作者|羅乾波
出品 |波哥看樓市
房屋出租，對很多人來說，在日常生活中，或許是一個相對比較普遍的情況，尤其是那些做“包租公”“包租婆”的群體而言。
但是，據(jù)波哥看樓市觀察，如果要問你，出租房屋，到底要交哪些稅費，估計很多朋友不一定講得清楚和搞得明白，最多基本都是在具體納稅時按稅務局的清單去交納，而事后，可能還是一頭霧水。
除非是那些長年累月要發(fā)租或會計等人員，才能全面搞清楚其中的細部情況；一般人，就不一定了。
如今，市場艱難，大家的收入都受到了嚴重的挑戰(zhàn)，對于各類房東，賺每一分錢都不太容易，因此，波哥看樓市覺得，大家有必要弄明白其中的彎彎繞繞和相關細節(jié)，對大家都有很多的現(xiàn)實意義。
故而，今天，就來簡單介紹一下其中的主要情況，以供大家參考。
據(jù)國稅總局旗下的12366納稅平臺數(shù)據(jù)顯示，曾經(jīng)有納稅網(wǎng)友問到一個典型的問題：
問題：
企業(yè)出租房屋取得的收入按“現(xiàn)代服務—租賃服務”，按5%征收率計算繳納增值稅，可不可以開5%稅率的增值稅發(fā)票？
稅務局回答：
一般納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務，稅率9%，出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。單位出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。
按上述稅務局的答復，下面再給大家簡單總結一下：
1、一般納稅人出租房屋，在選擇一般計稅方法的情況下，增值稅才適用9%的稅率。
2、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。
3、一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。
4、住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。
小結：
如上，據(jù)波哥看樓市觀察，整體來看，其中涉及的情況還是比較復雜的，要綜合考慮納稅主體的類別、出租房屋的類別、房屋取得的具體時間等，而導致具體的積稅方式及其稅額都會有所不一樣。
因此，可知，不是長期奮斗在這個領域的人，基本都會被其中的計稅方式和數(shù)額等搞暈，這點肯定跑不掉。
所以，對于那些想出租房屋的朋友來講，如果沒有弄清楚其中的各類變化，就很容易算不清楚自己出租一套房或商鋪等，所實際到底會產(chǎn)生多少或多大的稅費，必然會影響自己的具體租金報價、是否要投入新的裝修升級、和最后的收入等。
那么，你說，這有不有必要和重不重要？
因為，這很簡單，出租房屋就是要賺錢的，如果，最后一算賬，收益很低或虧了，那就很郁悶和搞笑了。
好了，不扯遠了，下面具體來介紹一下不同情況下，到底要按什么標準去交稅的問題。
近日，據(jù)波哥看樓市查閱和梳理相關專業(yè)資料，企業(yè)和個人在出租房屋時，其交稅情況，主要是因為稅種的不同，而形成了各類不同的情況。
在具體的稅種上，主要有六類——分別為增值稅+個人所得稅+房產(chǎn)稅+城鎮(zhèn)土地使用稅+附加稅+印花稅。
其中，增值稅最復雜，要求也是最嚴格的，這可能是考慮到房屋在出租過程中，就是再一次增值的行為，因而，在稅法體系中，就關注的更多了。
比較起來，其他后面的5個稅種，就簡單得多了，這或許也是上面那位網(wǎng)友著重提問增值稅的一大原因吧。
同時，在具體的稅法管控和實操上，又因交稅對象的納稅規(guī)模差異、時間、出租方和承租方等情況的變化，在上述6大類稅種的具體征稅中，也發(fā)生了一些相應的變化。
下面，逐一來簡單介紹一下：
◢ 其一，在增值稅方面
按國家稅法文件，按納稅對象類別的不同，具體又分為了四類，如下
第一類：一般納稅人
1、房東為企業(yè)的：如果向個人出租房屋，有三種變化——
一是，可簡易征收，即5%征收率減按1.5%來執(zhí)行；
二是，按一般方法計繳增值稅；
三是，按5%預征率預繳。
這個模式，于2021年10月1日起開始執(zhí)行。
除此之外，還有時間差異的變化，如下：
一是，如果是出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，也有兩種區(qū)分——(可選擇簡易征收)按5%征收率；或者是按5%預征率預繳。
二是，如果是出租2016年4月30日后取得的不動產(chǎn)，又有新的變化——要么按稅率%繳納，要么按3%預征率預繳。
