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原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

“居者有其屋”是每個(gè)人的夢(mèng)想，國(guó)家正通過(guò)“商品房+保障房”的雙軌制來(lái)實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。

然而作為重要的民生工程，保障房難免被放在顯微鏡下觀察、評(píng)論。

比如在深圳，盡管政府在保障房建設(shè)方面投入大量資源、做了很多努力，坊間仍然存在一些爭(zhēng)議：

供需爭(zhēng)議：一方面，有人認(rèn)為保障房供應(yīng)量不足，建設(shè)進(jìn)度有待加快；另一方面，卻出現(xiàn)了安居房遇冷、去化困難的現(xiàn)象。

區(qū)位爭(zhēng)議：核心區(qū)域的項(xiàng)目因價(jià)格或租金相對(duì)較高，有人表示難以承受；而位于郊區(qū)、價(jià)格更為親民的項(xiàng)目，則被抱怨位置太偏。

價(jià)值爭(zhēng)議：未來(lái)能完全取得產(chǎn)權(quán)、自由上市交易的房子（如安居房、人才房），有購(gòu)房者因市場(chǎng)波動(dòng)產(chǎn)生退房想法；未來(lái)不能完全取得產(chǎn)權(quán)并自由上市交易的共有產(chǎn)權(quán)，因其封閉流轉(zhuǎn)，接受度較低。

裝修爭(zhēng)議：購(gòu)房者對(duì)要不要精裝交房，裝修到什么程度交房（比如是否帶空調(diào)），也眾口難調(diào)。因?yàn)槭袌?chǎng)偏冷，還有一些人希望通過(guò)挑剔裝修質(zhì)量，以獲得更多補(bǔ)償。

這些爭(zhēng)議折射出市場(chǎng)的復(fù)雜性：它既要滿足基本居住需求，又要平衡各方利益；既要保證公平性，又要考慮可持續(xù)性。

問(wèn)題很多，任務(wù)很艱巨。最重要的是，深圳在努力、在探索。

建設(shè)力度領(lǐng)跑一線

“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套間，深圳以60萬(wàn)套的目標(biāo)位居全國(guó)首位。

不僅如此，在主要城市保障性租賃住房占住宅供給比例中，深圳同樣領(lǐng)跑全國(guó)。

建設(shè)進(jìn)度上，深圳更是跑出了“加速度”。

據(jù)深圳住建局9月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間深圳計(jì)劃建設(shè)籌集54萬(wàn)套/間、供應(yīng)34萬(wàn)套/間的保障房。截至2024年8月底，已建設(shè)籌集53.7萬(wàn)套/間，完成率達(dá)99.4%；供應(yīng)29.35萬(wàn)套/間，完成率達(dá)86.3%，在一線城市中遙遙領(lǐng)先。

相比之下，其他一線城市的完成情況是：北京34.6萬(wàn)套，完成率86%；上海37.6萬(wàn)套，完成率80%；廣州37.6萬(wàn)套，完成率63%。

深圳這一成績(jī)令人矚目。要知道，深圳是一座面積不足2000平方公里的城市，不僅面臨土地資源極其稀缺的制約，還要應(yīng)對(duì)人口高度密集的壓力。

特別是，城中村占據(jù)了大量城市空間，而符合現(xiàn)代居住標(biāo)準(zhǔn)的住房卻相對(duì)稀缺——這里說(shuō)的是那些配備獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光良好，且容積率適中的成套商品住宅。

在這樣的背景下，深圳交出如此亮眼的保障房“成績(jī)單”，更顯難能可貴。

創(chuàng)新模式破解難題

雖然挑戰(zhàn)很多，深圳在保障房問(wèn)題上一直在不斷創(chuàng)新，并不斷吸收先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)都提供了有益參考，如：

新加坡模式：通過(guò)政府主導(dǎo)建設(shè)、土地高度國(guó)有化和多層次資金支持體系，使近80%的居民入住政府組屋，幾乎實(shí)現(xiàn)了人人住有所居。然而，這種模式也面臨著沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)和市場(chǎng)自由度受限的挑戰(zhàn)。

