如果用一個(gè)詞來(lái)形容成都樓市最火爆的階段，“萬(wàn)人搖”一定是關(guān)鍵詞。
從2018年實(shí)行新房搖號(hào)政策以來(lái)，成都有近40個(gè)項(xiàng)目成為“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目，這樣的紅盤(pán)項(xiàng)目遍布天西、大源、杉板橋、三圣鄉(xiāng)、萬(wàn)象城、錦江生態(tài)帶等多個(gè)板塊。
當(dāng)年命中一套“萬(wàn)人搖”，讓人艷羨。巨大的剪刀差，“買到就是賺”，幾乎所有人搖到這種網(wǎng)紅項(xiàng)目的人都有這種心態(tài)。
但當(dāng)這些房子進(jìn)入二手房市場(chǎng)，這些“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目現(xiàn)在的情況如何，曾經(jīng)的“共識(shí)”現(xiàn)在二手房市場(chǎng)表現(xiàn)也那么一致嗎？我們回訪近40個(gè)當(dāng)年的紅盤(pán)，再看曾經(jīng)的萬(wàn)人搖現(xiàn)狀。
成都“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目二手房成交價(jià)概覽(部分)
數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼找房（數(shù)據(jù)截止時(shí)間2024年11月）
01
昔日新房單價(jià)1.1萬(wàn)，現(xiàn)在二手房掛牌1.3萬(wàn)
2018年1月，電建地產(chǎn)洺悅府開(kāi)盤(pán)，270套房源吸引了11535人參與搖號(hào)，成為成都首個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目，至此拉了成都長(zhǎng)達(dá)兩年多的萬(wàn)人搖序幕。
電建·洺悅府選房現(xiàn)場(chǎng)
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都約有近40個(gè)樓盤(pán)成為“萬(wàn)人搖”。雖然成都出現(xiàn)萬(wàn)人搖的樓盤(pán)多數(shù)都是一些價(jià)格比較低的項(xiàng)目，比如中鐵奧維爾兩個(gè)批次的房源價(jià)格都在7千以下，最低價(jià)格為5683元/㎡。這為后來(lái)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目在二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)埋下伏筆。
但，“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目一定“買到就賺到”嗎？事實(shí)并非如此。
黃先生是當(dāng)年搖中“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目的幸運(yùn)兒之一。2018年3月，他搖中華潤(rùn)云庭，作為成都第三個(gè)搖號(hào)人數(shù)破萬(wàn)的項(xiàng)目，華潤(rùn)云庭是當(dāng)年萬(wàn)人搖樓盤(pán)中一次性供應(yīng)最多項(xiàng)目，290套房源，吸引了16773人報(bào)名。
“當(dāng)時(shí)是用公積金貸款買的，買入價(jià)是1.14萬(wàn)/㎡，2022年的時(shí)候以1.66萬(wàn)/㎡價(jià)格賣出。其實(shí)買的時(shí)候有點(diǎn)沖動(dòng)，沒(méi)細(xì)想就買了。收房后覺(jué)得自住不是很合適，簡(jiǎn)單裝修了一下以每月2400左右的價(jià)格出租出去了?！?/p>
“當(dāng)房子限售時(shí)間解除后，小區(qū)一下就掛出了大量房源，高的時(shí)候有200多套房源同時(shí)出售。”因?yàn)榧庇诔鍪?，黃先生果斷的掛了個(gè)小區(qū)最低價(jià)，很快成交。“當(dāng)時(shí)掛最低價(jià)，就是覺(jué)得小區(qū)掛出的房子太多了?！爆F(xiàn)在貝殼找房上，華潤(rùn)云庭仍有100多套房源掛牌出售，但成交價(jià)已是1.3萬(wàn)/㎡左右。
華潤(rùn)云庭小區(qū)歷史成交概覽