此外，針對上述一般納稅人的各類情況，在預繳稅款和納稅申報上，稅法還規(guī)定了兩種情況：
不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。
不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機構所在地主管稅務機關申報納稅。
這主要是考慮到相關稅費的具體落地歸集口徑上的需要。
第二類：小規(guī)模納稅人
1、房東為住房租賃企業(yè)的：2021年10月1日起，如果向個人出租房屋，有兩種變化——(可選擇簡易征收)5%減按1.5%；或者是按1.5%預征率預繳。
2、如果是個體工商戶出租住房：5%征收率減按1.5%；或者是按1.5%預征率預繳。
3、企業(yè)出租房屋或是個體工商戶出租非住房：5%征收率；或者是按5%預征率預繳。
其中，2023.1.1-2027.12.31小規(guī)模納稅人月銷售額≤10萬元(季度≤30萬元)免征增值稅。
第三類：其他個人
1、出租住房：5%征收率減按1.5%。
2、出租非住房：5%征收率。
有關說明：
其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。
第四類：房屋中介機構
統(tǒng)一適用6%的稅率。
◢ 其二，就是個人所得稅了。
這個比較簡單，主要按出租房屋的類別來進行各自征繳——出租住房的，按10%的稅率執(zhí)行；非住房的則按20%征收。
◢ 其三，在房產(chǎn)稅方面，有三種情形：
出租房屋的，按租賃收入的12%進行征收，其中，有一定優(yōu)惠，即2023.1.1—2027.12.31期間，對小規(guī)模納稅人在50%額度內進行減征。
這是總體原則，但在房東性質上的不同，又分成了以下兩種情況——
1、個人出租房屋的，減按4%的稅率，2023.1.1—2027.12.31期間，在50%額度內進行減征。
2、向個人或住房租賃企業(yè)出租房屋的，減按4%的稅率，有一定優(yōu)惠，即2023.1.1—2027.12.31期間，對小規(guī)模納稅人在50%額度內進行減征，這個政策是從2021年10月1日起開始執(zhí)行的。
◢ 其四，在城鎮(zhèn)土地使用稅方面，做了兩類區(qū)分：
出租房屋的稅費=應稅土地面積×適用稅額/12，其中，2023.1.1—2027.12.31期間，對小規(guī)模納稅人在50%額度內進行減征。
另外，對于個人出租房屋的，則免征。
◢ 其五，在附加稅方面：
由城建稅（稅率為7%、5%、1%）+教育費附加稅（3%）+地方教育費附加稅（2%）三者組成，其中，2023.1.1—2027.12.31期間，對小規(guī)模納稅人在50%額度內進行減征。
◢ 其六，在印花稅方面：
出總體上跟上述的城鎮(zhèn)土地使用稅的情況基本一致，只對企業(yè)或機構類征收，個人實行免征，其中，對企業(yè)類的征收模式是——按租賃金額的0.1%貼花；不足一元的，按1元貼花。
上面，對出租房屋的各類情況下的征稅和交稅的大致情況，做了一個簡單的介紹，以供大家參考。
但是，總體上看來，各類情況搭建出一個規(guī)則系統(tǒng)，還是相對比較復雜的，這主要是上文6大類稅種的定義、內涵和功能不一樣，因此，在具體的征收對象的分類和征收方式，也各有不同，而沒有統(tǒng)一的固定邏輯。
比如，附加稅適用于所有各類情況，只有其下子項稅種名稱和稅率的不同，未再區(qū)分交稅對象的具體差異等。
而個人所得稅，則按房屋的商住性質的不同，設計了各自不同的稅率，非住宅是住宅的兩倍。
房產(chǎn)稅，則按房東即出租方，是個人還是企業(yè)或機構，而出現(xiàn)了兩類不同的情況。
等等，就不一一展開了，上面基本全都講到了。
實際上，總結起來，在出租房屋上，有兩個共同的邏輯還是可以簡化來參照的：
一是，首先要區(qū)分房東是個人還是企業(yè)或機構，其次，就是納稅規(guī)模的差異，性質不同，稅費項目和征收比例也不太一樣；
二是，要注意不同稅種的差異，按各自的指引去對號入座等，就不會引起混淆。
最后，總之一句話：
稅種、細則要看清，對象類別要分明，不重不漏有指引，才能交稅一本清。
本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創(chuàng)文章，其版權歸我方所有。未經(jīng)授權不得轉載，喜歡的敬請點贊和轉發(fā)為謝！
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