德國(guó)模式：選擇了另一條發(fā)展路徑，將租房打造成一種生活方式。得益于成熟的租賃市場(chǎng)和嚴(yán)格的租金管控，超過(guò)半數(shù)德國(guó)人選擇租房居住。近二十年來(lái)，租金漲幅僅為居民收入增長(zhǎng)的一半不到，展現(xiàn)出顯著的市場(chǎng)穩(wěn)定性。

深圳情況更為復(fù)雜：土地資源緊張、人口規(guī)模龐大、房?jī)r(jià)壓力巨大。龐大的人口基數(shù)和持續(xù)攀升的住房需求，促使深圳必須開(kāi)拓創(chuàng)新。為此，深圳構(gòu)建起了獨(dú)具特色的多渠道住房保障體系。

深圳的創(chuàng)新之處在于，既吸收新加坡政府主導(dǎo)建設(shè)的優(yōu)勢(shì)，又借鑒德國(guó)市場(chǎng)化租賃的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)結(jié)合本土實(shí)際進(jìn)行創(chuàng)新突破。

2018年，深圳啟動(dòng)“二次房改”，系統(tǒng)構(gòu)建起市場(chǎng)商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房的“4+2+2+2”住房供應(yīng)與保障體系，提出到2035年建設(shè)籌集170萬(wàn)套住房的宏偉目標(biāo)。

2023年8月1日，《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》正式施行，標(biāo)志著深圳住房保障體系的重要轉(zhuǎn)型。安居房和人才房將逐步退出歷史舞臺(tái)，共有產(chǎn)權(quán)住房成為新的發(fā)展方向。

在這一階段，深圳保障房制度不是簡(jiǎn)單照搬任何一種模式，而是根據(jù)不同人群需求，提供三種保障方式：公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。

公共租賃住房照顧困難戶籍居民，保障性租賃住房服務(wù)新市民和青年人，共有產(chǎn)權(quán)住房則為中等收入家庭提供“半份產(chǎn)權(quán)”的選擇。

然而，情況在2024年再次發(fā)生重大變化：國(guó)家重新定義、規(guī)范了保障房政策，推出了全國(guó)統(tǒng)一的配售型保障房。

深圳積極響應(yīng)政策調(diào)整。2024年初，深圳首批13個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目集中開(kāi)工,建設(shè)面積75.7萬(wàn)平方米，房源合計(jì)1萬(wàn)余套，總投資約125億元。這些項(xiàng)目分布在福田、南山、寶安、龍華等區(qū)域，周邊配套完善，充分體現(xiàn)了職住平衡的原則。

深圳的保障房建設(shè)也正進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。

需要注意的是，當(dāng)前對(duì)保障房的一些爭(zhēng)議，在很大程度上也反映了整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的影響。在市場(chǎng)偏冷的情況下，人們對(duì)保障房的選擇會(huì)更加謹(jǐn)慎，對(duì)價(jià)格和品質(zhì)的要求也會(huì)相應(yīng)提高。隨著市場(chǎng)逐步回暖，購(gòu)房者“比較挑剔”的局面可能會(huì)改變。

優(yōu)化機(jī)制助力回暖

當(dāng)前，深圳保障房市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯分化：人才房銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)比較好，安居房去化相對(duì)滯緩。

究其原因，主要在于政策的差異——人才房通過(guò)擴(kuò)充第三、第四隊(duì)列顯著拓展了購(gòu)房群體，而安居房?jī)H面向已關(guān)閉的輪候庫(kù)內(nèi)人員銷(xiāo)售，購(gòu)房群體難以拓展，加劇了觀望情緒。

基于人才房政策調(diào)整的成功經(jīng)驗(yàn)，建議對(duì)安居房銷(xiāo)售機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，如重啟輪候庫(kù)申請(qǐng)或設(shè)立庫(kù)外隊(duì)列制度等。

值得注意的是，適度優(yōu)化安居房銷(xiāo)售機(jī)制，不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)造成顯著沖擊，原因在于：

第一、市場(chǎng)環(huán)境已具備條件：在9月樓市新政后，10月份新房、二手房成交雙雙創(chuàng)新高。市場(chǎng)原本預(yù)期11月或許會(huì)降溫，但事實(shí)上11月1-17日的新房網(wǎng)簽日成交量創(chuàng)下2007年以來(lái)新高，二手房交易也呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