數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼找房APP
黃先生表示，自己因?yàn)槭枪e金貸款，貸款利率比較低，而且出手時(shí)機(jī)也比較好，“可能賺了40多萬(wàn)”，但他表示其他人可能就沒(méi)有這么幸運(yùn)，如果已現(xiàn)在1.3萬(wàn)/㎡的價(jià)格成交，算上持有成本，最多算打平。
02
萬(wàn)人搖現(xiàn)狀盤(pán)點(diǎn)：
有的漲幅超170% ，有的利潤(rùn)所剩無(wú)幾
華潤(rùn)云庭只是成都萬(wàn)人搖項(xiàng)目的切片。過(guò)去幾年，成都誕生了許多“神盤(pán)”：
報(bào)名人數(shù)最多的青秀未遮山，1056套房源有超6萬(wàn)人報(bào)名，中簽率1.71%，招商中央華城二期、川發(fā)天府上城、綠地新里城等項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的報(bào)名搖號(hào)人數(shù)都在3、4萬(wàn)以上。
青秀未遮山交資料現(xiàn)場(chǎng)
這些項(xiàng)目在二手市場(chǎng)表現(xiàn)如何？
位于主城萬(wàn)象城板塊的華潤(rùn)置地悅璽、大源板塊的朗詩(shī)西華府、攀成鋼的仁恒濱河灣三期以及位于站南板塊的盛和林語(yǔ)，這幾個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目目前二手房成交均價(jià)，單價(jià)漲幅均超過(guò)100%。
華潤(rùn)置地悅璽，二十四城第八期，當(dāng)時(shí)定位為華潤(rùn)置地旗下的高端系。2019年分兩個(gè)批次入市，兩批都是300多套房源，報(bào)名參與搖號(hào)人數(shù)都超過(guò)萬(wàn)人，兩個(gè)批次開(kāi)盤(pán)單價(jià)區(qū)間在1.2-1.7萬(wàn)/㎡。根據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)，華潤(rùn)置地悅璽最近二手房源成交均價(jià)基本在3.6萬(wàn)/㎡左右，漲幅超170%。
華潤(rùn)置地悅璽報(bào)名現(xiàn)場(chǎng)
另一個(gè)漲幅較大的是位于大源的朗詩(shī)熙華府，當(dāng)年開(kāi)盤(pán)時(shí)一句“全款往里走，貸款的別堵在門口，公積金的把車挪走”火遍全網(wǎng)，現(xiàn)在依然領(lǐng)跑大源二手房。2018年項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)在1.6萬(wàn)/㎡，近期二手房掛牌價(jià)在4.3萬(wàn)/㎡，成交價(jià)3.6萬(wàn)/㎡-4萬(wàn)/㎡，朗詩(shī)熙華府漲幅在150%左右。
在2019年兩度成為萬(wàn)人搖的仁恒濱河灣三期，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)均價(jià)2萬(wàn)/㎡，價(jià)格僅比2012年首次開(kāi)盤(pán)價(jià)1.7萬(wàn)元/㎡高出3000元/㎡，巨大剪刀差成為當(dāng)年最吸引眼球的項(xiàng)目之一。現(xiàn)在小區(qū)二手房掛牌價(jià)5.2萬(wàn)/㎡，二手房成交價(jià)波動(dòng)較大，從3.7萬(wàn)/㎡到5萬(wàn)/㎡不等，總體算下來(lái)，仁恒濱河灣三期最小漲幅85%，最高150%。
仁恒·濱河灣報(bào)名現(xiàn)場(chǎng)
同樣“萬(wàn)人搖”，青秀未遮山、招商中央華城二期、綠地新里程、凱德世紀(jì)名邸、萬(wàn)科翡翠公園等項(xiàng)目漲幅都在50—90%。
但并不是每一個(gè)這樣的項(xiàng)目都有如此收益，也有一些萬(wàn)人搖項(xiàng)目在二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了下行周期，個(gè)別項(xiàng)目利潤(rùn)幾乎所剩無(wú)幾。
