虧損已經超過了170億。2023年隨著公司的虧損，陳錦石的年薪也從1088萬，直接降到了96萬。
回望陳錦石的發(fā)家史，他把聰明一世糊涂一時，展現的淋漓盡致。
湊5000元起家
如今倒欠2068億
1988年，26歲的陳錦石帶著28個老鄉(xiāng)，東拼西湊了5000塊錢，成立了一支施工隊。
并通過掛靠的方式獲得了勞務資質，成為了分包商，隨后他們奔赴山東做起了小工程，并由此起家，最終成為了兩千億房企。
曾經的窮小伙實現了他白手起家成為“首富”的夢想。
然而估計陳錦石自己都沒有想到，成為首富才3年時間，自己就變成了“首富”，公司總負債高達2068億。
從神壇到谷底，不過三年，真是黃粱一夢。
陳錦石出生在南通市海門鎮(zhèn)的中南村。兩歲那年，陳錦石就失去了父親，陳錦石有四個兄妹，在陳錦石的記憶里面，童年幾乎沒有吃過一頓飽飯。
16歲那年，陳錦石就外出進城打工，先是從最辛苦的泥瓦匠干起，憑借著一股子韌勁，陳錦石愣是一步步做到了項目經理。
這對于一個窮小子來說，已經是莫大的職務了，憑借著陳錦石的經驗和技術，他大可以在在項目經理的位置上坐到老。
可是陳錦石卻不甘心如此平庸地度過一生，他決定“下海”創(chuàng)業(yè)。
滿懷希望的陳錦石“下海”后卻發(fā)現生意并不好做，他開始想憑借著自己在建筑行業(yè)積累的人脈，做一些建材生意，但是均以失敗告終。
后來轉行去賣水果，也不理想。沒有太大人脈背景的陳錦石，痛定思痛，決定還是靠技術吃飯。
1988年，26歲的陳錦石回到老家，湊了5000塊錢，拉來28個老鄉(xiāng)，組成了一個小施工隊，然后就跑去山東東營跑工程，這也是中南建設的前身。
1992年，30歲的陳錦石終于等來了一個機會，他接到了一個大單——東營農商辦公樓的總包。
經此一役，陳錦石賺到了實實在在的第一桶金，公司的名聲也打出去了。后來，陳錦石為了能夠獨當一面，便成立了中南建設。
在山東起家的陳錦石，成功之后衣錦還鄉(xiāng)，南通也成了他的發(fā)家之地。
后來陳錦石還把中南建設的總部大樓建在了自己的家鄉(xiāng)海門鎮(zhèn)，總部大樓周圍沒有一棟高樓可以和與之匹敵，其雄偉壯觀可見一斑。
中南建設逐漸成為南通最大的房企，在中南建設高速發(fā)展期，很多南通人都以能買到中南建設的房子為榮。
他們認為陳錦石在南通本事很大，總是能拿到南通最好的地塊。
而且在建設的時候，陳錦石還經常會在樓盤周邊建設綜合商業(yè)體，如果規(guī)模夠大的話，還有可能成為新中心。
因此，很多南通人當時普遍認為，買中南建設的樓盤，就可以保值。當然這一切的設想，都是發(fā)生在房價不會跌的假設之下。
可惜這一切假設都不成立，如今中南建設已經被深交所終止上市，11.6萬戶股東也被徹底套住。
而陳錦石也因為債務危機，變成了老賴，截至2024年5月，中南建設涉及的被執(zhí)行金額已經超過了33.74億元。
陳錦石三十多年的努力轉頭空，如果當時陳錦石不玩“高運轉”那一套，也許中南建設也不至于到退市的地步。
4月30號，中南建設發(fā)布了2024年的公司年報，公司營營收只有522.29億元，公司凈虧損也是居高不下，達到了83.29億元。
由于樓市的持續(xù)低迷，中南建設的營收依然止不住的下降，虧損也在進一步的擴大。
如今陳錦石還在尋找能夠起死回生的機會，陳錦石一邊在“保交付”，一邊在積極的尋找融資化債。
但是未來陳錦石能不能讓中南建設翻身，恐怕還是個未知數。
中南建設的命名來自于陳錦石出生的中南村，而縱觀中南建設的發(fā)展史，基本上都以南通和三四線城市為基本盤。
當房地產的凜冬來臨的時候，三四線城市的房產貶值最快。
這也導致中南建設出現債務危機時，卻少有市場資金愿意為其融資化債——中南建設手中的優(yōu)質資產太少了！
不要把雞蛋放在一個籃子里是做生意的常理，陳錦石做到了這一點。
但籃子的好壞也很重要，質量差的籃子，一樣兜不住雞蛋，陳錦石好像就沒有做到這一點。
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