即便放寬安居房申購(gòu)條件，由于其仍存在封閉流轉(zhuǎn)期、嚴(yán)格準(zhǔn)入門(mén)檻等政策限制，對(duì)商品房市場(chǎng)的影響極其有限。

第二、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形成互補(bǔ)：從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，安居房以80-90平方米的小戶型為主，以兩房戶型為主打，輔以三房；而商品房供應(yīng)，特別是南山等核心區(qū)域，主要以100平方米以上大戶型為主。

隨著“7090”政策的取消，開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)整產(chǎn)品策略，在南山等核心地段，更是以大戶型產(chǎn)品為主，以滿足高端市場(chǎng)需求。這一趨勢(shì)造就了剛需小戶型的市場(chǎng)稀缺，而安居房恰好填補(bǔ)了這一空白，正好與商品房市場(chǎng)形成錯(cuò)位發(fā)展、良性互補(bǔ)的關(guān)系。

第三、客群定位各有側(cè)重：開(kāi)放申購(gòu)后，主要服務(wù)兩類(lèi)購(gòu)房群體：一是此前因輪候庫(kù)關(guān)閉而失去申購(gòu)機(jī)會(huì)的家庭，他們受購(gòu)買(mǎi)力限制但希望在核心區(qū)安家；二是輪候庫(kù)內(nèi)觀望的家庭，開(kāi)放申購(gòu)可能刺激他們盡快作出購(gòu)房決策。這些群體與商品房的目標(biāo)客戶有著清晰的界限。

第四、存量去化勢(shì)在必行：當(dāng)前待售的安居房項(xiàng)目多為經(jīng)過(guò)多輪配售仍未完全去化的項(xiàng)目。優(yōu)化銷(xiāo)售機(jī)制不僅能推動(dòng)項(xiàng)目資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，更重要的是能讓這些優(yōu)質(zhì)資源真正服務(wù)于有需求的家庭，實(shí)現(xiàn)更大的社會(huì)效益。

第五、為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)力量：在當(dāng)前形勢(shì)下，加快安居房存量去化對(duì)提升GDP具有積極作用。這既能盤(pán)活存量資產(chǎn)，又能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，是完成年度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的重要抓手。

通過(guò)優(yōu)化銷(xiāo)售機(jī)制，不僅能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一，更能幫助更多剛需家庭實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想，具有可行性。

創(chuàng)造新的幸福范本

保障房不僅僅是房子問(wèn)題，更是一面鏡子，映照出一座城市的格局與溫度。

在這面鏡子里，深圳正展現(xiàn)出令人振奮的畫(huà)面。

“用腳投票”最能反映一座城市的吸引力。

截至2023年末，深圳常住人口達(dá)1779.01萬(wàn)人，較上年增加12.83萬(wàn)人，不僅總量創(chuàng)下歷史新高，增量更是在北上廣深四大一線城市中獨(dú)占鰲頭。

在通勤體驗(yàn)這一城市宜居度的關(guān)鍵指標(biāo)上，深圳同樣表現(xiàn)亮眼。

作為超大城市之一，深圳的幸福通勤比例高達(dá)60%，位居同類(lèi)城市榜首。

更令人矚目的是，45分鐘以內(nèi)通勤人口占比達(dá)到81%，同比提升4個(gè)百分點(diǎn)，成為首個(gè)實(shí)現(xiàn)80%目標(biāo)的超大城市。

這一成就源于深圳首創(chuàng)“跟著產(chǎn)業(yè)園區(qū)走、跟著大型機(jī)構(gòu)走、跟著軌道交通走、跟著盤(pán)活資源走”的發(fā)展戰(zhàn)略，深圳把保障房建到了最需要的地方。

通過(guò)精準(zhǔn)選址布局保障房，深圳讓住房資源配置更貼近民生需求。年輕人告別漫長(zhǎng)通勤，企業(yè)員工盡享工作便利，這正是城市規(guī)劃的人性化考量。

當(dāng)其他城市還在為存量房源發(fā)愁時(shí)，深圳已經(jīng)開(kāi)始系統(tǒng)性地改造提升城中村。