以1.3萬(wàn)元/㎡起買入的中海錦江城，現(xiàn)在一期二手房掛牌均價(jià)雖然在2.1萬(wàn)/㎡，但實(shí)際成交均價(jià)基本都在1.6萬(wàn)/㎡左右；單價(jià)1.4萬(wàn)元/㎡起的萬(wàn)達(dá)華府，目前掛牌價(jià)2.7萬(wàn)元/㎡，但10月成交的幾套二手房，成交價(jià)在1.7萬(wàn)-1.9萬(wàn)/㎡范圍；另一個(gè)萬(wàn)人搖項(xiàng)目恒大天府半島，曾經(jīng)的單價(jià)在1萬(wàn)元/㎡起，現(xiàn)在掛牌價(jià)1.7萬(wàn)/㎡，最近11月一套113平米套三的二手房成交單價(jià)1.46萬(wàn)/㎡。
中海錦江城選房現(xiàn)場(chǎng)
這些和當(dāng)時(shí)新房買入時(shí)價(jià)差增幅不大的“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目，算其收益，價(jià)格漲幅部分基本可以和資金利息覆蓋，基本上是“跑輸了大勢(shì)”。有的項(xiàng)目甚至在進(jìn)入二手房市場(chǎng)時(shí)，價(jià)格僅有短暫的增漲時(shí)期，沒(méi)有經(jīng)歷完整的爬坡過(guò)程就一路下滑，基本出道即巔峰，然后就是漫長(zhǎng)的低位徘徊。
03
供應(yīng)、產(chǎn)品是關(guān)鍵
“踩踏”多因投資客太多
同樣是“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目，為什么會(huì)出現(xiàn)冰火兩重天的二手市場(chǎng)表現(xiàn)？
整體來(lái)看主城項(xiàng)目在二手房市場(chǎng)上表現(xiàn)更穩(wěn)，而投資客更多的項(xiàng)目則容易形成價(jià)格踩踏。
首先，能成為“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目，有兩個(gè)原因，一個(gè)是價(jià)格低，“有的是價(jià)格真低，郫都區(qū)是出現(xiàn)萬(wàn)人搖最多的區(qū)域，像中鐵奧維爾當(dāng)時(shí)的價(jià)格才5715元/㎡，花樣年香門第7000元/㎡，這些價(jià)格都是大大低于普通市場(chǎng)價(jià)的項(xiàng)目。”有業(yè)內(nèi)人士表示，“另外一種是價(jià)格剪刀差大，比如仁恒濱河灣、華潤(rùn)熙悅，這些改善項(xiàng)目，受限價(jià)影響，定價(jià)也大副低于同項(xiàng)目當(dāng)時(shí)二手房?jī)r(jià)”。
另一個(gè)原因則是，“基本盤(pán)面還可以”。比如，大面的華潤(rùn)云庭、二環(huán)的電建洺悅府，在許多業(yè)主看來(lái)，是買到能夠住進(jìn)去的。但為什么有的項(xiàng)目就支撐不起二手交易?
該人士認(rèn)為，一部分“萬(wàn)人搖”的買家是投資客，而且現(xiàn)在這些項(xiàng)目的二手房走勢(shì)也與區(qū)域新房供應(yīng)量和產(chǎn)品本身有關(guān)。
“從目前二手房市場(chǎng)反饋的數(shù)據(jù)來(lái)看，新房供應(yīng)量大的區(qū)域，二手房庫(kù)存比較高。早幾年的天府新區(qū)的幾個(gè)萬(wàn)人搖項(xiàng)目，周圍并沒(méi)有可以參照的二手房項(xiàng)目，很多投資客入場(chǎng)，造成后來(lái)二手房供應(yīng)短時(shí)間激增。而同時(shí)，區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目也在不斷供應(yīng)，與二手房同時(shí)形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系?！?/p>
同時(shí)該人士也表示，“一些參加萬(wàn)人搖的購(gòu)房者抱著長(zhǎng)期看漲的心態(tài)去搖號(hào)，但并不是低價(jià)項(xiàng)目就一定有漲價(jià)空間。”近兩年成都市場(chǎng)產(chǎn)品迭代很快，尤其是現(xiàn)在的新房大多是2T2的低密、高得房率，這類產(chǎn)品的價(jià)值空間更高。
主編：余鴿
編輯：王榮碧
圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)
原創(chuàng)文章由成都商報(bào)房產(chǎn)部采寫(xiě)，如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)后臺(tái)聯(lián)系授權(quán)，若擅自轉(zhuǎn)載，一訴到底
熱門跟貼